Nhà ở sẽ là phân khúc BĐS phục hồi nhanh nhất

Ảnh minh họa

Theo điều tra của Savills Việt Nam, vào giữa năm 2011, hơn 50% trong số những người được hỏi cho hay chỉ khoảng từ một đến hai năm nữa thị trường bất động sản sẽ đi vào ổn định và số người dự báo thị trường hồi phục trong vòng hai đến ba năm ở mức 25%. Nhưng, tại thời điểm tháng 7/2012, cuộc điều tra lại cho thấy con số ngược lại.

- Ông có thể cho biết những điểm đáng chú ý trên thị trường BĐS Hà Nội quí 2/2012 là gì?

Điều có thể thấy rõ nhất trên thị trường quí 2/2012 là việc thay đổi cấu trúc sản phẩm trên thị trường; sản phẩm cao cấp giảm rõ rệt, sản phẩm căn hộ thuộc phân khúc bình dân chiếm tỉ lệ lớn nhất trên thị trường.

Năm 2011, số người quan tâm đến thị trường căn hộ có giá trị từ 1 đến 2 tỉ đồng, 2 đến 3 tỉ đồng chiếm tỉ trọng lớn (khoảng trên dưới 35%) và số người quan tâm đến căn hộ có giá dưới 1 tỉ là rất ít. Tuy nhiên, đến năm 2012 thì lượng người quan tâm tới nhà dưới 1 đồng tỉ tăng lên rõ rệt, tăng từ khoảng dưới 5% năm 2011 lên tới gần 20% năm 2012. Và căn hộ có giá từ 1 đến 2 tỉ đồng giữ vai trò chủ đạo, chiếm khoảng 50%.

Về phân khúc văn phòng, công suất thuê trung bình đạt 81%, tăng 3 điểm phần trăm so với quý trước; trong khi giá thuê trung bình là khoảng 464.000 đồng/m2, giảm 7% so với quý trước. Điều này cho thấy rằng, tại thời điểm thị trường khó khăn, vần có nhiều doanh nghiệp tìm được hướng kinh doanh mới, duy trì kinh doanh và mở mới hoạt động kinh doanh.

- Có thể thấy trong những đánh giá mà ông đưa ra có tâm lý lạc quan, vậy cơ sở nào để ông đưa ra đánh giá quan ấy?

Theo bà Nguyễn Anh Thư, Giám đốc phụ trách kinh doanh của Savills, trong quí 2/2012 nguồn cung căn hộ đưa ra thị trường giảm bởi các chủ đầu tư chào bán dè dặt hơn, cân nhắc hơn trong khi nhu cầu giảm bởi người mua không còn vội vàng vì họ có rất nhiều lựa chọn để có thể tìm được sản phẩm thật sự ưng ý. Thị trường cũng ghi nhận những chuyển biến tích cực khi mà các gói hỗ trợ được đưa ra thì lượng giao dịch tăng lên, phần lớn ở phân khúc hạng trung. Việc giảm lãi suất không phải là yếu tố quyết định để người không có nhu cầu giờ lại chuyển sang mua nhà mà chỉ là phần hỗ trợ những người đã có ý định mua nhà.

Có thể căn cứ vào thứ nhất là quy mô dân số đang ngày một tăng trong khi tốc độ đô thị hóa nhanh thì nhu cầu nhà ở vẫn cao; thứ hai là cần xem kinh tế Việt Nam đang ở giai đoạn nào của phát triển. Với thị trường bất động sản chúng ta mới chỉ bắt đầu được khoảng 10 năm.

Một cuộc khảo sát nhỏ của chúng tôi cho thấy cứ 5 người được hỏi thì có 1 người nói rằng họ sẵn sàng thảo luận chi tiết vể việc mua nhà và điều này cho thấy họ vẫn quan tâm đến thị trường BĐS trong thời điểm này. Như vậy, thị trường sẽ còn nhiều cơ hội để khai thác.

Tất cả những dự báo phải có phân tích khoa học nếu không sẽ trở thành kỳ vọng, mà cứ căn cứ vào kỳ vọng để kinh doanh là rất khó khăn.

- Theo ông, phân khúc nào có thể hồi phục trước để kéo thị trường BĐS đi lên?

Theo tôi, lĩnh vực sẽ cứu giúp cho thị trường BĐS là nhà ở bởi đây là phân khúc sát sườn nhất, áp lực nhất và nhu cầu bức xúc hàng ngày nhất của người tiêu dùng.

Theo điều tra lượng căn hộ bán theo ngày từ thời điểm lãi suất huy động ở mức 12% xuống mức 9% cho thấy, lượng giao dịch thời điểm lãi suất ở mức 12% còn nhiều hơn là thời điểm 9%. Cụ thể, số liệu từ một vài dự án thí điểm cho thấy, có dự án bán được 3 căn một ngày ở thời điểm lãi suất ở mức 12%, nhưng tới khi mức lãi suất cơ bản còn 9% thì số căn hộ trung bình bán được theo ngày chưa được 1,5 căn.

Điều này cho thấy lãi suất giảm thì không phải ngày một ngày hai đã có tác động ngay đến người tiêu dùng. Ngoài ra, một số người lại muốn chờ đợi lãi suất có thể giảm thêm…

- Ông đánh giá như nào về gói giải ngân mới đây của Chính phủ?

Gói giải ngân chưa thể có được kết quả rõ nét ngay lập tức bởi độ trễ của chính sách. Điều chỉnh chính sách là quan trọng nhưng cần xem xét chính sách đó có ổn định không, chính sách đó có tạo được niềm tin hay không, tâm lý chủ đầu tư ra sao…

Giai đoạn này chủ đầu tư cần nghiền ngẫm, vì sao trước kia họ lại thành công, nguyên nhân ở đâu. Đặc biệt, cần cân nhắc và phân tích ở góc độ dự án có khả thi hay không bởi từ trước tới nay, việc phân tích tính khả thi của các doanh nghiệp còn thấp, hầu như mang tính phong trào.

- Vậy, hành động của nhà đầu tư hiện nay như thế nào?

Có nhiều “lựa chọn” cho nhà đầu tư hiện nay, không làm gì cả cũng là một lựa chọn. Họ có thể ngồi yên quan sát. Nếu nhà đầu tư nào xem bất động sản là “nghiệp ăn ở của mình”, tôi cho rằng giai đoạn này với nhiều chủ đầu tư cần phải nghiền ngẫm.

Trước kia vì sao lại “thành công”? Là do tài năng của mình hay là tài năng của người khác? Chủ đầu tư hiện nay nên cân nhắc đầu tư những dự án có khả thi cao, cân nhắc một cách kỹ lưỡng. Bởi từ trước đến nay có rất nhiều chủ đầu tư phân tích tính khả thi của dự án còn rất là thấp, mang tính chất phong trào, khi mà chiến thắng là do mình, khi có rủi ro biến động dự án thất bại.

- Xin cảm ơn ông!