Đi tìm giá thực của BĐS

Nhà quản lý thiếu số liệu

Mặc dù Bộ Xây dựng đã có Thông tư 20/2010 Hướng dẫn thí điểm xây dựng và công bố một số chỉ số đánh giá thị trường BĐS,  phương pháp tính toán chỉ số giao dịch và giá cả BĐS có thể nói đã không thiếu, tuy nhiên quan trọng nhất là dữ liệu đầu vào lại chưa ổn chút nào.

Đây là khó khăn chung được các nhà làm chính sách, nhà nghiên cứu và doanh nghiệp phàn nàn nhiều nhất tại buổi hội thảo Xây dựng chỉ số đánh giá thị trường BĐS diễn ra tại Sở Xây dựng Hà Nội mới đây.

Bà Ngân Hà - Công ty CP Thẩm định giá IVC Việt Nam đặt vấn đề, thị trường chứng khoán biến động được đo lường bằng chỉ số VN Index, trong khi BĐS do tính chất "bất động" của mình, chỉ có thể được tính theo từng quý. Với các công ty thẩm định giá hiện nay, những vướng mắc khó khăn trong xác định giá giao dịch BĐS một cách chuẩn xác là không nhỏ, thậm chí là rất kỳ công, vất vả.

Bà Hà cho biết, ngay cả giá tài sản được ghi trên hợp đồng công chứng cũng không phải là giá trị thật. Tìm hiểu giá trị thật của sản phẩm BĐS rất khó đối với các thẩm định viên, thậm chí nhiều khi họ phải đóng giả thành các "đại gia" mua BĐS thì mới mong tiếp cận gần hơn với giá trị thực của sản phẩm nhà đất.
Ngoài ra, cách thức phổ biến mà cũng khá công phu là các thẩm định viên phải tìm cách khảo sát trực tiếp, đến từng khu vực, hỏi han người dân ở đó xem giá giao dịch thực tế là bao nhiêu. Những người vừa có giao dịch xong thì có thông tin chính xác. Nhưng không ít trường hợp có những khu vực cần khảo sát lại gần như không có giao dịch, buộc các thẩm định viên phải tìm những sản phẩm tương đồng trong một điều kiện kinh tế xã hội để tính ra, điều chỉnh giá trị sản phẩm.

Thiếu số liệu hay dữ liệu đầu vào không chuẩn, không có kiểm chứng khiến đầu ra không chuẩn là chuyện "thường ngày ở huyện". Theo bà Hà, dự báo cung cầu trên thị trường BĐS hiện nay là điều vô cùng khó khăn.

Ở một góc độ nào đó, sự mất cân đối cung cầu trên thị trường BĐS hiện nay cũng có một phần từ việc chúng ta không có số liệu thống kê. Việc tính toán cung cầu chỉ dựa đơn thuần trên tốc độ tăng dân số và thu nhập hàng năm của người dân là không đúng, bởi lượng cầu từ các nhà đầu tư đến một thời điểm sẽ chính là một lượng cung lớn ra thị trường.

Cũng chung quan điểm về thực tế này nhưng bà Ngô Hương Giang -  CBRE Việt Nam đã dẫn lại một nhận định của HSBC: "Việt Nam dù là một nền kinh tế nhỏ nhưng thu hút được rất nhiều sự chú ý, tuy nhiên sự khan hiếm số liệu thống kê khiến việc theo dõi hoạt động kinh tế trở nên hết sức khó khăn".

Bà Giang cho biết, dù có nhiều năm tại thị trường Việt Nam, nhưng do có nhiều khó khăn trong việc tiếp cận các thông tin giá giao dịch thực, giá BĐS khảo sát đầu vào của công ty tư vấn BĐS ở Việt Nam thường căn cứ trên giá chào của bên bán, dù vẫn biết giá chào không phản ánh chính xác giá trị bằng giá giao dịch.

