Giao lưu trực tuyến về Công chứng hợp đồng nhà, đất (tiếp theo)

Công chứng viên NGUYỄN HỒ PHƯƠNG VINH - Phó Phòng công chứng số 1 trả lời :

Chào anh,

Hiện tại theo thông tin anh cung cấp, quyền sử dụng đất được cấp cho hộ của anh. 

Theo quy định tại Khoản 29, Điều 3, Luật Đất đai 2013, thì hộ gia đình sử dụng đất là người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của Pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận quyền chuyển sử dụng đất.

Vì vậy, nay anh muốn chuyển nhượng đất thì tất cả các thành viên trong hộ theo quy định nêu trên phải  đến tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND xã để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Công chứng viên NGUYỄN TRÍ HÒA - Trưởng phòng công chứng số 1trả lời :

Việc công chứng nhà hay đất hoặc cả nhà và đất tùy theo đối tượng giao dịch của hợp đồng mà các bên đã chọn. Ví dụ mua nhà chung cư thì chỉ công chứng nhà, nếu mua nhà riêng lẻ thì công chứng cả nhà và đất. 

Theo quy định của Pháp luật Việt Nam thì việc đứng tên sở hữu nhà hoặc đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đáp ứng đủ một số điều kiện theo quy định. Ví dụ theo quy định của Chương IX Luật Nhà ở (từ điều 159 đến 162) đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam có "Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam (điểm c khoản 1 điều 159 Luật Nhà ở). Đối với cá nhân trong trường hợp này thì phải được phép nhập cảnh vào VN và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của Pháp luật (khoản 3 điều 160 Luật Nhà ở). Tuy nhiên, hiện nay Chính Phủ chưa quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện sở hữu nhà ở tại VN (khoản 4 điều 160 Luật Nhà ở)

Công chứng viên DƯƠNG THỊ CẨM THỦY - Văn phòng công chứng Tân Phú trả lời :

Việc nộp thuế thu nhập cá nhân đối với người được ủy quyền xin bạn liên hệ với Chi cục Thuế nơi thực hiện việc ủy quyền để được giải đáp cụ thể.

Theo quy định điều 588 của Bộ luật Dân sự thì ủy quyền có thù lao thì bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào nhưng phải trả thù lao cho bên được ùy quyền tương ứng với công việc đã thực hiện và bồi thường thiệt hại nếu có. Nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ùy quyền có thể chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước bên ùy quyền một thời gian hợp lý. Vì vậy, đây là rủi ro pháp lý khi bạn nhận ủy quyền. 

Công chứng viên NGUYỄN HỒ PHƯƠNG VINH - Phó Phòng công chứng số 1 trả lời :

Hiện nay, các phương tiện thông tin đại chúng có đưa rất nhiều thông tin về việc Chính phủ và Bộ Xây dựng cùng các cơ quan có thẩm quyền góp ý xây dựng để xây dựng Nghị định và Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. 

Hiện nay, theo quy định Điều 159 và Điều 160 Luật Nhà ở, một trong những đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam là cá nhân  nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định pháp luật.

Chính phủ quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà tại Việt Nam. Tuy nhiên đến nay vẫn chưa có nghị định và thông tư hướng dẫn.

Công chứng viên NGUYỄN TRÍ HÒA - Trưởng phòng công chứng số 1 đang trả lời trực tuyến. 

Công chứng viên NGUYỄN HOÀNG PHI - Phó Văn phòng công chứng Tân Phú trả lời :

Theo qui định của bộ luật dân sự, đối với tài sản là bất động sản sau khi ký công chứng phải được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Đối với trường hợp của bạn, việc chuyển nhượng đất đã được ký công chứng thì tại thời điểm hợp đồng được công chứng thì các quyền và nghĩa vụ đã được chuyển giao từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng, nên việc chủ đất cũ vẫn tiến hành thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận là không đúng qui định.

Tuy nhiên, bạn không nói rõ vì sao sau khi chuyển nhượng mà bên chuyển nhượng vẫn giữ các giấy tờ bản chính để tiến hành việc cấp đổi sổ hồng mới.

Đối với trường hợp của bạn có hai tình huống xảy ra:

Thứ nhất: Nếu giữa bạn và chủ đất không phát sinh tranh chấp gì thì hai bên có thể thỏa thuận liên hệ cơ quan đã chứng nhận hợp  đồng chuyển nhượng trước đó để cùng hủy bỏ hợp đồng này, ký lại hợp đồng chuyển nhượng mới theo Giấy chứng nhận mới được cấp đổi, sau đó bạn liên hệ cơ quan đăng ký để thực hiện việc đăng ký sang tên theo qui định.

