Phải đổi cách xác định giá đất khi giải tỏa

Số lượng khiếu nại hành chính về giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại nhiều địa phương đang chiếm tới 90% tổng lượng khiếu kiện của dân, theo Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Nếu những bất cập trong phương pháp xác định giá đất không được sớm điều chỉnh thì hiện tượng khiếu kiện đông người, kéo dài sẽ làm xấu môi trường đầu tư và gây bất ổn xã hội.

Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất hiện nay đang đẩy phần thua thiệt về phía người “bị mất đất”.

Theo quy định của Luật Đất đai 2003, phương pháp xác định giá đất để tính giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là theo giá do Nhà nước quy định, trên nguyên tắc phải phù hợp với giá đất trên thị trường. Giá đất trên thị trường là “giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định...”.

Ảnh minh họa

Tuy nhiên, trên thực tế, bảng giá đất do các địa phương quy định luôn thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Do đó, Nghị định 17 (2006) của Chính phủ quy định giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được xác định cho phù hợp với giá đất trên thị trường. Theo đó, dịch vụ định giá đất trên thị trường đã được pháp luật cho phép nhưng kết quả định giá đất vẫn chỉ được coi như một số liệu tham khảo.

Thực tế, cho đến nay, vẫn chưa có quy định của pháp luật về cơ chế bắt buộc sử dụng dịch vụ định giá đất để đề xuất giá đất hợp lý khi xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, mà áp dụng giá do tổ chức thực hiện bồi thường đề xuất. Việc thẩm định giá đất đã đề xuất cũng do cơ quan tài nguyên và môi trường phối hợp với các cơ quan khác của ủy ban nhân dân thực hiện, chứ pháp luật cũng chưa có quy định cụ thể về việc phải thành lập hội đồng định giá độc lập.

Vấn đề tồn tại khác là Chính phủ vẫn chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường. Nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới cho thấy tại các địa phương cấp tỉnh, chỉ có Tp.HCM có quy định sử dụng các tổ chức định giá đất của Nhà nước để định giá đất phục vụ cho việc tính toán giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, còn các địa phương khác đều chưa có.

Ngoài ra, hệ thống quản lý nhà nước về định giá đất cũng đang có sự chồng chéo giữa Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường. Hơn nữa, hệ thống tiêu chuẩn kỹ thuật định giá đất, cơ sở dữ liệu giá đất, số lượng và chất lượng các định giá viên cũng chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế.

Năm 2010, Viện Xã hội học (thuộc Viện Khoa học xã hội Việt Nam) đã thực hiện một nghiên cứu điểm về hiệu quả kinh tế, xã hội của việc bồi thường theo giá đất thị trường tại Bắc Ninh, Tp.HCM và Daklak. Kết quả điều tra cho thấy trong số 600 người bị thu hồi đất được hỏi thì có đến trên 90% trả lời rằng số tiền được bồi thường quá ít để mua thửa đất tương tự; 80% cho biết họ không hài lòng về giá đất bồi thường.

Việc bồi thường theo giá đất không phù hợp thị trường là nguyên nhân chủ yếu của tình trạng khiếu kiện kéo dài của người bị thu hồi đất. Khối lượng khiếu kiện nhiều làm tăng chi phí của Nhà nước cho việc giải quyết khiếu nại, tố cáo. Theo kết quả khảo sát ý kiến của người dân (của Viện Xã hội học), rất nhiều người bị thu hồi đất cho biết họ mất lòng tin với lãnh đạo địa phương các cấp. Tình trạng người khiếu nại đứng chờ đợi trước các cơ quan giải quyết khiếu nại luôn tạo ra hình ảnh không hay về mối quan hệ giữa người dân với chính quyền.

Nhiều người bị thu hồi đất cũng rất lo ngại khi không thể tiếp tục nghề nghiệp cũ sau giải tỏa, nhà ở bị thu hồi nhưng chưa đủ tiền để mua chỗ ở mới trong khu tái định cư. Lúc đó, mọi hoạt động của gia đình bị đảo lộn, người lớn không đi làm và trẻ con cũng không đủ điều kiện đi học. Khi cả một cộng đồng rơi vào hoàn cảnh này thì sẽ trở thành vấn đề xã hội đáng quan tâm.

Các dữ liệu về đền bù đất trong một số dự án tại Tp.HCM đã chỉ ra rằng giá đền bù đất dựa trên giá thị trường do tư vấn định giá độc lập cung cấp được phần lớn người dân chấp nhận.

Theo các chuyên gia, kinh nghiệm của một số nước trên thế giới cho thấy sự tham gia của dịch vụ định giá đất vào quá trình tính toán giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư làm tăng tính khách quan trong xác định giá đất. Vì vậy, tiếng nói cuối cùng về định giá đất cần giao cho một tổ chức không thuộc bộ máy hành chính. Như ở Đài Loan hay Thái Lan, hiệp hội định giá có vai trò rất quan trọng trong việc trợ giúp các cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất và giải quyết tranh chấp về giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đồng thời hiệp hội cũng đóng vai trò chủ yếu trong phát triển hạ tầng thông tin phục vụ định giá, đào tạo nâng cao trình độ những người làm nghiệp vụ định giá, hướng dẫn áp dụng thống nhất tiêu chuẩn kỹ thuật định giá quốc tế.

Việt Nam cũng cần đổi mới quy định về phương pháp xác định giá đất phù hợp thị trường.

Các bản tin khác