Thời điểm tốt để mua nhà và đầu tư bất động sản

Trong buổi chia sẻ trực tuyến ngày 16/9 vừa qua, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu – chuyên gia tài chính ngân hàng và ông Nguyễn Xuân Quang – Phó Chủ tịch hiệp hội BĐS TP.HCM đồng thời là cổ đông sáng lập Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long – một trong những công ty bất động sản hàng đầu trong lĩnh vực phát triển dòng nhà ở “vừa túi tiền” cho nhiều phân khúc thu nhập cho rằng, năm 2015 là thời điểm tốt nhất để mua nhà ở hoặc đầu tư.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong 7 tháng đầu năm thị trường tiếp tục sôi động, niềm tin của người mua nhà đã dần được khôi phục. Tại Hà Nội, tính chung 7 tháng, đã có 11.050 giao dịch thành công, giá chào bán tăng 4-6%. Còn tại TP HCM, 7 tháng qua có khoảng 10.500 giao dịch thành công (tăng gần 2 lần so với cùng kỳ 2014). Loại hình nhà ở diện tích từ 27-50 m2, giá từ 750 triệu đồng đến hơn 1 tỷ đồng đang có sức hút lớn với khách hàng.

Đây được xem là thời điểm thuận lợi để mua nhà tại những thị trường có tính thanh khoản cao chủ yếu là những khu đô thị có hạ tầng cơ sở đầy đủ và thuận lợi cho sinh hoạt, Tiến sĩ Hiếu cho biết.

EHome 3 là một trong những sản phẩm affordable vượt trội của Nam Long, bạn có thể trả góp hàng tháng 8 triệu đồng cho căn nhà khoảng một tỷ đồng, diện tích 63 m2.

Những yếu tố thuận lợi để đầu tư bất động sản gồm: lãi suất tương đối thấp, các ngân hàng đang đổ dòng tiền vào tín dụng bất động sản, thị trường này lại đang có tính thanh khoản cao, thuận lợi cho việc mua, bán chuyển nhượng, thế chấp. Bên cạnh đó, các quy định pháp lý và chính sách của Chính phủ đang tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư và kinh doanh bất động sản. Đặc biệt, luật kinh doanh bất động sản sửa đổi bắt buộc các nhà đầu tư bất động sản phải có ngân hàngbảo lãnh việc giao nhà đúng hạn, bảo đảm quyền lợi của người dân.

Tuy nhiên, để mua được một căn nhà như ý, trước hết bạn phải quan tâm đến quy hoạch, lựa chọn căn nhà trong một vùng có môi trường sống tốt (kết nối hạ tầng tiếp cận với các dịch vụ đô thị như trường học, bệnh viện, chợ, công viên...). Trongdự án, bạn phải quan tâm đến các tiện ích của tòa nhà như: câu lạc bộ, hồ bơi, cửa hàng tiện dụng, nhà trẻ, an ninh, chỗ đậu xe. Bạn cũng cần chú ý đến đơn vị quản lý, quan tâm đến mảng xanh, khu vực dành cho trẻ em và người lớn tuổi. Ngoài ra bạn còn phải chú trọng đến vấn đề ô nhiễm môi trường, ngập do triều cường. Cách tốt nhất để đánh giá một ngôi nhà trong dự án là bạn cần có các chuyên gia tư vấn hỗ trợ (kiến trúc sư, các đơn vị tư vấn bất động sản có uy tín).

Nếu bạn đang có nhu cầu mua nhà và đã chuẩn bị đầy đủ để mua thì đây là thời điểm tốt nhất. Giá của bất động sản hiện nay đang ở đáy của thị trường. 

Theo cách ước lượng của ông Quang, một người độc thân trẻ với thu nhập khoảng 10 triệu đồng/tháng, nếu biết tính toán sẽ có thể sở hữu được căn hộ riêng sau 3 năm. Công thức để tính năng lực mua nhà vừa túi tiền (afordable house) phù hợp với lãi suất cho vay mua nhà tại Việt Nam (lãi suất cho vay mua nhà tại Việt Nam cao hơn các nước) như sau: giá nhà bằng tổng thu nhập một năm nhân cho 3-5 lần, trong đó tiền tiết kiệm một tháng phải cao hơn số tiền trả góp một tháng. Với công thức đó, bạn có thể mua được căn nhà 600-700 triệu đồng với số tiền trả góp hàng tháng 5-7 triệu đồng. Trong 3 năm đầu bạn cho thuê từ 3,5-5 triệu đồng/tháng, bạn chỉ cần trả khoản tiền chênh lệch. Sau 3 năm bạn có thể hãnh diện sở hữu căn nhà và chuẩn bị cho cuộc sống gia đình.

Nếu bạn đang có nhu cầu mua nhà và đã chuẩn bị đầy đủ để mua thì đây là thời điểm tốt nhất. Giá của bất động sản hiện nay đang ở đáy của thị trường. Các chủ đầu tư và nhà băng đang đưa ra nhiều ưu đãi tốt nhất và TP HCM cũng như Hà Nội đang được kết nối hạ tầng một cách mạnh mẽ. Nếu gặp trường hợp các sàn đưa ra mức giá không đúng bạn có thể liên lạc với chủ đầu tư để nhận được những ưu đãi tốt nhất. Tại thời điểm này các chủ đầu tư đang bán bất động sản với biên lợi nhuận thấp và ngân hàng cũng đang đưa ra nhiều gói tài trợ vay mua nhà với lãi suất hấp dẫn.

Việc đầu tư vào bất động sản thương mại (giả định bạn mua căn hộ này để cho thuê) việc đầu tư cần phải có dự báo về dòng tiền. Dòng tiền ra là số tiền bạn bỏ ra mua căn hộ này, dòng tiền vào là thu nhập bạn sẽ có từ việc cho thuê căn hộ này. Dòng tiền này phải được chiết khấu với một tỷ lệ chiết khấu hợp lý để đưa dòng tiền tương lai về giá trị hiện tại. Sau đó, bạn sẽ so sánh dòng tiền được chiết khấu về giá trị hiện tại có lớn hơn số tiền đã bỏ ra ngay tại thời điểm này. Đây là cách tính cơ bản về giá trị hiện tại của dòng vốn đầu tư. Điều quan trọng là phải định được tỷ lệ chiết khấu.

Theo ông Hiếu, một tỷ lệ chiết khấu phù hợp tại thời điểm này có thể ở mức chung quanh 15% một năm. Tuy nhiên, việc đầu tư vào căn hộ không những chỉ được xem xét trên cơ sở tính toán giá trị dòng tiền của tương lại mà còn tùy thuộc vào sự phát triển của thị trường địa ốc và tình hình tài chính của địa phương.

Tóm lại giá nhà hiện nay thuận lợi nhưng mua bán bất động sản không chỉ nhắm vào giá cả. Trong kinh doanh bất động sản chúng tôi thường có câu: nguyên tắc thứ nhất là vị trí, nguyên tắc thứ hai là vị trí và nguyên tắc thứ ba cũng là vị trí, ông Hiếu cho biết thêm.

Các bản tin khác