(Cadn.com.vn) - Thời gian gần đây, số lượng các hợp đồng giao dịch về bất động sản (BĐS) tại các phòng công chứng tăng lên đáng kể. Tuy nhiên, chiếm một số lượng lớn lại là các hợp đồng ủy quyền về nhà đất mà trong đó nội dung của hợp đồng chứa đựng sự ủy quyền về chuyển nhượng nhà đất cho bên thứ ba, thậm chí người được ủy quyền còn được ủy quyền lại cho người khác chuyển nhượng nhà đất.
Trong thực tế, cũng có trường hợp người chủ sở hữu của nhà, đất không có điều kiện để trực tiếp thực hiện việc ký kết các hợp đồng chuyển nhượng BĐS nên phải nhờ đến người thân thích thay mặt thực hiện, nhưng đó chỉ là những trường hợp rất ít khi xảy ra vì nhà đất là tài sản lớn của mỗi gia đình, cá nhân, do vậy bên chuyển nhượng chỉ có thể ủy quyền cho những người thân thích tin cậy trong gia đình. Vậy những trường hợp còn lại có thể dễ dàng nhận biết, đây thực chất là một giao dịch mua bán, chuyển nhượng BĐS. Song, vì lợi ích trước mắt (để tránh việc nộp các loại thuế khi sang tên trước bạ) hoặc không hiểu hết quy định của pháp luật mà người mua (bên được ủy quyền) không thấy hết được nguy cơ rủi ro rất lớn khi chấp nhận việc mua bán nhà, đất “núp” dưới hình thức hợp đồng ủy quyền. Trong đó bên bán giữ vai trò là bên ủy quyền, bên mua- giữ vai trò bên được ủy quyền. Để cho chắc chắn việc ghi nhận “chuyển quyền sở hữu” này, các bên thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền tại các tổ chức hành nghề công chứng. Pháp luật về dân sự của Việt Nam không cấm việc ủy quyền định đoạt tài sản. Do vậy mặc dù có thể nhận biết đây thực chất là việc chuyển nhượng tài sản nhằm trốn thuế của các bên nhưng công chứng viên không có quyền từ chối.
Bộ luật Dân sự Việt Nam quy định: Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác. Cũng như các loại hợp đồng khác, hợp đồng ủy quyền trước hết là sự thỏa thuận giữa các bên. Các bên trong hợp đồng ủy quyền có thể là cá nhân, tổ chức hay pháp nhân, nhưng điều khác biệt lớn nhất giữa hợp đồng ủy quyền với các loại hợp đồng khác là bên được ủy quyền chỉ nhân danh bên ủy quyền để thực hiện công việc. Chính vì vậy mà giữa Hợp đồng ủy quyền việc mua bán, chuyển nhượng BĐS nó cũng khác với hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS. Đối với hợp đồng ủy quyền việc mua bán, chuyển nhượng BĐS thì bên được ủy quyền việc mua bán chuyển nhượng BĐS chỉ nhân danh bên ủy quyền để thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán chuyển nhượng BĐS, còn thì mọi quyền về sở hữu (quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt) đối với BĐS vẫn thuộc bên ủy quyền nếu như BĐS đó chưa được chuyển nhượng cho người thứ 3.
Về thời hạn của hợp đồng ủy quyền: do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định: Nếu không có thỏa thuận và pháp luật không quy định thì hợp đồng ủy quyền có thời hạn là 1 năm kể từ ngày xác lập việc ủy quyền. Tuy nhiên cần lưu ý là hợp đồng ủy quyền có thể sẽ bị chấm dứt đương nhiên (dù cho các bên có thỏa thuận khác, hoặc chưa hết thời hạn của hợp đồng) trong trường hợp “bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết” (theo Điều 589 BLDS).
 |
|
Một khu đô thị mới ven biển TP Đà Nẵng. Ảnh: N.V.H
|
Từ góc độ pháp lý nói trên có thể thấy rõ hợp đồng mua bán chuyển nhượng BĐS “núp” dưới hình thức hợp đồng ủy quyền để chuyển nhượng BĐS cho người thứ 3 như trên có thể sẽ phải chịu những rủi ro, phiền toái về mặt pháp lý khi bên bán (bên ủy quyền) có chủ ý phá vỡ hợp đồng “mua bán” đó hoặc có những sự kiện bất ngờ xảy ra dẫn đến việc bên mua “người được ủy quyền” có thể mất trắng tài sản đã mua, đó là:
Thứ nhất, Hợp đồng ủy quyền việc mua bán, chuyển nhượng BĐS có thể bị chấm dứt theo quy định của pháp luật. Đó là trong trường hợp “bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết”. Cụ thể là nếu một bên (bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền) chết thì hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên chấm dứt. BĐS sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền (trong trường hợp bên được ủy quyền chết) hoặc được để thừa kế cho người thừa kế của bên ủy quyền (trong trường hợp bên ủy quyền chết). Như vậy trong mọi trường hợp, người thừa kế của bên được ủy quyền đều không được thừa kế quyền của người được ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền (quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt BĐS). Ngoài ra, nếu Tòa án tuyên bên ủy quyền bị mất năng lực hành vi dân sự như bị tâm thần hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự như nghiện ma túy thì đương nhiên hợp đồng ủy quyền cũng bị chấm dứt. Quyền định đoạt BĐS sẽ được chuyển giao cho người đại diện theo pháp luật của bên ủy quyền. Tương tự như vậy, hợp đồng ủy quyền cũng chấm dứt, BĐS được giao trả cho bên ủy quyền nếu Tòa án tuyên bên được ủy quyền bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.
Thứ hai, khi bên ủy quyền có nghĩa vụ với một bên thứ 3, ví dụ nợ cá nhân nào đó hoặc nợ thuế, ngân hàng thì theo quy định của Luật Tố tụng dân sự; Quản lý thuế, Thi hành án... các chủ nợ này có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và phát mãi các tài sản của bên ủy quyền, bao gồm cả BĐS đã “chuyển nhượng” theo hợp đồng ủy quyền (trừ khi đã được chuyển giao hợp lệ cho bên thứ 3) vì về mặt pháp lý BĐS vẫn thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền. Bên được ủy quyền về bản chất chỉ là đại diện cho chủ sở hữu nên các chủ nợ vẫn có nguyên quyền yêu cầu kê biên hoặc phát mãi BĐS để thanh toán cho khoản nợ với mình.
Ngoài ra, còn có một số trường hợp khác mà nếu bên bán (bên ủy quyền) có dụng ý xấu thì có thể sử dụng những kỹ thuật nhất định trong việc vận dụng hợp đồng và quy định của pháp luật để tước đi một cách hợp pháp quyền lợi của bên kia.
Vì vậy, kể cả khi xét về góc độ thương mại thuần túy, các bên cần cân nhắc kỹ mặt lợi và hại của các giao dịch mua bán chuyển nhượng được che giấu dưới hình thức hợp đồng ủy quyền để ngăn ngừa những thiệt hại có nguy cơ xảy ra.
Như Hoa
Ảnh 1: Thị trường xuất hiện những dạng mua bán, chuyển nhượng bất động sản nấp dưới “Hợp đồng ủy quyền”.
www.cadn.com.vn
Các bản tin khác
