Những điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 liên quan đến hoạt động công chứng, chứng thực

Cập nhập : 27-12-2014

Luật Đất đai năm 2013 vừa mới có hiệu lực thi hành từ ngày 1. 7. 2014, so với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai lần này có một số sửa đổi, bổ sung và một số quy định mới về việc công chứng, chứng thực các giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Qua nghiên cứu, chúng tôi xin được trao đổi như sau:

1. Về cách bố trí các quy định có liên quan đến hoạt động công chứng, chứng thực:

Luật Đất đai năm 2013 quy định một cách khoa học, hợp lý hơn những vấn đề có liên quan đến hoạt động công chứng, chứng thực tập trung vào Điều 167 (Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất).

Khác với Luật Đất đai năm 2003 quy định có liên quan đến hoạt động công chứng, chứng thực thể hiện phân tán trong nhiều Điều luật, đó là các Điều 122 (Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được giao đất, thuê đất), Điều 126 (Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân), Điều 127 (Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất), Điều 128 (Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất), Điều 129 (Trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất), Điều 130 (Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh để thu hồi nợ), Điều 131 (Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn).

Hoạt động công chứng tại Văn phòng công chứng Bảo Nguyệt

2. Luật Đất đai năm 2013 không còn sử dụng thuật ngữ pháp lý "công chứng Nhà nước" mà chỉ sử dụng thuật ngữ "công chứng" (nói chung)

Bên cạnh khái niệm "chứng thực" vẫn được giữ nguyên, Luật Đất đai năm 2013 không còn sử dụng thuật ngữ pháp lý "công chứng Nhà nước", mà chỉ có thuật ngữ "công chứng" (nói chung) để chứng nhận hợp đồng, giao dịch liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền với đất. Điều này khác với trước đây, Luật Đất đai năm 2003 sử dụng thuật ngữ "công chứng Nhà nước" tại nhiều Điều luật, có thể liệt kê một số dưới đây:

Điểm b khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai năm 2003 quy định: "Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước".

Điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 quy định: "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất".

Điểm b khoản 1 Điều 128 Luật Đất đai năm 2003 quy định: "Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất".

Điểm b khoản 1 Điều 129 Luật Đất đai năm 2003 quy định: "Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước".

Và tại một số điều luật khác của Luật Đất đai năm 2003.

Tuy nhiên, sau khi ban hành Luật Đất đai năm 2003, đến thời điểm Luật công chứng năm 2006 được ban hành, Đảng và Nhà nước ta chủ trương đẩy mạnh xã hội hóa hoạt động công chứng, cho phép thành lập mô hình Văn phòng công chứng được tổ chức và hoạt động song song cùng Phòng công chứng (trong dân gian hay gọi là Phòng công chứng Nhà nước), các hợp đồng, giao dịch do Văn phòng công chứng chứng nhận có giá trị như Phòng công chứng, thì thuật ngữ "công chứng Nhà nước" không được sử dụng trong các văn bản pháp luật sau khi ban hành Luật công chứng 2006 và trên thực tế cũng ngày càng ít được sử dụng khái niệm pháp lý này. Đến khi ban hành Luật Đất đai năm 2013 càng khẳng định xu hướng này, theo đó Luật này chỉ quy định hoạt động "công chứng" và tập trung tại khoản 2 Điều 167:

Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Điều này cũng đã giải tỏa tâm lý của không ít cá nhân, tổ chức trước đây mặc dù đã có Luật công chứng quy định như nêu trên, song trong thời gian dài họ vẫn cứ quan niệm rằng các hợp đồng, giao dịch liên quan đến đất đai, nhà cửa, tài sản khác gắn liền với đất thì phải công chứng tại Phòng công chứng (công chứng Nhà nước), do Luật Đất đai 2003 quy định do "công chứng Nhà nước" thực hiện. Thì nay Luật Đất đai năm 2013 đã không phân biệt loại hình công chứng nào, chỉ quy định các tổ chức hành nghề công chứng nói chung đều có thẩm quyền công chứng những hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản. Điều này càng phù hợp với Luật công chứng 2014 sắp có hiệu lực càng đẩy mạnh hơn nữa chủ trương xã hội hóa hoạt động công chứng, đẩy mạnh hơn nữa việc thành lập mô hình Văn phòng công chứng trên phạm vi toàn quốc.

3. Một số trường hợp giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cá nhân, tổ chức được quyền lựa chọn công chứng, chứng thực hoặc không: Đó là trường hợp được quy định tại điểm b, khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 (đã được viện dẫn ở trên). Tuy nhiên, để bảo đảm sự an toàn về tình trạng tài sản trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong nhiều trường hợp rất phức tạp và giá trị tài sản lớn, nhằm hạn chế thấp nhất những rủi ro, tranh chấp có thể xảy ra, chúng tôi tư vấn các bên tham gia giao dịch nên công chứng những loại giao dịch này. Và thực tế cho thấy kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 được ban hành (và mở rộng ra trước đó Chính phủ cũng đã ban hành Nghị quyết 52/NQ-CP ngày 10. 12. 2010 về việc đơn giản hóa thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lý của Bộ Tư pháp) cũng đã quy định về việc cá nhân, tổ chức được lựa chọn công chứng, chứng thực hoặc không công chứng, chứng thực đối với một số loại hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Song đa số các loại giao dịch trên, các cá nhân, tổ chức liên quan cũng đến các tổ chức hành nghề công chứng yêu cầu thực hiện công chứng.

Vậy chúng tôi xin được nêu lên để bạn đọc cũng nghiên cứu, trao đổi.

Đà Nẵng, ngày 9 tháng 10 năm 2014

Tác giả

Nguyễn Vũ Minh Nguyệt

Trưởng Văn phòng công chứng Bảo Nguyệt

* Bài viết này của Trưởng Văn phòng công chứng Bảo Nguyệt đã được đăng trên Bản tin Tư pháp của Sở Tư pháp thành phố Đà Nẵng tại địa chỉ:

http://sotuphap.danang.gov.vn/91_57_1330/Ban_tin_tu_phap_so_31.aspx