Đầu tư vào thị trường bất động sản: Cuộc đua của sức bền

Phát triển bất động sản là cuộc đua dài hơi và tốn sức. Cần có những định hướng và tính toán một cách rõ ràng, để có thể đi đường dài trên thị trường này.

Dự án của các doanh nghiệp yếu năng lực thường bị đắp chiếu trong thời gian dài. Ảnh: Đức Thanh

Câu chuyện đáng chú ý trên thị trường địa ốc trong tuần vừa qua là việc Công ty cổ phần Căn nhà mơ ước (DRH) tổ chức ĐHCĐ bất thường lần 1 năm 2016 và đưa ra tuyên bố rút khỏi ngành kinh doanh phân bón do không còn hiệu quả, để tập trung vào phát triển bất động sản.

Tại đại hội, cổ đông DRH đã thông qua việc bổ sung mở rộng mục đích sử dụng vốn đợt phát hành tăng vốn lên 490 tỷ đồng. Cụ thể, theo phương án sử dụng vốn cũ, nguồn vốn huy động được từ đợt phát hành thêm sẽ được bổ sung vốnđầu tư cho một số dự án (110 tỷ đồng cho Dự án 1177 Huỳnh Tấn Phát, TP. HCM và 150 tỷ đồng Dự án Khu du lịch Lộc An, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) và bổ sung 76,6 tỷ đồng vốn lưu động (nhằm bổ sung nguồn vốn kinh doanh phân bón).

Tuy nhiên, theo DRH, do quá trình chuyển nhượng dự án diễn ra phức tạp, kéo dài do các văn bản hướng dẫn liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ban hành chậm, đã làm ảnh hưởng tới tiến độ triển khai dự án của Công ty. Do đó, trong phương án sử dụng vốn mới, mục đích sử dụng vốn lưu động sẽ chủ yếu tập trung vào đầu tư tài chính và đầu tư dự án bất động sản khác.

Đối với 2 dự án nêu trên, để thuận tiện triển khai dự án, HĐQT DRH trình cổ đông và được thông qua việc bổ sung hình thức nhận chuyển nhượng 99,95% cổ phần hai công ty là Địa ốc An Phú Long (sở hữu dự án 1177 Huỳnh Tấn Phát) và Công ty cổ phần Khai thác du lịch Phương Trang (sở hữu Dự án Khu du lịch Lộc An).

Theo đánh giá của các thành viên thị trường, việc chuyển hướng để dồn lực vào phát triển dự án của Dream House là một hướng đi tốt, cho thấy đơn vị này đang hướng tới việc phát triển chuyên sâu trong lĩnh vực bất động sản. Đây là mô hình đã được nhiều doanh nghiệp hướng tới trong vài năm trở lại đây.

Chẳng hạn, cách đây vài năm, Alphanam Group xin hủy niêm yết để tái cấu trúc, tập trung vào ngành nghề kinh doanh chính là phát triển dự án bất động sản. Hai dự án mới nhất mà doanh nghiệp này vừa tung ra thị trường là dự án tổ hợp căn hộ nghỉ dưỡng, khach sạn cao cấp Luxury Apartment và dự án khu đô thị Golden City tại An Giang đón nhận sự quan tâm khá lớn từ các thành viên thị trường.

Hay vào năm 2010, chính Tập đoàn Vingroup cũng đã từng thu hẹp quy mô trong lĩnh vực tài chính để dồn sức cho phát triển các ngành nghề kinh doanh cốt lõi của mình, trong đó là việc phát triển các dự án bất động sản quy mô lớn trên cả nước. Cho tới thời điểm hiện tại, các dự án của Tập đoàn này luôn được thị trường đánh giá cao về chất lượng sản phẩm cũng như các giá trị “mềm” đi kèm dành cho các khách hàng.

