Câu chuyện dài về thị trường bất động sản
     
Ngày đăng tin 13-05-2018
Vừa trải qua cơn sốt đất chưa từng có, thậm chí “khác thường”, theo các chuyên gia, thị trường bất động sản (BĐS) Đà Nẵng đang tạm “nghỉ ngơi”. Gần một tháng nay, giá đất một số vùng ven đã có dấu hiệu giảm, song, nhìn toàn cục “màn hạ sốt” này chỉ là tạm thời, ở những vị trí tốt, giá đất sẽ không giảm, thậm chí vẫn tiếp tục tăng chậm, chắc.

 

Một điểm công chứng trên đường Xô Viết Nghệ Tĩnh tấp nập người dân đến thực hiện các thủ tục liên quan đến nhà/đất. (Ảnh chụp ngày 16-4)Ảnh: MINH TRÍ
Một điểm công chứng trên đường Xô Viết Nghệ Tĩnh tấp nập người dân đến thực hiện các thủ tục liên quan đến nhà/đất. (Ảnh chụp ngày 16-4)Ảnh: MINH TRÍ

Sốt đất tạm lắng

Nhìn lại những cơn sốt đất ở Đà Nẵng từ hơn một năm nay có thể thấy, bất kỳ một dự án lớn về dân sinh hay sự kiện quan trọng nào diễn ra trên địa bàn cũng là cơ hội để đất làm giá. Điển hình là những cơn sốt theo thông tin xây dựng hầm chui sông Hàn (khoảng tháng 3-2017) thổi đất khu vực phường Nại Hiên Đông, quận Sơn Trà lên cao ngất. Sau khi dự án hầm chui bị đình lại, đất khu vực này rớt giá không bao lâu lại tăng lên gấp bội với dự án đường thông ra biển...

Tiếp đến, thông tin dự án cảng Liên Chiểu, di dời ga đường sắt… đã đẩy  cơn sốt khuấy động đất nền phía tây bắc thành phố. Chỉ vài tháng sau Tết Nguyên đán Mậu Tuất 2018, đất hầu khắp thành phố tăng chóng mặt.

Chỉ riêng ba tháng đầu năm 2018, giá đất nền nhiều khu vực tăng tới 40%-50%. Cá biệt những vị trí như khu phố An Thượng, Nại Hiên Đông, Nam Việt Á, xung quanh tổ hợp giải trí Cocobay, Hòa Xuân hay trước Trung tâm Hành chính quận Liên Chiểu… giá đất tăng gấp đôi.

Đất ven biển đường Hoàng Sa, Võ Nguyên Giáp có đoạn đạt đỉnh đến 300 triệu đồng/m2. Theo những người kinh doanh BĐS lâu năm, cứ chừng 3-4 năm, Đà Nẵng sẽ có một cơn sốt đất, nhưng chưa bao giờ có những cơn sốt “đột biến” như thế.

Tuy nhiên, những cơn sốt đất trên đã là chuyện của cách đây chừng một tháng, hiện thị trường BĐS Đà Nẵng đang chững lại, rõ nhất là phân khúc đất nền tại một số dự án ở vùng ven Hòa Vang, Liên Chiểu đã giảm cả trăm triệu đồng/ lô, tùy vị trí.

Theo giới kinh doanh BĐS, đây cũng là quy luật của thị trường đặc biệt này. BĐS là một sản phẩm mua bán, nên khi các nhà đầu tư thu mua mạnh sẽ làm tăng giá. Giá sẽ dừng hoặc sụt giảm trong thời gian chờ mở phiên chợ và sẽ tăng lên khi có nhu cầu mua sử dụng.

“Qua mấy đợt sóng sốt đất liên tiếp, thị trường BĐS chắc chắn phải chững lại do người bán nhiều hơn người mua, giới đầu tư và đầu cơ cần thời gian để thanh khoản sản phẩm đã mua, chốt lời. Vì vậy, việc chững lại và giảm giá đất hơn tháng nay chỉ mang “tính kỹ thuật” là chủ yếu, về lâu dài, đất nền, đặc biệt ở vị trí tốt, sẽ tiếp tục tăng giá, có thể chậm nhưng chắc.

Bởi giới đầu tư chưa nhận thấy một nguy cơ nào từ việc đầu tư vào một thành phố trẻ, cơ sở hạ tầng tốt, du lịch đầy sức hút như Đà Nẵng”, ông Nguyễn Hữu Đức, Giám đốc kinh doanh Công ty CP Bất động sản Protech Đà Nẵng nhận định. Cũng theo ông Đức, sự chững lại của thị trường BĐS Đà Nẵng có thể kéo dài đến hết năm 2018, khả năng đầu 2019, các nhà đầu tư trong nước và quốc tế sẽ quay trở lại.

Muốn đầu tư, nên chọn sản phẩm tốt

Theo tìm hiểu của chúng tôi, mặc dù thị trường BĐS đã chững lại hơn tháng nay, song, giá đất ở các khu vực trung tâm như quận Hải Châu, Thanh Khê, hay các quận ven biển như Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn - ở những vị trí tốt cho kinh doanh, phát triển du lịch hoặc định cư lâu dài, giá đất không hề giảm, thậm chí vẫn tăng đều.

