TS. Nguyễn Trí Hiếu

- Dưới con mắt người làm ngân hàng, ông đánh giá như thế nào về thị trường bất động sản 2014?

Thị trường bất động sản 2014 có những dấu hiệu tích cực vào cuối năm. Giao dịch tại 2 thành phố lớn tăng đáng kể. Cụ thể, tại Hà Nội có khoảng 11.450giao dịch thành công (tăng gấp hơn 2 lần so với năm 2013), tại TP.HCM có khoảng 10.350 giao dịch thành công (tăng khoảng 30% so với năm 2013). Mặt bằng giá nhà ở ổn định. Giá nhiều dự án trong giai đoạn 2011-2013 đã giảm sâu (trên 30%). Trong 12 tháng qua, giá đã ổn định và không giảm tiếp. Tại Hà Nội, giá một số dự án có vị trí tốt, đã hoàn thành hoặc sắp đưa vào sử dụng tăng nhẹ (khoảng 1-2%) so với năm 2013.

Nhìn chung, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu tích cực, tuy nhiên phục hồi thì chưa. Đây chỉ là những dấu hiệu ban đầu. Phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp và ở những khu đô thị lớn có sự phục hồi nhẹ. Còn phân khúc nhà ở cao cấp vẫn trì trệ.

- Dưới góc nhìn của một chuyên gia, ông nhận định như thế nào về thị trường bất động sản 2015? Phân khúc nào sẽ chiếm ưu thế?

Nhìn từ góc độ vĩ mô cho thấy, nền kinh tế đã có nhiều chuyển biến tốt. Tốc độ tăng trưởng GDP dự kiến của Chính phủ đặt ra cho năm 2015 là 6,2%, tăng so với mục tiêu 5,8% của năm 2014. Về mục tiêu chỉ số giá tiêu dùng (CPI), Quốc hội đưa ra không vượt quá 5% trong năm 2015. Theo tôi, mục tiêu này không khó vì hiện nay, chỉ số lạm phát đã giảm khá mạnh. Nếu lạm phát giảm sâu thì Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục giảm lãi suất huy động. Nếu lãi suất huy động giảm, chắc chắn lãi suất cho vay sẽ giảm theo. Điều này sẽ rất có lợi cho thị trường bất động sản, kích thích nguồn vốn đổ vào thị trường này. 

Bên cạnh đó, Luật Đất đai sửa đổi, những chính sách của Chính phủ và các quy định mới có hiệu lực trong năm 2015 sẽ hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản. Ngoài ra, NHNN cũng đang đẩy mạnh giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ, các ngân hàng đang tung ra những gói tín dụng ưu đãi với lãi suất thấp và các điều kiện thuận lợi hơn cho người mua nhà. Qua những điều này chúng ta có thể lạc quan cho thị trường bất động sản 2015.

Thị trường bất động sản được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố thì đây là kênh đầu tư tiềm năng trong tương lai

Tuy nhiên, chúng ta nên nhìn nhận thị trường một cách thận trọng. Có lẽ là quá sớm để nói năm 2015 là năm thị trường bất động sản có thể ‘bứt phá’ vì vẫn còn nhiều yếu tố bất lợi như: hàng tồn kho còn nhiều, nợ xấu liên quan đến bất động sản còn rất lớn, thu nhập của người dân Việt Nam còn rất thấp để mua nhà…

- Vậy, theo ông, chính sách “mở cửa” cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?

Việc cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam được kỳ vọng sẽ mở ra “chân trời mới” cho thị trường bất động sản trong năm 2015. Tuy nhiên, để kích thích được dòng vốn này vào thị trường, cần có những công cụ tài chính và quy định khác bổ sung. 

Cụ thể, một trong những yếu tố quan trọng để thu hút dòng vốn nước ngoài vào bất động sản là cần có Bảo hiểm quyền sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Bởi bất động sản là tài sản có giá trị lớn. Tâm lý lo ngại những rủi ro trong đầu tư bất động sản như tranh chấp quyền sở hữu đất đai nhà cửa, bị giải tỏa…vẫn diễn ra. Với các nhà đầu tư và người mua nhà nước ngoài thì bảo hiểm quyền sở hữu bất động sản (Property title insurance) là điều bắt buộc phải có để bảo đảm quyền sở hữu bất động sản của họ. Ngay cả các ngân hàng tại các quốc gia tiên tiến đểu đòi hỏi nhà đầu tư và người mua nhà phải mua loại bảo hiểm này, nếu không các ngân hàng không thể cho vay. Do vậy, nếu có bảo hiểm quyền sở hữu bất động sản tại Việt Nam sẽ giúp các nhà đầu tư nước ngoài yên tâm hơn khi đầu tư tại Việt Nam. Tuy nhiên, loại bảo hiểm này chưa có tại Việt Nam vì đất đai không thuộc quyền sở hữu của người dân.

