Chính thức thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản

Cập nhập : 25-11-2014

CafeLand - Với 77,46% số phiếu tán thành, Luật Nhà ở sửa đổi đã được Quốc hội khóa XIII thông qua tại kỳ họp thứ 8 diễn ra chiều 25/11. Cùng đó, Luật Kinh doanh bất động sản cũng đã được thông qua với số phiếu tán thành đạt 82,7%.

Luật Nhà ở được thông qua gồm 13 chương và 183 điều. Trước khi thông qua toàn văn dự thảo Luật Nhà ở, các đại biểu đã thông qua lần lượt các điều gồm: Điều 32 về đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở công vụ; Điều 118 về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch và Điều 159 về đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Ủy ban thường vụ Quốc hội cho rằng, việc quy định mở rộng đối tượng, điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhằm tạo yếu tố thuận lợi để thu hút đầu tư nước ngoài và phù hợp xu thế hội nhập quốc tế. Để bảo đảm an ninh, quốc phòng thì trong dự thảo Luật đã có các quy định chặt chẽ như: chỉ cho phép mua nhà ở tại các dự án nhà ở thương mại không thuộc khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh, cho phép sở hữu có thời hạn 50 năm, hạn chế về tỷ lệ nhà ở được phép mua và sở hữu…

Cùng đó, các quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo cấp công trình quy định của pháp luật về xây dựng để tạo điều kiện thuận lợi trong việc cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ khi bị xuống cấp, hư hỏng; đồng thời, bổ sung quy định cho phép các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở có thể thỏa thuận để bên mua được sở hữu nhà ở trong một thời hạn nhất định nhằm góp phần giảm giá bán nhà ở, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và người dân có thể lựa chọn hình thức sở hữu nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của mình.

Được nhất trí thông qua với số phiếu khá cao, đạt 82,7%, Luật Kinh doanh bất động sản với 6 Chương 82 Điều cũng được các đại biểu biểu quyết tại 3 điều cụ thể trong Luật thu hút được nhiều sự quan tâm gồm: Điều 5 về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh; Điều 10 về Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; Điều 55 về Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.

Trước ý kiến đề nghị bổ sung các loại bất động sản không phải là nhà, công trình xây dựng nhưng là tài sản gắn liền với đất vào phạm vi điều chỉnh của dự án Luật; đề nghị không nên quy định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là bất động sản.

Tuy nhiên, theo Ủy ban thường vụ Quốc hội, bất động sản thuộc đối tượng điều chỉnh của dự án Luật bao gồm nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất. Trường hợp mua bán, cho thuê các tài sản gắn liền với đất mà không phải là nhà, công trình xây dựng thì việc mua bán được thực hiện dưới hình thức chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất kèm theo tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 4 Điều 5, khoản 2 Điều 9 và hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất quy định tại Điều 47 của dự án Luật.

Riêng về ý kiến cho rằng mức vốn pháp định 20 tỷ đồng là quá thấp, đề nghị quy định vốn pháp định tối thiểu phải trên 20% tổng mức đầu tư của dự án, Ủy ban thường vụ Quốc hội nhận định, việc quy định mức vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng là điều kiện cần khi thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Còn khi thực hiện dự án cụ thể thì chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên theo quy định của pháp luật về đất đai.

Về việc bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, có kiến đề nghị quy định bắt buộc tiền góp vốn của khách hàng phải được ký gửi tại một ngân hàng do chủ đầu tư lựa chọn. Tiền góp vốn này chỉ được giải ngân để thực hiện công trình hình thành trong tương lai mà người mua nhà góp vốn, cấm sử dụng vào mục đích khác. Ngân hàng có trách nhiệm kiểm soát việc giải ngân của chủ đầu tư theo đúng mục đích và tiến độ của dự án. Người mua nhà góp vốn có quyền yêu cầu ngân hàng nhận tiền gửi hoặc chủ đầu tư thông báo việc sử dụng, hay minh bạch tiền sử dụng của họ.

Tuy nhiên, theo Ủy ban thường vụ Quốc hội, nhiệm vụ này không thuộc chức năng của ngân hàng thương mại cho nên nếu quy định thì ngân hàng phải thuê người giám sát hoặc phải tăng thêm bộ máy và sẽ tăng thêm chi phí cho người mua nhà. Hơn nữa, việc kiểm soát của ngân hàng đối với việc sử dụng tiền của chủ đầu tư chỉ thông qua các chứng từ chứ không kiểm soát được hoạt động thực tế của chủ đầu tư nên vẫn không bảo đảm dự án được hoàn thành đúng tiến độ.

Tuy nhiên, để tăng cường thêm các biện pháp bảo vệ người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Ủy ban thường vụ Quốc hội đề nghị bổ sung quy định bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng dự án, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình (Điều 58).

Trong dự án Luật đã có nhiều quy định để bảo vệ quyền lợi của bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như: chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trong trường hợp không bàn giao nhà ở đúng tiến độ đã cam kết theo hợp đồng (Điều 56), chỉ được thu tiền ứng trước của khách hàng khi đã xây dựng xong móng của công trình và phải được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kiểm tra đủ điều kiện của nhà ở được phép bán, cho thuê mua; đồng thời lần đầu chủ đầu tư chỉ được thu không quá 30% giá trị hợp đồng và không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, không quá 95% giá trị hợp đồng khi bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận (Điều 55); chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng đúng mục đích (khoản 3 Điều 57) và bổ sung quy định tại Điều 58 như đã nêu trên.

PV (TTXVN)