Kiến thức nền về giao dịch bất động sản

Cập nhập : 06-01-2016

Pháp luật ngành xây dựng nói chung, thị trường BĐS nói riêng được hình thành từ rất nhiều đạo luật, Nghị định, Thông tư hướng dẫn, quyết định do cơ quan quản lý ban hành. Trải dài hơn 10 năm phát triển mạnh mẽ của địa ốc, "núi" kiến thức pháp lý liên tục được bồi đắp, chỉnh sửa trước diễn biến thị trường ngày càng sinh động.

Nhiều nhà đầu tư non trẻ và khách hàng vẫn thường xuyên vấp phải các vấn đề pháp lý (thủ tục, thuế phí…) phát sinh khi thực hiện giao dịch sản phẩm (mua bán, tặng cho, sang tên). Thực tế, điều này xuất phát từ cách vận dụng kiến thức nền địa ốc vào thực tế.

An toàn giao dịch, bí quyết nào?

Hiện tại, sản phẩm đích phổ cập của thị trường BĐS Hà Nội chủ yếu xoay quanh chung cư thương mại và nhà đất thổ cư. Khi niềm tin trở lại, kèm theo bề dày kinh nghiệm lẫn hiểu biết gia tăng, việc Thượng đế có nhu cầu thực "lao" vào canh bạc "góp vốn – chờ tiến độ thi công" đang lui dần vào quá khứ. Thay vào đó, người mua (ở/đầu tư chuyên nghiệp) chỉ tin dùng các BĐS đã có chứng nhận sở hữu hoặc đã có hợp đồng mua bán (đối với dự án).

Tuy nhiên, bất cứ giao dịch nào cũng ẩn chứa rủi ro nhất định. Tổng hợp từ kinh nghiệm xương máu của bản thân người trong cuộc lẫn một số sàn giao dịch, cần nắm chắc những nội dung sau trước khi đặt bút ký hợp đồng và xuống tiền.
Trước hết, khách hàng cần tự kiểm tra bộ hồ sơ sản phẩm mà bên bán cung cấp. Trong đó, việc "mục sở thị" bản chính sổ đỏ/hợp đồng mua bán căn hộ nhằm xác định dấu vết tẩy xóa, rách nát chắp vá (kỹ thuật), giấy tờ thế chấp, vay nợ (nếu có) đóng vai trò không thể thiếu.

Tiếp đến là công đoạn "check chéo" thông qua cơ quan chức năng: đề nghị bên bán bản photo sổ đỏ/HĐMB căn hộ hoặc chụp ảnh lại các tài liệu nêu trên (nếu không được đồng ý photo). Đối với nhà đất thổ cư, người mua có thể tới cơ quan cấp chứng nhận sở hữu (sổ đỏ) để tra thông tin gốc. Tương tự, việc kiểm tra tính xác thực của hợp đồng mua bán (đứng tên chủ cũ) sẽ được đảm bảo thông qua chủ đầu tư.

Theo ông Bùi Đoàn, đại diện một DN kinh doanh BĐS kiêm vai trò luật sư tư vấn, để "không bị hớ", người mua không nên phó thác an toàn giao dịch cho năng lực thẩm định của công chứng, vì thông thường, đơn vị công chứng không có hồ sơ gốc để đối chiếu nên xác suất rủi ro vẫn có.

Khách hàng thường xuyên vấp phải các vấn đề pháp lý (thủ tục, thuế phí) phát sinh khi giao dịch

Ngoài ra, khách hàng cần chú ý tìm hiểu địa bàn có BĐS giao dịch về dân trí, an ninh, các đồ án quy hoạch phủ qua… bằng cách hỏi trực tiếp cơ quan lãnh đạo sở tại (phường/xã) và "lân la" khai thác người dân tại địa phương.

Vấn đề đặt cọc trước khi giao dịch cũng không đơn giản. Cơ bản, như luật bất thành văn, tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá trị mua bán. Nhưng hợp đồng đặt cọc phải nêu đầy đủ chi tiết thống nhất như: nhân thân hai bên, thời gian và địa điểm đặt cọc, BĐS mua bán và đặc điểm, giá trị mua bán, tiền đặt cọc và cách thức thanh toán, xác định bên chịu thuế phí và lệ phí, xử lý tiền đặt cọc….

Tới bước công chứng hợp đồng mua bán (sau khi ký tại phòng công chứng), nội dung hợp đồng sẽ do công chứng viên hỗ trợ. Tuy nhiên, việc nêu rõ nội dung về thuế TNCN, phí và lệ phí và đi nộp thay, giá trị mua bán sẽ giúp người mua hạn chế tối đa phát sinh ngoài ý muốn.

Sang tên bất động sản, không đơn giản

Liên quan tới thanh toán, giao nhận, đa số ý kiến ủng hộ phương án: trước khi ký HĐMB tại phòng công chứng, bên mua thanh toán 50% (đã bao gồm cọc) và bên bán giao nhà; ký xong bên bán giữ giấy tờ, bên mua thanh toán hết tiền thì bàn giao.

Trái ngược với vấn đề tặng cho BĐS được xác định rất rõ ràng (chỉ khác biệt về quy định miễn/chịu thuế thu nhập cá nhân từ 1 tới 2 lần với từng trường hợp cụ thể), thủ tục giấy tờ, hồ sơ và chi phí sang tên BĐS tương đối phức tạp.

Về hồ sơ sang tên sổ đỏ, những giấy tờ tài liệu bao gồm: bản chính sổ đỏ, Hợp đồng mua bán công chứng; Bản sao công chứng: CMND, hộ khẩu, đăng ký kết hôn của cả bên mua lẫn bên bán (vợ và chồng), tờ khai đăng ký sang tên.

Thủ tục thực hiện như sau: nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội (trường hợp sổ đỏ do Sở TN&MT cấp) hoặc bộ phận một cửa của quận/huyện (sổ do UBND quận/huyện cấp); lấy giấy biên nhận; nộp thuế, phí dựa trên giá trị hợp đồng mua bán (nếu thấp hơn giá Nhà nước thì áp thuế) bao gồm: 2% thuế TNCN, 0,5% phí trước bạ, 0,15% lệ phí thẩm định và sang tên. Sau thời gian 45 ngày, chính chủ sẽ ra nhận sổ (mang theo CMND và giấy biên nhận).

Đặc biệt chú ý với giao dịch sang tên HĐMB sản phẩm chung cư dự án (phổ biến thị trường). Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng ở công chứng, bên mua cần gặp trực tiếp chủ đầu tư để đề nghị có văn bản xác nhận. Trường hợp này, thông thường người mua vẫn phải chịu phí (mức tùy theo chủ đầu tư công bố).

Song Hà (TBKD)