“Cứu” thị trường BĐS: Nhìn Mỹ ngẫm ta

Xung quanh vấn đề này, báo Dân trí đã có cuộc trao đổi với ông Trần Như Trung - Giám đốc Bộ Phận Nghiên cứu &Tư vấn Savills Vietnam.

Ông Trần Như Trung

 

Thưa ông, một số chuyên gia cho rằng, năm 2012, thị trường BĐS phải tái cấu trúc mới có thể sôi động được. Ông nghĩ sao?

Tái cấu trúc không hề đơn giản. Trong điều tra của Savills ngay từ quý 3/2011 cũng đã đề cập đến việc cần phải thay đổi, nhưng nếu thực hiện tái cấu trúc thì sẽ kèm theo những đau đớn.

Với mỗi doanh nghiệp, nếu trong năm 2012 họ thay đổi được cách kinh doanh thì tốt nhưng cũng không dễ chút nào.

Một trong những cách mà người ta có thể thay đổi là chuyển nhượng dự án…?

Vấn đề này đương nhiên là hay nhưng cũng chưa đủ vì ông nào “ôm” được dự án không phải đã là xong, họ phải suy nghĩ và tính toán xem liệu mình có làm được không.

Có một điều khiến nhiều người cảm thấy lạ là tại sao khi thị trường BĐS ở Mỹ sụp đổ, người ta rất quan tâm đến các chỉ số như: tỷ lệ lao động thất nghiệp hay số lượng ô tô được bán… Ông có biết không?

Thị trường BĐS Mỹ bị rơi vào bi kịch như năm 2008 là do nguyên nhân cho vay quá chuẩn, nghĩa là anh không còn đồng nào nhưng quỹ tín dụng vẫn cho vay để mua nhà và sẽ lấy lại thông qua lương hàng tháng của anh. Với ngân hàng thì bản thân việc cho vay này cũng đã quá ngưỡng an toàn nên luôn rình rập rủi ro.

Để “cứu” thị trường, Chính phủ Mỹ trước hết phải sửa bằng cách cải cách lại hệ thống tài chính. Và muốn người vay trả được tiền cho ngân hàng thì họ phải có việc làm, có thu nhập.

Như vậy, chỉ số về tỷ lệ lao động thất nghiệp có liên quan rất chặt chẽ tới thị trường BĐS. Hay như mặt hàng ô tô cũng vậy, nếu số lượng bán ra tăng cũng là một minh chứng cho khả năng chi trả của người dân Mỹ, đối tượng chủ yếu mua trả góp thông qua thu nhập.

 

Tín dụng BĐS ở Việt Nam được ví theo kiểu đút củi (ảnh minh họa)

Có vẻ như, thị trường BĐS ở Trung Quốc cũng có những điểm tương đồng với thị trường Việt Nam. Nhưng nghe nói cách họ “ứng xử” với thị trường trong bối cảnh suy thoái lại khác…?

Theo những thông tin tôi có được, bản chất của thị trường Trung Quốc là do cả hệ thống đầu tư. Thị trường đi lên bằng nguồn đầu tư lớn và người giàu càng nhiều. Và chính nhóm người giàu đó đã làm ảnh hưởng đến thị trường.

Trong thời điểm thị trường khó khăn, họ vẫn kích động giới đầu tư đầu tư mạnh để duy trì và vận hành thị trường được. Qua đó, nhóm đầu tư BĐS hi vọng có thể “hạ cánh mềm”.

Vì sao đầu tư nhiều thì lại hạ cánh mềm?

Khi thị trường đầu tư lớn thì họ rút dần, giảm dần chứ không rút hết ngay lập tức như rút tín dụng thành số không. Đặc biệt với phân khúc nhà ở, họ vẫn đổ tiền vào nhiều.

Chẳng lẽ các nhà đầu tư không sợ bị “phản ứng” của thị trường?

Họ không còn cách nào khác khi mà lượng tiền đã đổ vào thị trường quá lớn. Ở Trung Quốc, khoảng cách giàu nghèo rất lớn, điều này tác động đến nhu cầu đầu tư nhà ở xã hội. Như vậy, chỉ bằng cách đấy sẽ giúp cho cả nền kinh tế và giải quyết được vấn đề xã hội một cách hài hòa.

Vậy còn đối với thị trường BĐS ở Việt Nam?

Những nước mới nổi như Việt Nam, Trung Quốc thì tín dụng trong lĩnh vực BĐS được ví theo kiểu đút củi, không có tín dụng thì chết hết. Nhưng đối với Trung Quốc, họ rất cẩn trọng việc đưa củi ra củi vào.

Với thị trường Việt Nam, nếu lấy tổng những căn hộ đã bán và đang bán nhân với giá trung bình thì nó cũng chiếm tỷ lệ không nhỏ so với tổng GDP.

Nhưng hiện nay có một vấn đề là mọi người khi khó thì vứt hết, khi nóng thì ào ạt chen nhau làm. Ví dụ như nhà ở, đang có xu thế doanh nghiệp BĐS chỉ mong có ai đó, nhà đầu tư nước ngoài, hay quỹ nào đó có thể chuyển nhượng được… chứ không nhìn ra được thế mạnh của mình để có thể khai thác chúng.

Trong bối cảnh như vậy thì theo ông, giải pháp nào là quan trọng nhất?

Hệ thống tín dụng của Việt Nam có tác động rất lớn tới thị trường. Bằng chứng là trước khi thắt chặt tín dụng, thị trường như nước sôi sùng sục do ném củi vào quá nhiều.

Trong khi đó, bản thân thị trường BĐS cần phải sống bằng đôi chân của nó chứ như hiện nay thì quá lệ thuộc vào tín dụng, ngân hàng…

Về phía doanh nghiệp, chúng ta nên bình tĩnh, tất cả phải ngồi lại, nhìn nhận lại xem thế mạnh của thị trường như thế nào để đầu tư cho đúng hướng. Và cho dù mọi thứ đi theo quỹ đạo thì cũng cần phải có thời gian, mà theo tôi thì chu kỳ này ít nhất phải mất 3 năm.

Xin cảm ơn ông!

 Lan Hương (ghi)