Mập mờ cam kết trả lãi phạt 25%/năm

Chuyên đề kiểm soát rủi ro trong giao dịch bất động sản (số 4) nhận được câu hỏi từ bạn đọc với nội dung như sau:

Tôi đang tìm hiểu một dự án chung cư tại Phường 3, Quận Gò Vấp để mua ở. Dự án hiện đang xây dựng, chủ đầu tư (CĐT) cam kết chậm giao nhà sẽ chịu phạt 25% số tiền đã thanh toán. Ngoài ra, mỗi căn hộ được một chỗ đậu xe ô tô.

Tôi gửi kèm hợp đồng mua bán căn hộ và một số văn bản pháp lý của dự án. Rất mong được chuyên gia, luật sư tư vấn giúp những điều khoản trong hợp đồng có hợp lý không, làm sao để hạn chế rủi ro khi mua căn hộ này?

Qua câu hỏi của bạn đọc, PV VietNamNet đã trao đổi cùng luật sư Lưu Thị Quỳnh Trang, công ty luật TNHH Lưu Trang và luật sư Lâm Thị Hồng Cẩm, công ty luật TNHH MTV CT Law để giải đáp những thắc mắc này.

Với hồ sơ bạn đọc gửi và câu hỏi liên quan, có 5 vấn đề cần lưu ý như sau:

Thứ nhất: Về diện tích căn hộ

Khoản 1.1, Hợp đồng quy định: “Diện tích sàn căn hộ được tính theo kích thước tính từ tim tường chung đến tim tường bao ngoài”. Cách tính này được áp dụng theo Thông tư 16/2010/TT-BXD. Ngày 08/04/2014, Thông tư 03/2014/BXD-TT có hiệu lực; khi đó, phần diện tích căn hộ được tính thông thủy không còn tính từ tim tường như Thông tư 16/2010/TT-BXD. Do đó cần lưu ý thời điểm ký hợp đồng và hiệu lực các Thông tư để đảm bảo quyền lợi hợp pháp.

Thứ 2: Quyền sở hữu, sử dụng chỗ đậu xe hơi

Khoản 1.3 ghi: “Diện tích sân vườn (nếu có) và chỗ đậu xe hơi tại tầng hầm sẽ không được thể hiện trong “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác găn liền với đất”;”.

Điều 2, Khoản d) ghi: “Tổng giá trị Hợp đồng bao gồm cả quyền sử dụng đất, diện tích đậu xe ôtô cố định tại tầng hầm.”.

Phụ lục 5, mục 6 - chi trả cho dịch vụ - có ghi: “Việc tổ chức và quản lý giữ xe cho Cao ốc Sunny Plaza sẽ do Ban quản lý xây dựng trên cơ sở tuân thủ đúng quy định của UBND thành phố về giá giữ xe chung cư.”

Tổng hợp các ý trên thì chỗ đậu xe không thuộc sở hữu của khách hàng; nếu sử dụng cư dân phải trả phí giữ xe theo quy định.

Thứ 3: Cam kết trả lãi phạt của chủ đầu tư

Phụ lục 6 – Bản cam kết – có ghi: “Trong trường hợp đến thời hạn bàn giao căn hộ mà CĐT không bàn giao căn hộ cho Quý khách hàng đúng như quy định trong hợp đồng thì CĐT cam kết sẽ chịu phạt lãi suất là 25%/năm trên tổng số tiền mà Quý khách hàng đã thanh toán theo tiến độ của Hợp đồng mua bán với điều kiện Quý khách hàng không vi phạm bất kỳ đợt thanh toán nào.”

Ở đây, cần làm rõ khái niệm “Quý khách hàng” là người ký tên hợp đồng này hay toàn bộ khách hàng. Nếu “Quý khách hàng” ở đây là toàn bộ khách hàng thì chỉ cần 1 người vi phạm một đợt thanh toán thì điều khoản phạt trở nên vô dụng.

Ngoài ra, Luật kinh doanh Bất động sản Điều 14 khoản 1 mục d quy định: “Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ”. Mức lãi suất 25%/năm do chủ đầu tư đưa ra nếu quá cao so với lãi suất quy định của luật thì vẫn giải quyết theo luật.

Thứ 4: Việc bàn giao, quản lý sử dụng chung cư

Khoản 5.10 ghi: “Bên B đồng ý để bên A tổ chức quản lý và khai thác tòa nhà đến hết thời gian bảo hành của tòa nhà.”

Theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD, trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà Chủ đầu tư giữ lại) thì Chủ đầu tư (đối với nhà chung cư nhiều chủ sở hữu) hoặc chủ sở hữu (đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu) có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu. Hội nghị nhà chung cư là cơ quan có quyền cao nhất trong việc thông qua việc lựa chọn doanh nghiệp quản lý vận hành, doanh nghiệp bảo trì nhà chung cư;

Nếu theo Khoản 5.10 thì người dân sẽ không có quyền lựa chọn trong thời gian tòa nhà còn bảo hành (5 năm) kể cả khi bên A không đáp ứng được mong đợi.

Khoản 7.3 ghi: “Trong thời gian bảo hành tùy theo quyết định của bên A việc bảo hành sẽ được thực hiện bằng cách thay thế hoặc sửa chữa các khiếm khuyết theo như nguyên trạng tại thời điểm bàn giao căn hộ hoặc thay thế các vật liệu cùng loại có chất lượng tương đương.” Như vậy, nếu khách hàng thấy có vấn đề về chất lượng thì cũng khó yêu cầu theo ý mình mà phải tùy bên A.

Thứ 5: Một số lưu ý khác

Khoản 2.1 ghi: “Thời điểm xác định Bên mua đã thanh toán là thời điểm Bên bán xuất phiếu thu về khoản tiền đã nhận thanh toán của Bên mua hoặc số tiền chuyển khoản đã ghi có vào tài khoản ngân hàng của Bên bán.”

Lưu ý, theo quy định về thuế, chủ đầu tư phải xuất hóa đơn GTGT kèm mỗi đợt thanh toán theo tiến độ.

Điều 5, quyền và nghĩa vụ Bên B, Khoản 5.6 ghi: “Có trách nhiệm nhận căn hộ và hồ sơ liên quan đúng thời hạn Bên A thông báo.” Như vậy, khi Bên A thông báo bàn giao căn hộ, trong trường hợp chất lượng, tình trạng căn hộ không đúng như thỏa thuận thì việc giao nhận căn hộ sẽ được giải quyết như thế nào? Người mua nên yêu cầu lập Biên bản ghi rõ về hiện trạng thực tế, lý do và hướng giải quyết cụ thể để tránh việc vi phạm trách nhiệm.

Cũng trong Điều 5, Khoản 5.8 ghi: “Cam kết chấp thuận cho Bên A hoặc tổ chức hợp pháp do Bên A chỉ định thực hiện công việc sửa chữa, cải tạo đối với công trình tiện ích chung được bố trí trong phạm vi dự án Sunny Plaza hoặc căn hộ.” Việc này nên có sự trao đổi và thỏa thuận giữa khách hàng và chủ đầu tư để đảm bảo lợi ích của cư dân trong khu chung cư.

Khoản 5.13 ghi: “Khi bên A đã hoàn tất việc bàn giao căn hộ cho bên B mà bên B chưa có nhu cầu ở thì bên B phải có trách nhiệm thanh toán 70% phí quản lý hàng tháng cho Ban quản trị. Sau 3 tháng kể từ ngày bàn giao căn hộ, Ban quản trị sẽ thu đủ 100% phí quản lý đối với những căn hộ chưa dọn về ở (ngoại trừ phí giữ xe)”. Khách hàng cần lưu ý thỏa thuận này để tránh rắc rối, khiếu nại về sau.

Ngoài ra, sàn BĐS không đưa cho khách hàng tham khảo quyết định phê duyệt dự án là không đúng quy định. Dựa vào quyết định phê duyệt dự án khách hàng có thể nắm nhiều thông tin về diện tích sở hữu chung – riêng, dự án có bố trí tái định cư hay không…

Lưu ý:

Để đảm bảo tính khách quan khi bạn đọc gửi thông tin cũng như việc đưa ra phân tích, nhận định của chuyên gia không bị ảnh hưởng, chuyên đề này không nêu tên dự án và thông tin người gửi. Các số chuyên đề sau khi xuất bản sẽ được gửi đến bạn đọc yêu cầu tư vấn chính dự án đó.

Tuy nhiên, vì thông tin bạn đọc gửi có giới hạn nên khó bao quát hết mọi yếu tố liên quan; để được tư vấn chi tiết bạn đọc cần liên hệ chuyên gia, luật sư thực sự am hiểu chuyên sâu lĩnh bất động sản.

Quốc Tuấn

Theo http://batdongsan.vietnamnet.vn/

Các bản tin khác