Nhìn lại giai đoạn bong bóng của thị trường trước những năm 2010, có thể thấy, phần lớn những doanh nghiệp địa ốc là bán chuyên hoặc tay ngang nhằm tận dụng cơ hội khi thị trường đang phát triển nóng. Sự tăng tốc quá nhanh của thị trường địa ốc kèm theo các cơ chế kiểm soát thiếu chặt chẽ của cơ quan quản lý khiến các doanh nghiệp “ngộ nhận”, lao vào thị trường nhưng lại không hề tính toán một cách bài bản, dẫn đến hệ quả là nhiều dự án rơi vào tình trạng treo, nhiều người mua nhà rơi vào tình trạng “tiền mất, tật mang” mà không biết phải làm gì.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, trong vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản đã có sự phân hóa mạnh. Trong đó, các doanh nghiệp đã ý thức hơn trong việc đầu tư nghiêm túc với chất lượng đảm bảo mới có thể bán được hàng trong giai đoạn thị trường địa ốc cạnh tranh ngày càng khốc liệt.

Hơn nữa, người mua nhà hiện tại cũng đã khó tính và cẩn trọng hơn rất nhiều. Họ có nhiều công cụ để kiểm chứng được những lời cam kết, những lời hứa của chủ đầu tư. Vì vậy, nếu chủ đầu tư không “nói thật, làm thật” thì sẽ rất khó để bán được hàng, dù có quảng cáo nhiều đến đâu.

Đồng quan điểm, ông Bùi Đình Quý, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Alphanam cho rằng, để phát triển thành công một dự án bất động sản, điều quan trọng là cần phải tạo ra sự khác biệt tại mỗi dự án, thậm chí là mỗi đợt bán hàng. Trong đó, sự khác biệt là mang lại cho khách hàng giá trị cao với mức giá phải chăng, hay nói cách khác, chủ đầu tư phải sẵn sàng chia sẻ với khách hàng của mình. Đây cũng là tiêu chí xuyên suốt trong quá trình tạo dựng hình ảnh, uy tín mà những chủ đầu tư chuyên nghiệp phải hướng tới.

Cũng cần nói thêm rằng, trên thị trường địa ốc hiện nay, số doanh nghiệp mang tiếng là doanh nghiệp bất động sản, nhưng sống chủ yếu dựa vào các hoạt động tài chính hoặc ngành nghề kinh doanh khác không hiếm. Trong khi đó, có những doanh nghiệp mang tiếng tay ngang, nhưng đã và đang triển khai khá nhiều dự án bất động sản thành công, nhận được sự đánh giá cao của thị trường.

Nguyên nhân xuất phát từ việc kinh doanh bất động sản yêu cầu có vốn đầu tư lớn và thời gian đầu tư thường rất dài, do đó, yếu tố quan trọng nhất là phải có những định hướng và kế hoạch triển khai rất rõ ràng, mới đạt được hiệu quả cao. Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện tại phát triển dự án phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng và huy động tiền từ nhà đầu tư. Điều này dẫn đến tình trạng, khi hai nguồn nêu trên bị hạn chế, dự án sẽ rơi vào tình trạng đói vốn và có khả năng dừng triển khai là rất cao.

Còn những doanh nghiệp mang danh tay ngang như Hòa Phát, Đại Quang Minh…, nhưng thực tế họ có nhiều lợi thế, trước hết là sẵn có nguồn lực về vốn rất lớn. Bên cạnh đó, do đã có sẵn những quỹ đất sạch lớn, có thể là từ việc quy hoạch và xây mới lại nhà xưởng, nên họ giảm được nhiều khoản chi phí bồi thường để có quỹ đất phát triển dự án. Ngoài ra, việc xác định mình tay ngang, nên họ đã tính toán và quan sát rất kỹ trước khi bước chân vào thị trường, đồng thời vạch ra kế hoạch triển khai một cách cụ thể, không dàn trải nhiều. Nhờ đó, giá trị của các dự án mà họ triển khai thường đạt được hiệu quả cao.

Các bản tin khác