Số liệu thu thập được từ các sàn giao dịch BĐS vừa ít ỏi (do chỉ 20% số giao dịch mua bán BĐS được thực hiện qua sàn tại Hà Nội) và chất lượng dữ liệu các sàn cung cấp cũng là một vấn đề. Hiện nay ta chưa có cơ chế rõ ràng trong việc kiểm tra các số liệu này, để đảm bảo tính chính xác và đầy đủ.

Tiếp đó việc điều chỉnh giá giao dịch về giá BĐS đại diện là khá chủ quan, phụ thuộc hoàn toàn vào đánh giá của đơn vị định giá. Trên thực tế, mỗi thẩm định viên tùy vào kinh nghiệm, trình độ lại có một cách hiểu và cách đánh giá khác nhau. Điều này gây khó khăn cho việc tính chỉ số giá... Tổng kết tình hình giao dịch BĐS trên địa bàn Hà Nội năm 2011 và quý I/2012, sở Xây dựng cũng khẳng định, giao dịch mua bán BĐS qua sàn tại Hà Nội hiện nay chưa nhiều. Đa số giao dịch qua sàn là sản phẩm của chủ đầu tư dự án thực hiện. Ở khía cạnh này, các sàn có báo cáo và số liệu tương đối đầy đủ, tuy nhiên giá giao dịch thực tế và giá giao dịch qua sàn khi đối chiếu vẫn có sự chênh lệch giữa giá ký hợp đồng của chủ đầu tư so với giá người mua chấp nhận trả bổ sung cho người bán.

Đối với giao dịch trực tiếp, không qua môi giới thì hầu như không thể lấy được thông tin giao dịch, hoặc có lấy được thì thông tin hoàn toàn không có kiểm chứng và xác nhận. Ngay cả khi có số liệu cụ thể từ các chi cục thuế cung cấp thì độ trễ của thông tin, cũng như tính chính xác của số liệu khác rất xa các số liệu thông tin giao dịch trên thị trường.

Đối với một số giao dịch có thông tin tin cậy từ một số đơn vị tư vấn có kinh nghiệm và uy tín, thể hiện bằng các chứng thư thẩm định giá, báo cáo phân tích, số liệu chứng minh, thì thông tin có thể chấp nhận được. Song số liệu lại rất hạn chế về khối lượng giao dịch, tính phổ biến, đại diện của sản phẩm BĐS. Và hệ quả là nhiều khi số liệu đưa ra cũng bị ảnh hưởng bởi hai lý do trên. '

Ông Phạm Văn Bình - Phó Trưởng khoa Tài chính Doanh nghiệp, Phó Trưởng bộ môn Định giá tài sản, Học viện Tài chính, góp ý kiến, việc nghiên cứu và xây dựng ra một BĐS điển hình hay BĐS chuẩn (chưa đựng nhứng thông số/tiêu chí tốt nhất) làm đại diện chung cho một loạt BĐS phổ biến trên thị trường theo mục đích của nhà định giá, từ đó đi vào phân tích và điều chỉnh hoặc đánh giá theo điểm số cũng là một phương pháp đơn giản, hiệu quả.

Phương pháp so sánh này dựa trên giá trị thị trường và đưa ra một mức giá chỉ dẫn trực tiếp cho người mua, người bán điển hình trên thị trường. Vì vậy kết quả tính toán có tính hợp lý cao, có cơ sở vững chắc. Tuy nhiên, nhược điểm của phương pháp này đòi hỏi cần có nhiều thông tiin về các giao dịch tương tự đã diễn ra trên thị trường, cũng như các thông tin chi tiết theo các tiêu chí đánh giá BĐS...

Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, trước mắt đơn vị này đề xuất thí điểm xác định chỉ số giá BĐS Hà Nội tại 6 quận huyện là Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hà Đông, Từ Liêm và Hoài Đức. Từ nay đến hết năm 2013, chỉ số BĐS sẽ được xây dựng dành cho căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án phát triển nhà ở. Các chỉ số công bố sẽ bao gồm chỉ số giá gia dịch từng loại BĐS ở từng khu vực, chỉ số lượng giao dịch BĐS từng khu vực và chỉ số lượng giao dịch cho từng loại BĐS của từng khu vực.