Giao dịch nhà, đất không đảm bảo pháp lý, bên mua được quyền đòi lại tiền cọc

Cập nhập : 07-07-2014

(Cadn.com.vn) - Theo trình bày của bà Đinh Thị Diễm Phương (1974, trú P. An Khê, Q. Thanh Khê, Đà Nẵng), ngày 27-3-2014, vợ chồng bà có giao dịch mua ngôi nhà số 204-Nguyễn Tri Phương (Đà Nẵng) của vợ chồng bà Đặng Thị Chiến (1951, trú P. An Khê) với giá 5,45 tỷ đồng. Hiện trạng ngôi nhà được thể hiện thuộc thửa đất số 4, tờ bản đồ số 20; diện tích đất 193,1m2, tài sản gắn liền trên đất là nhà 1 tầng, diện tích sử dụng 260,2m2.

Hai bên thống nhất cam kết, vợ chồng bà Phương đặt cọc 900 triệu đồng kể ngày 27-3-2014 và hoàn tất giao dịch (tức giao đủ tổng số tiền mua nhà) vào ngày 7-6-2014, sau khi ra công chứng. Trong nội dung giấy cam kết cũng ghi rõ, trong thời hiệu của hợp đồng nếu việc mua bán không thành, bên nào phá vỡ thì phải chịu trách nhiệm. Bên mua chấm dứt hợp đồng thì mất số tiền đã đặt cọc, nếu bên bán chấm dứt hợp đồng thì phải chịu tiền phạt cọc (đền gấp đôi số tiền cọc). Trong trường hợp hai bên không thể giải quyết tranh chấp thì phải nhờ đến pháp luật can thiệp...

Trong quá trình mua bán nhà bà Chiến cung cấp cho bà Phương Giấy chứng nhận QSDĐ (bản photocopy) mang tên Nguyễn Đình Nguyên và bà Trần Thị Phước. Trong Giấy chứng nhận QSDĐ này, ở phần "nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý" có ghi tên vợ chồng bà Chiến. Đồng thời, bà Chiến cũng cho biết thời điểm ký kết giao dịch mua bán thì Giấy chứng nhận QSDĐ này đang được bà thế chấp vay tại ngân hàng.

Sau khi đặt cọc 900 triệu đồng, bà Phương phát hiện ngôi nhà vợ chồng bà Chiến bán cho mình có kết cấu không như thể hiện tại Giấy chứng nhận QSDĐ. Cụ thể, ngôi nhà số 204-Nguyễn Tri Phương có tường chung, trụ chung và kết cấu phần trên chung. Bởi, nguyên thủy ngôi nhà này của đôi vợ chồng sau khi ly hôn, chia đôi tài sản bằng cách xây nên một bức tường ngăn giữa. Hồ sơ vụ ly hôn của người chủ cũ thể hiện bức tường ngăn do người chồng xây nên khi ly hôn, thi hành án chấp nhận bức tường là của người chồng.

Giấy cam kết và đặt cọc giữa vợ chồng bà Phương và vợ chồng bà Chiến.

Như vậy phần nhà của vợ chồng bà Chiến mua lại của người vợ không có bức tường này. Do trong quá trình mua bán, bà Chiến không thông báo về hiện trạng ngôi nhà nên bà Phương yêu cầu bà Chiến giảm giá nhưng bà Chiến không đồng ý. Chính vì vậy, bà Phương yêu cầu bà Chiến trả lại số tiền cọc 900 triệu đồng. Còn về phía bà Chiến thì cho rằng việc bà Phương đồng ý mua thì bà bán, tự bà Phương phải đi tìm hiểu chứ không thể trách được bà. Bà không chấp nhận với yêu cầu của bà Phương là giảm giá hay trả lại 900 triệu đồng tiền cọc.

Để hiểu rõ hơn về các hợp đồng giao dịch dân sự, chúng tôi đã tham khảo ý kiến của luật sư về vấn đề này như sau: Trường hợp này được quy định rõ tại Điều 131, Bộ luật Dân sự: "Khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch dân sự mà xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội dung của giao dịch đó, nếu bên kia không chấp nhận thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu".

Như vậy ở đây, lỗi một phần do bà Phương không tìm hiểu rõ trước khi thực hiện giao dịch nhưng lỗi lớn hơn là khi tiến hành giao dịch, bà Chiến đã không thông báo thật hiện trạng ngôi nhà của mình, khiến bà Phương nhầm lẫn. Do vậy việc bà Phương có ý kiến yêu cầu bà xem xét lại giá cả, nếu không thương lượng được thì xin nhận lại đủ 900 triệu đồng đã đặt cọc trước đó là có lý.

Không chỉ vậy, xét ở góc độ khác, thời điểm bà Chiến có giao dịch mua bán ngôi nhà trên cho bà Phương thì Giấy chứng nhận QSDĐ đang được bà cầm cố tại ngân hàng cũng đủ yếu tố để tuyên hủy giao dịch này. Khoản 4, Điều 348 Bộ luật Dân sự, quy định: "Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp..." ; cũng tại khoản 4, Điều 349 luật đã dẫn, nếu bà Chiến muốn bán ngôi nhà này như quy định của pháp luật thì phải được bên nhận thế chấp đồng ý (tức ngân hàng).

Như vậy, trong vụ việc này, bà Phương yêu cầu đòi lại tiền đặt cọc mua nhà là có cơ sở. Bởi theo các quy định của luật đã dẫn thì nếu đưa ra tòa, có thể giao dịch trên sẽ bị tuyên hủy do chưa đảm bảo tính pháp lý. Như thế bà Phương đương nhiên được nhận lại số tiền đã đặt cọc.

Bài, ảnh: Phương Trang

Theo Báo CA ĐN