Tại các nước, công việc thẩm định giá đất được giao cho các chuyên viên giá đất và bất động sản chuyên nghiệp chứ không phải là công việc của công chức như ở Việt Nam.
Phòng Công nghiệp và Thương mại Việt Nam (VCCI) đang tiến hành rà soát Luật Đất đai 2003 để phục vụ cho việc sửa đổi luật này trong thời gian tới. Theo phân tích của các chuyên gia và luật sư tham gia góp ý vào báo cáo rà soát Luật Đất đai do VCCI thực hiện, vấn đề giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng hiện nay chính là nguồn cơn chủ yếu của các đơn thư khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai.
Khó xác định giá đất thị trường
Luật sư Nguyễn Minh Thắng, Công ty Luật Basico, cho rằng do việc xác định giá đất không phù hợp với ý chí và nguyện vọng của chủ sử dụng đất, pháp luật lại chưa quy định cụ thể cơ chế giải quyết bất đồng về giá đất nên người dân phải khiếu kiện, khiếu nại, tụ tập về các TP lớn để kiến nghị các cơ quan cấp trên.
Dẫn chứng, luật sư Trương Thanh Đức, Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Hàng hải, kể: “Ngay cạnh nhà tôi có một công trình chào mừng 1.000 năm Thăng Long (đoạn đường Văn Cao - Hoàng Hoa Thám) nhưng lễ thì đã qua cả năm mà công trình thì vẫn ngổn ngang nằm đó. Nguyên nhân chính là do không giải phóng được mặt bằng. Bởi lẽ giá thị trường tại đó 200 triệu đồng/m2 nhưng giá bồi thường chỉ có 30 đến 40 triệu đồng/m2 thì làm sao người dân nào đồng ý!”.
Theo TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, vấn đề bồi thường theo giá thị trường rõ ràng không đơn giản. “Bởi lẽ đối với đất đô thị, giá trị của đất phụ thuộc vào vị trí thửa đất. Không những thế, giá thị trường phụ thuộc vào quan hệ cung cầu và quan hệ cạnh tranh nên luôn biến động. Trong khi đó, bồi thường là một quá trình kéo dài, vậy chọn giá thị trường tại thời điểm nào? Rõ ràng chỉ có thể nói đến mặt bằng giá bình quân trong một khu vực cụ thể tại thời đoạn cụ thể, rồi gia giảm trong quá trình thương lượng thỏa thuận với người có quyền sử dụng đất” - ông Liêm phân tích.
Giá đất luôn biến động nên vấn đề bồi thường theo giá thị trường rõ ràng không đơn giản. Trong ảnh: Người dân bị thu hồi đất ở quận 2, TP.HCM làm thủ tục lãnh tiền bồi thường giải tỏa. Ảnh: HTD
Không thể cứ rượt đuổi mãi
“Giá đất luôn luôn biến động và ngày càng tăng cao, nếu cứ rượt đuổi theo giá thị trường như vậy thì không bao giờ tới đích được. Nhà nước nên coi quyền sử dụng đất là hàng hóa, có thể mua bán, chuyển nhượng còn Nhà nước chỉ thanh tra, kiểm tra chứ không trực tiếp thẩm định giá trên thị trường. Để tránh tình trạng “vừa đá bóng vừa thổi còi”, nên có công ty tư vấn định giá độc lập” - ông Nguyễn Ngọc Tuấn, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài chính, nêu giải pháp.
Ông Liêm cũng nêu kinh nghiệm của nước ngoài: “Tại các nước, công việc thẩm định giá đất được giao cho các chuyên viên giá đất và bất động sản chuyên nghiệp. Họ được đào tạo bài bản, có kinh nghiệm và kỹ năng cần thiết, được cấp phép hành nghề qua thi cử, chứ không phải là công việc nghiệp dư của công chức như ở nước ta”.
Nhìn nhận vấn đề ở gốc sở hữu đất đai, luật sư Đức cho rằng nếu quy định sở hữu tư nhân về đất đai thì câu chuyện bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ đơn giản hơn nhiều. Còn cứ khư khư quan điểm sở hữu nhà nước về đất đai thì khó giải quyết được bài toán này.
50% khiếu kiện đất đai liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng. Cụ thể, trong số 500.000 vụ khiếu kiện đất đai gần đây có tới 276.000 vụ liên quan tới bồi thường giải phóng mặt bằng. TS TRẦN QUANG HUY, Trưởng bộ môn đất đai, Trường ĐH Luật Hà Nội Cần ghi nhận nguyên tắc thỏa thuận Thực tế hiện nay phản ánh hai nhu cầu cơ bản của người dân. Một là việc xác định giá đất cần dựa trên nguyên tắc thỏa thuận, nhất trí của các bên liên quan. Hai là cần có cơ chế minh bạch và công bằng để giải quyết bất đồng về xác định giá đất. Luật Đất đai cần ghi nhận thêm những nguyên tắc: Mang tính thị trường, bình đẳng và thỏa thuận. Chẳng hạn, người sử dụng đất có quyền đề nghị UBND xác định lại giá đất theo bất kỳ một phương pháp định giá đất nào. Chủ thể sử dụng đất có quyền thuê tư vấn hoặc trực tiếp đưa ra các căn cứ chứng minh phương pháp định giá đất của mình... Luật sư NGUYỄN MINH THẮNG, Công ty Luật Basico |
THU HẰNG
http://phapluattp.vn
Các bản tin khác
- Bộ Xây dựng: Thị trường bất động sản đang được kiểm soát tốt
- Shophouse vị trí vàng vẫn là lựa chọn hàng đầu
- Phê duyệt quy hoạch cụm công nghiệp Hòa Khánh Nam
- Lãi suất quay đầu giảm, thời cơ cho địa ốc đã tới?
- Hiệp hội công chứng Việt Nam chính thức được thành lập
- Kế hoạch 2019 đầy tham vọng của “ông lớn” địa ốc
- Vicoland bàn giao sổ hồng đợt cuối cho khách hàng mua nhà thu nhập thấp
- Thị trường bất động sản 2018 những con số biết nói
- Doanh nghiệp địa ốc ráo riết lên kế hoạch năm 2019
- Cơ hội cho tuyến đường biển Nguyễn Tất Thành
- Báo Đầu tư chính thức phát hành ấn phẩm Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam
- Không phân lô bán nền dọc đường vành đai phía Nam
- Hình dung đô thị Đà Nẵng vào năm 2030
- Chủ đầu tư tính kế "vợt" dòng kiều hối cuối năm
- Việt Nam và những lợi thế phát triển bất động sản nghỉ dưỡng ven biển
- Năm 2019 nhà đầu tư nên lựa chọn kênh đầu tư nào?
- Không gian du lịch sinh thái dưới chân Sơn Trà
- Xu hướng bất động sản năm 2019: Phân khúc condotel tiếp tục khó khăn
- Chính phủ giao thành phố Đà Nẵng đầu tư cảng Liên Chiểu
- [Infographic] Tổng quan thị trường bất động sản năm 2018