Sắp tới, chính sách cho phép người nước ngoài mua bất động sản chỉ áp dụng cho người nước ngoài đang làm việc ở Việt Nam. Trong giai đoạn đầu, người nước ngoài và các nhà đầu tư không thường trú ở Việt Nam chưa thể mua bất động sản tại Việt Nam. Do vậy, nếu muốn chính sách này tác động cần có hướng dẫn cụ thể trong tương lai.

Bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn

- Ở khía cạnh chuyên gia, ông có thể nói rõ hơn về cơ hội từ các kênh đầu tư trong năm 2015? 

Hiện nay chúng ta đang có 5 kênh đầu tư gồm: Bất động sản, chứng khoán, vàng, ngoại hối và gửi tiền ngân hàng. 

Theo tôi, trong năm 2015, đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp thì bất động sản là kênh đầu tư hấp dẫn bởi thị trường này có sự tăng trưởng khá tốt, và dự báo đà hồi phục tiếp tục trong năm nay. Với việc thị trường bất động sản được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố thì đây là kênh đầu tư tiềm năng và có lẽ hấp dẫn nhất cho dân chúng và các nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Kênh đầu tư gửi tiền ngân hàng sẽ là một lựa chọn cho những nhà đầu tư chuộng sự an toàn và thích hợp với những món tiền không lớn, một số đối tượng không biết đầu tư vào đâu, hoặc những nhà đầu tư tạm trú vào tiết kiệm để chờ cơ hội đầu tư vào một kênh nào đó. Đối với chứng khoán, nhà đầu tư cũng có cơ hội nếu lãi suất tiếp tục giảm và nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng. Lãi suất bao giờ cũng có tác động ngược chiều với giá chứng khoán. Đây là động lực để thị trường chứng khoán phục hồi khoảng 20% trong năm nay.

Kênh đầu tư ngoại hối, tôi nghĩ khó tìm kiếm lợi nhuận bởi cơ quan quản lý đang điều hành chính sách tỷ giáđúng hướng và sẽ duy trì ổn định như cam kết: không điều chỉnh quá 2%. Riêng kênh đầu tư vàng không nên ‘đụng tay vào’ vì nó biến động không ngừng và vàng được dự đoán sẽ tiếp tục lao dốc trong thời gian tới.

-  Theo ông, nhà đầu tư cần phân bổ nguồn vốn ra sao để đầu tư hiệu quả?

Mục tiêu đầu tư phải gồm 3 yếu tố chính là: Bảo toàn vốn, sinh lời và có tính thanh khoản. Nhà đầu tư nên xây dựng thứ tự ưu tiên cho ba mục tiêu này. Trên cơ sở thứ tự ưu tiên của mục tiêu đầu tư, nhà đầu tư lên một kế hoạch đầu tư tùy theo tuổi tác, khẩu vị rủi ro (đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp). Theo tôi,  nếu có dưới 100 triệu đồng, nhà đầu tư có thể gửi tiền vào ngân hàng là an toàn nhất. Từ 100 - 500 triệu đồng nên đầu tư vào bất động sản. Từ 500 triệu đồng trở lên cần phân bổ dòng tiền như sau: 40% vào bất động sản, 30% vào ngân hàng, 20% vào chứng khoán và 10% vào ngoại tệ.

- Vậy, ông có thể đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư bất động sản trong năm 2015?

Nhà đầu tư bất động sản nên lạc quan nhưng vẫn phải thận trọng. Lạc quan ở chỗ giá nhà đang ở mặt bằng thấp, trong khi đó nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam rất lớn. Bên cạnh đó có rất nhiều chính sách hỗ trợ của Chính phủ cho phân khúc này, đặc biệt là tác động của NHNN qua các chính sách cho vay hỗ trợ phát triển nhà ở. Do đó, thị trường bất động sản có cơ hội phát triển tốt trong năm 2015, nhất là phân khúc nhà thu nhập thấp, trung bình. Ngoài ra, đã có những dự báo giá bất động sản có thể tăng lên 20% trong năm 2015, tuy nhiên theo dự đoán của tôi, giá bất động sản chỉ tăng khoảng 10%. Tóm lại các nhà đầu tư cần cẩn trọng, tránh đầu tư theo tâm lý đám đông và nên tham khảo với các chuyên gia thành thạo và trung thực trong nghề, thậm chí với các luật sư cho những hợp đồng mua bán bất động sản.

- Vâng! Xin cảm ơn ông.