“Khai tử” Thông tư 16: Ai đền bù cho dân?

Bộ Xây dựng nên đề xuất với Chính phủ một phương án bù đắp thiệt hại cho người dân xuất phát từ Thông tư 16 

Bất cập từ chính sách

Trước đây, Thông tư 16 của Bộ Xây dựng hướng dẫn 2 cách tính diện tích căn hộ là theo “tim tường” hoặc “thông thủy”, và hầu hết các chủ dự án chung cư đều áp dụng cách tính theo “tim tường” (bao gồm diện tích cả cột và hộp kỹ thuật) để tính vào diện tích bán cho khách hàng. Đến nay, cách tính này đã gây ra nhiều khiếu nại, khiếu kiện vì người mua nhà cho rằng họ đang bị thiệt khi phải trả tiền cho chủ đầu tư phần diện tích cột và hộp kỹ thuật trong căn hộ mà mình không được sử dụng. Còn phía chủ dự án thì cho rằng, cách tính diện tích “tim tường” sẽ "lợi hơn" cho khách hàng vì đơn giá bán căn hộ trên m2 sàn sẽ thấp hơn so với cách tính theo “Thông thủy”.

Để hạn chế những “lùm xùm” trên, mới đây, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 03 để thay thế Thông tư 16. Theo đó, thông tư mới chỉ quy định 1 cách tính duy nhất là theo “thông thủy”. Như vậy, kể từ ngày 8/4 khi Thông tư 03 có hiệu lực, người mua nhà chỉ phải trả tiền cho phần diện tích "sở hữu thực" thay vì phải "gánh" thêm một phần sở hữu chung... như trước đây. Tuy nhiên, Đoàn Luật sư Hà Nội cho rằng, ngay cả khi Thông tư 03 ra đời thì cũng không tránh được kiện cáo vì các hợp đồng ký từ năm 2010 trở về trước không được hồi tố. Theo đó, hàng vạn khách hàng đang góp vốn mua nhà tại các dự án được xác lập trước thời điểm 8/4/2014 sẽ phải chấp nhận thiệt thòi.

Có ý kiến cho rằng không có cơ sở pháp lý để giải quyết hậu quả các hợp đồng này, bởi muốn giải quyết hậu quả thì phải tuyên vô hiệu các hợp đồng này trong khi giao kết trong các hợp đồng lại hợp pháp và vẫn có hiệu lực vì việc ký kết hợp đồng được tiến hành tự nguyện, không bị ép buộc, giao dịch đáp ứng đủ điều kiện có hiệu lực theo quy định của Luật Dân sự.

Nghiên cứu hướng xử lý cụ thể 

Trao đổi với phóng viên, TS Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, trongThông tư 16, Bộ Xây dựng không bắt buộc phải tính diện tích theo cách nào, mà đưa ra 2 cách tính: theo tim tường bao, tường ngăn các căn hộ hoặc theo thông thủy để chủ đầu tư và người dân thỏa thuận lựa chọn. Trong trường hợp này, theo TS Liêm, người dân và chủ đầu tư nên ngồi lại để tìm tiếng nói chung và có sự thỏa thuận, bởi hợp đồng đã ký rồi, người dân cũng đồng ý với chủ đầu tư về các điều khoản trong hợp đồng, tức đã thuận mua vừa bán chứ không phải là chủ đầu tư ép buộc.  

Ở khía cạnh khác, các chuyên gia cho rằng: “Dù lý lẽ thế nào cũng không thể xóa bỏ một thực tế kéo dài nhiều năm nay, là người dân đã phải bỏ ra số tiền rất lớn để trả cho diện tích tường nhà, hộp kỹ thuật, diện tích sử dụng chung… xuất phát từ chính văn bản của Bộ Xây dựng. Do vậy, Bộ Xây dựng nên báo cáo Chính phủ để đề xuất một phương án bù đắp thiệt hại cho người dân xuất phát từ Thông tư 16 do họ ban hành”.

Mới đây, Thường trực Ủy ban Pháp luật cũng đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các Bộ, ngành liên quan cần nghiên cứu để có hướng xử lý cụ thể đối với những trường hợp đã ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trước thời gian Thông tư 03 có hiệu lực nhằm đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người mua nhà.

Và với phát ngôn chưa "tâm phục, khẩu phục" của Bộ Xây dựng, rất có thể phiên giải trình sắp tới sẽ quyết định số phận của Thông tư 16 là có sửa đổi 1 phần hay bãi bỏ.