Ông Đ.V.T, người có kinh nghiệm kinh doanh BĐS hơn 20 năm nay kể, cách đây một tuần vừa mua lô đất ở đường Vũ Ngọc Nhạ (quận Sơn Trà) có giá 10 tỷ đồng, 3 ngày sau bán lại với giá 11,5 tỷ đồng. Mỗi tuần ông T. vẫn có từ 2 - 3 sản phẩm BĐS để giao dịch mua hoặc bán kiếm lời tương tự.

Phương châm kinh doanh của ông T. là chỉ tin vào những sản phẩm BĐS tốt, tuyệt nhiên không dựa vào dự án hay sốt đất. Không phủ nhận giá trị tăng cao, tính thanh khoản rất tốt của các phân khúc đất nền của những dự án ngàn tỷ, bởi bao giờ, một dự án mới hình thành cũng kéo theo sự đổi thay, hoàn thiện hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, tiện ích lối sống.

Tuy nhiên, không loại trừ khả năng giới đầu cơ nhà đất lợi dụng, tô vẽ dự án để đẩy giá đất gây sốt nóng trên thị trường. Vì vậy, kinh doanh BĐS kiểu đổ xô chạy theo dự án chẳng khác mấy việc “nhiều người cùng dựa vào một bờ tường, quá nhiều người dựa tường sẽ đổ”, ông T. nói.

Không riêng ông T., giới kinh doanh BĐS ở đâu cũng không lạ những câu chuyện đầu cơ bu bám theo thông tin dự án “sống dở chết dở” vì ôm đất, một khi dự án treo.

Bàn về vấn đề này, ông Võ Văn Cường, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội BĐS Đà Nẵng, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Tập đoàn Cường Hưng Thịnh khuyên, đối với giới đầu tư BĐS - đặc biệt là những nhà đầu tư nhỏ lẻ, nên chọn những sản phẩm BĐS có tính pháp lý, để đảm bảo giảm rủi ro tối đa khi giao dịch nên tìm hiểu rõ giá trị sản phẩm, công bố của Sở Xây dựng các dự án đủ điều kiện giao dịch và chủ dự án uy tín. Đặc biệt tránh những thông tin thiếu chính thống, tin đồn và những dự án đang ở thì tương lai.

Khó minh bạch thị trường BĐS

Theo TS Nguyễn Phú Thái, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Đà Nẵng, bên cạnh bộ phận các nhà đầu tư thực sự, không phủ nhận hiện tượng đầu cơ đất nền ở Đà Nẵng thời gian qua. Việc đầu cơ đất nền ồ ạt không chỉ gây những thiệt hại lớn cho chính người đầu cơ sai, gây khó khăn cho người có nhu cầu mua đất làm nhà ở mà còn ảnh hưởng lớn đến môi trường xã hội.

Đầu cơ đất nền và các dự án treo khiến thành phố - đặc biệt là các quận Sơn Trà, Liên Chiểu, tồn tại nhiều khu đất trống, cỏ mọc cao, là địa bàn cho các tệ nạn xã hội phát triển; diện tích đất sử dụng cho các mục đích khác bị thu hẹp lại, gây khó khăn cho thành phố trong việc phát triển các hạ tầng xã hội.

Vì vậy, yêu cầu minh bạch hóa thị trường BĐS là rất cấp thiết. Tuy nhiên, hiện tại, thật tiếc là Đà Nẵng chưa có công trình nghiên cứu hay cuộc khảo sát thực địa bài bản, khoa học nào về thị trường BĐS để đưa ra những định hướng.

Nhiều ý kiến cho rằng, việc kiểm soát dòng tiền từ ngân hàng vay để đổ vào BĐS là một giải pháp để minh bạch, ổn định thị trường BĐS. Tuy nhiên, thực tế tại Đà Nẵng hiện nay, việc kiểm soát dòng tiền vào BĐS có vẻ không ảnh hưởng gì đến những cơn sốt đất vừa qua, bởi giới đầu tư, đầu cơ phần lớn từ miền Bắc mang tiền mặt vào mua đất nền.

Việc thiếu thông tin chính xác về thị trường, như thông tin các dự án đang thế chấp tại các ngân hàng, các dự án đất nền được phép bán, giá đất công khai từng giai đoạn, từng ngày; thiếu thông tin trước hết từ các nhà cung cấp hoặc thông tin thiếu chính xác vẫn là cả câu chuyện dài về việc kiểm soát thị trường BĐS, quản lý, cấp phép dự án của các đơn vị quản lý nhà nước có trách nhiệm.

Ông Nguyễn Hữu Đức cho rằng, trong bối cảnh các cấp ngành tại Đà Nẵng chưa có cơ chế kiểm soát chặt chẽ thị trường BĐS như hiện nay, nhất là ở lĩnh vực cấp phép dự án, thì chuyện minh bạch hóa thị trường BĐS chủ yếu dựa vào chính sự tự điều tiết của thị trường là chính.

“Có thể Đà Nẵng sẽ phải trải qua một đợt đóng băng BĐS kiểu như các năm 2010, 2011, 2012, mới hy vọng xốc lại thị trường. Nhưng chuyện này rất khó xảy ra”, ông Đức nói.

Trong khi đó, vị đại diện lãnh đạo Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Đà Nẵng cho biết hiện viện này đang đề xuất thành phố cho phép viện có một cuộc điều tra, nghiên cứu về thị trường BĐS, nhằm tránh đưa ra những nhận định cảm tính, thiếu căn cứ khoa học.

THANH TÂN

Theo Báo Đà Nẵng

Các tin khác