Thứ hai:  Trong trường hợp hai bên không thống nhất được với nhau, bên bán cũng không có quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đã được chứng nhận trước đó vì theo qui định tại điều 405 bộ luật dân sự : “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết.....”  và tại khoản 1 điều 5 của luật công chứng qui định :”….Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”…. Và tại khoản 1 điều 51 Luật công chứng qui định:”….Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng giao dịch đó...”.

Công chứng viên NGUYỄN HỒ PHƯƠNG VINH - Phó Phòng công chứng số 1 trả lời :

Chào anh,

Con có quyền có tài sản riêng, tài sản riêng của con bao gồm tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng v.v... (Điều 75 Luật Hôn nhân Gia đình 2014).Vì vậy vợ chồng anh có thể tặng cho con căn nhà nhưng theo quy định, người chưa đủ 6 tuổi không có năng lực hành vi dân sự. Giao dịch dân sự của người chưa đủ 6 tuổi phải do người đại diện theo pháp luật xác  lập, thực hiện (Điều 21 Bộ luật Dân sự).

Về mặt trình tự thủ tục, anh chị cần liên hệ các tổ chức hành nghề công chứng để được hướng dẫn các giấy tờ cụ thể để thực hiện việc tặng cho nhà cho con.

Theo quy định về việc cấp giấy chứng nhận điểm a, Khoản 1, Điều 5, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19-5-2014 có quy định về việc ghi thông tin trên giấy chứng nhận "cá nhân trong nước thì ghi ông hoặc bà, sau đó ghi họ tên, năm sinh, số giấy tờ tùy thân nếu có, địa chỉ thường trú, giấy tờ nhân thân  là giấy chứng minh nhân dân... Trường hợp chưa có chứng minh nhân dân thì ghi giấy khai sinh số...".

Công chứng viên NGUYỄN TRÍ HÒA - Trưởng phòng công chứng số 1trả lời :

Theo quy định của Điều 188 Luật Đất đai và điều 118 Luật nhà ở, giao dịch nhà đất phải đáp ứng đủ những điều kiện trong đó có điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Vì vậy trường hợp của bạn phải tiến hành thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận hoặc cập nhật đăng ký biến động, khi đó mới thực hiện thủ tục tặng cho.

Công chứng viên DƯƠNG THỊ CẨM THỦY - Văn phòng công chứng Tân Phú trả lời :

Việc công chứng hợp đồng ủy quyền căn cứ vào điều 55 Luật Công chứng năm 2014:

- Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc của hợp đồng ủy quyền này. Khi đó hợp đồng ủy quyền mới hoàn tất.

- Việc công chứng tại cơ quan ngoại giao ở nước ngoài cũng tuân thủ theo quy định tại Điều 55 của luật này.

Công chứng viên DƯƠNG THỊ CẨM THỦY - Văn phòng công chứng Tân Phú đang trả lời trực tuyến. 

Công chứng viên NGUYỄN TRÍ HÒA - Trưởng phòng công chứng số 1trả lời :

Công chứng viên NGUYỄN TRÍ HÒA - Trưởng phòng công chứng số 1trả lời :

Theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 thì Tài sản riêng của vợ chồng gồm tài sản mà mỗi người có được trước khi kết hôn ...(Khoản 1 Điều 43) và vợ chồng có  quyền chiếm hữu, sử dụng , định đoạt tài sản riêng của mình...(điều 44). Đối với trường hợp của ông thì quyền sử dụng đất có ông có được trước khi kết hôn là tài sản của riêng ông, ông được toàn quyền định đoạt theo quy định nêu trên. Tuy nhiên, trong trường hợp căn nhà được xây dựng trong thời kỳ hôn nhân và được đăng ký sở hữu trong thời kỳ hôn nhân thì việc định đoạt căn nhà này phải được sự thỏa thuận của vợ chồng (nếu căn nhà được xây dựng bằng tiền chung của vợ chồng). 

Ngoài ra, nếu căn nhà trên là tài sản duy nhất và hoa lợi, lợi tức là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản này cũng phải được sự thỏa thuận của vợ chồng theo quy định tại Khoản 4, điều 44 tại Luật hôn nhân và gia đình năm 2014

Công chứng viên DƯƠNG THỊ CẨM THỦY - Văn phòng công chứng Tân Phú trả lời :

Công chứng viên DƯƠNG THỊ CẨM THỦY - Văn phòng công chứng Tân Phú trả lời :

Theo qui định tại khoản 2, 3 Điều 49 Luật đất đai năm 2013 qui định:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này”

Như vậy, trường hợp của ông có thể liên hệ với tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện việc công chứng chuyển nhượng đất theo qui định.

