Phải kiểm soát dòng tiền vào bất động sản

Khách hàng tham quan các dự án ở một hội chợ bất động sản mới đây tại TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Dưới đây là ý kiến của một số chuyên gia bất động sản và ngân hàng.

* Ông Lê Hoàng Châu 
(chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM):

Sẽ không còn chuyện “tay không bắt giặc”

Phải thừa nhận nguồn vốn từ ngân hàng (NH) đổ vào các dự án bất động sản (BĐS) thời gian qua đã “dễ thở” hơn, khách hàng cũng “xuống” tiền mua nhà nhiều hơn. Tuy nhiên, NH vẫn rất thận trọng khi xét duyệt cho vay nhằm ngăn ngừa nguy cơ nợ xấu từ dòng 
tiền vào BĐS.

Để quản lý tốt dòng tiền vào BĐS, các chủ thể liên quan trong cùng một dự án (chủ đầu tư, khách hàng, NH và nhà thầu) nên mở tài khoản tại NH tài trợ vốn cho chính dự án đó. Như vậy, NH không những giám sát được dòng tiền, ngăn chặn hiện tượng chủ đầu tư sử dụng tiền của khách hàng vào mục đích khác thay vì đầu tư vào dự án, đồng thời đảm bảo được khả năng thu hồi nợ.

Thời gian qua, nhiều NH vừa tài trợ vốn cho nhà đầu tư để triển khai dự án và vừa cho khách vay mua nhà tại chính dự án đó. Và khi quy định bảo lãnh cho người mua nhà có hiệu lực từ ngày 1-7, một số NH cũng ký thỏa thuận với chủ đầu tư mà mình tài trợ vốn thực hiện dự án, trong đó cam kết bảo lãnh cho khách mua nhà tại dự án này. Theo tôi, mô hình này cần được thực hiện tốt nhằm hạn chế rủi ro không chỉ cho người mua nhà mà cả NH.

Ngoài ra, với hàng loạt quy định về ký quỹ, vốn chủ sở hữu, bảo lãnh BĐS, cấm cho vay giải phóng mặt bằng... bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1-7 nên tới đây sẽ không còn chuyện doanh nghiệp BĐS “tay không bắt giặc”.

* Ông Nguyễn Hoàng Minh (phó giám đốc NH Nhà nước TP.HCM):

Thẩm định kỹ năng lực 
nhà đầu tư

Để thị trường BĐS phát triển tích cực, NH Nhà nước đang thực hiện một số giải pháp như yêu cầu các NH tập trung xử lý nợ xấu nói chung, trong đó có nợ xấu BĐS, để kéo giảm tỉ lệ nợ xấu hiện nay của TP.HCM xuống dưới 3% vào cuối tháng 9.

Hiện NH Nhà nước TP.HCM đang yêu cầu các NH thực hiện hai giải pháp, đó là tự xử lý 3.200 tỉ đồng nợ xấu và bán nợ cho VAMC 22.100 tỉ đồng nợ xấu. Hiện nay, các NH đã tự xử lý được trên 80% trong số nợ 3.200 tỉ đồng phải xử lý. Như vậy, khả năng phần nợ xấu còn lại sẽ xử lý 
xong đúng tiến độ.

NH Nhà nước cũng yêu cầu các NH phải đảm bảo tốc độ tăng tín dụng BĐS ở mức hợp lý, khoảng 10% như trong hai năm gần đây, để đảm bảo thị trường BĐS phát triển tích cực.

Ngoài ra, để không làm phát sinh nợ xấu, chúng tôi yêu cầu các NH chú trọng hơn nữa công tác thẩm định, đặc biệt về năng lực tài chính, năng lực triển khai dự án của các chủ đầu tư, thị trường tiêu thụ, thực hiện tốt việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng mua nhà... Với những yếu tố trên, theo tôi, thị trường BĐS sẽ phát triển lành mạnh hơn trong thời gian tới.

* Bà Nguyễn Thị Thúy Hạnh (phó vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, NH Nhà nước):

Tín dụng vào BĐS tăng trong tầm kiểm soát

Khác với diễn biến cùng kỳ của mấy năm qua, sáu tháng đầu năm 2015 tín dụng đã có sự tăng trưởng trở lại. Tính đến ngày 15-6, tín dụng đối với nền kinh tế tăng 5,78% so với cuối năm 2014 và tăng 18,98% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, tín dụng vào lĩnh vực BĐS có sự tăng trưởng khá, đến cuối tháng 5 đã tăng 10,89% so với thời điểm cuối năm ngoái.

Tuy nhiên xét về tỉ trọng, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS chỉ chiếm 8,3% trong tổng dư nợ tín dụng, chỉ cao hơn một chút so với tỉ trọng 7,96% vào cuối tháng 5-2014.

Nguồn vốn đổ vào BĐS cũng chủ yếu ở các dự án xây dựng nhà ở đang dở dang hoặc trong giai đoạn hoàn thiện... để bán và cho thuê, phục vụ nhu cầu thiết thực của người dân về nhà ở. Do đó, tăng trưởng tín dụng BĐS thời gian qua không phải là diễn biến đáng quan ngại.

Trong khi đó, tín dụng vào lĩnh vực BĐS tăng lên cũng có tác động tích cực ở chỗ giúp khơi thông dòng tiền, giải quyết hàng tồn kho trong nền kinh tế, giảm khó khăn cho nhiều doanh nghiệp.

Tuy nhiên, để tín dụng không tập trung quá lớn vào BĐS, gây “bong bóng” như từng xảy ra trước đây, NH Nhà nước đã chỉ đạo các NH mở rộng tín dụng phải đi đôi với chất lượng tín dụng, tiếp tục chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng tập trung vốn cho các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhất là các lĩnh vực ưu tiên của Chính phủ.

Trong chỉ đạo, điều hành, NH Nhà nước tiếp tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng tập trung vốn theo định hướng nêu trên, còn đối với tín dụng BĐS, NH Nhà nước sẽ theo dõi sát để có những giải pháp 
kiểm soát hợp lý.