 Công chứng viên DƯƠNG THỊ CẨM THỦY - Văn phòng công chứng Tân Phú đang trả lời trực tuyến.

Công chứng viên NGUYỄN HOÀNG PHI - Phó Văn phòng công chứng Tân Phú trả lời :

Tại điểm c, khoản 1 điều 40 Luật công chứng 2015 qui định một trong những Giấy tờ cần nộp trong hồ sơ yêu cầu công chứng là :”Bản sao Giấy tờ tuỳ thân”.

Giấy tờ tuỳ thân là giấy tờ xác định đặc điểm và dấu vết nhận dạng nhân thân của một con người .Theo qui định của pháp luật hiện hành chỉ có chứng minh nhân dân và hộ chiếu mới trực tiếp được coi là giấy tờ tuỳ thân.

Do đó, trong trường hợp của bạn, tại thời điểm yêu cầu công chứng bạn chỉ có biên nhận làm Giấy chứng minh mới nên cơ quan công chứng không có cơ sở để xác định bạn có đúng là người có quyền liên quan đến công việc uỷ quyền hay không. Bạn cần phải chờ có chứng minh nhân dân mới rồi mới tiến hành ký uỷ quyền được.

 Công chứng viên NGUYỄN HOÀNG PHI - Phó Văn phòng công chứng Tân Phú đang trả lời trực tuyến.

Công chứng viên DƯƠNG THỊ CẨM THỦY - Văn phòng công chứng Tân Phú trả lời :

Theo qui định của luật HNGĐ: Các trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên hai vợ chồng”, theo qui định này được hiểu là nếu ghi tên 1 người thì tài sản không thuộc sở hữu chung.

Tuy nhiên, trong thực tiễn có rất nhiều trường hợp nhà, đất là tài sản chung nhưng khi đăng ký quyền sở hữu thì cơ quan đăng ký chỉ ghi tên một người, hoặc tại thời điểm đăng ký, người đăng ký tài sản cung cấp giấy tờ chứng minh tài sản riêng (độc thân, được tặng cho hoặc thừa kế) nhưng cơ quan đăng ký không ghi nhận điều này. Do vậy, để đảm bảo quyền và lợi ích của các bên, tại nghị quyết 02 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số qui định của Luật hôn nhân gia đình thì: trong trường hợp tài sản vợ, chồng có được trong thời kỳ hôn nhân mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu nhưng trong giấy chứng nhận quyền sở hữu  chỉ ghi tên vợ hoặc chồng thì đó là tài sản chung vợ chồng, trừ trường hợp chứng minh được là tài sản riêng.

Trong trường hợp của bạn, việc cơ quan công chứng yêu cầu như vậy là cần thiết để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của chồng bạn (trong trường hợp đây là tài sản chung nhưng chỉ ghi tên 01 người), của bạn (trong trường hợp đây là tài sản riêng và bạn chứng minh được điều này) và của người thứ ba khác (người ngay tình trong giao dịch mua bán).

 Công chứng viên DƯƠNG THỊ CẨM THỦY - Văn phòng công chứng Tân Phú đang trả lời trực tuyến. 

Công chứng viên NGUYỄN HOÀNG PHI - Phó Văn phòng công chứng Tân Phú trả lời :

Theo thông tin bạn cung cấp và bạn không nói rõ nguồn gốc căn nhà nên chúng tôi hiểu căn nhà là tài sản riêng của bà nội bạn.

Trong trường hợp này, nếu bà của bạn muốn ra công chứng để tặng cho cha và chú của bạn thì có hai trường hợp như sau:

-         Nếu bà nội bạn muốn tặng cho chung (cha và chú bạn cùng đứng tên trên sổ hồng) thì không cần phải lập bản vẽ phân chia.

-         Nếu bà nội bạn muốn tặng cho riêng (cha và chú bạn tách riêng mỗi người một sổ hồng) thì trước khi tiến hành thủ tục tặng cho, bà nội bạn phải liên hệ công ty đo vẽ tiến hành vẽ bản vẽ để tách thửa, ghi rõ phần nào cho cha bạn và phần nào cho chú bạn. Bản vẽ tách thửa phải được cơ quan có thẩm quyền duyệt kiểm tra nội nghiệp.

Bạn cần lưu ý, muốn được phép tách thửa, thì thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đáp ứng điều kiện về diện tích đất tối thiểu theo quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 15/10/2014 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh.