Đi tìm giá thực của bất động sản

Giải pháp quan trọng nhất để thị trường bất động sản có thể chuyển mình là hãy đưa nó về đúng giá trị của loại hàng hóa đặc biệt này. Vì vậy nhiệm vụ của người quản lý và khơi thông thị trường BĐS là hãy tìm và tính đến giá thực tế của nó đồng thời công khai trên thông tin đại chúng. Vì rằng từ lâu nay giá BĐS ở Việt Nam luôn là giá ảo xa rời thực giá quá cao do đầu cơ...  Giá BĐS được đẩy lên nhiều tầng cấp độ đã không còn phù hợp với túi tiền và điều kiện sống của đa số người dân. Với mức giá này, BĐS chỉ nhằm phục vụ cho giới đầu cơ và 10-15% dân số có khả năng tiêu thụ. Đâu là giá thực của BĐS có phải là câu hỏi quá khó hay không?

Ảnh minh họa

Giá BĐS ở các TP lớn như Hà Nội và Tp.HCM... hiện đang quá cao. Nguyên nhân của việc đẩy giá BĐS lên cao 100%  là do các nhà đầu tư vào BĐS đầu cơ. Trong khi đó tiền đầu tư lại đi vay với lãi suất cao như mấy năm qua thì quả thực không gì kéo lại được. Do vậy giá BĐS cứ tùy cơ theo chu kỳ tăng dần có thể đến giai đoạn cao trào "làm giá " đẩy lên quá cao. Vừa qua, tuy tình hình lãi suất có giảm nhưng sức mua vẫn rất nhỏ giọt do người mua đang trong giai đoạn chờ đợi sự giảm giá thêm của chủ đầu tư. Giảm về giá thực của BĐS là bài toán kinh doanh của các nhà đầu tư trong thời "loạn lạc" này. Nếu không tìm được giải pháp thích hợp thị trường sẽ còn đóng băng lâu dài và BĐS sẽ ế và bỏ hoang thêm nhiều năm nữa.

Trên thực tế, do đáo hạn ngân hàng mà giai đoạn gần đây nhiều doanh nghiệp đã hạ giá bán song nhiều người vẫn chưa thể mua được nhà. Vấn đề là doanh nghiệp bất động sản phải hướng về nhu cầu xã hội đang cần, khi đó mới giải quyết được hàng tồn kho cũng như tạo công ăn việc làm cho người lao động.

Thị trường bất động sản tương lai sẽ khá hơn nếu doanh nghiệp định đúng đối tượng, thực hiện niêm yết đúng giá thị trường, phù hợp với nhu cầu và túi tiền của người sử dụng BĐS chứ không phải là chỉ phục vụ các nhà đầu tư nhỏ lẻ khác. Vì rằng không mấy ai dám nghĩ đến chuyện vay tiền NH để mua nhà đầu cơ kiếm lời như những tháng năm qua nữa.

Và giải pháp quan trọng nhất để thị trường bất động sản có thể khởi sắc là “giảm giá, giảm càng thấp càng tốt”.

Vì giá rao bán hiện trạng bây giờ vẫn cao hơn giá thành rất nhiều, vậy tại sao lại không tiếp tục giảm? Phải hạ giá nữa mới tiêu thụ được và mới khơi thông tảng băng dày đắp chiếu nhiều năm qua.

Có những nhận định của các tổ chức tài chính thế giới cho rằng giá đất ở Việt Nam hiện đang cao nhất thế giới. Với trình độ phát triển kinh tế hiện tại của Việt Nam mà giá đất cao thế thì không có nền kinh tế nào “chịu đựng được cả” và cũng chẳng ai có đủ tiền để mua nhà mà ở. Do vậy các nhà đầu tư BĐS cần xem lại cung cách quản lý và hoạt động kinh doanh cho phù hợp hơn nếu không sẽ bị "chìm" sâu vào bể "ế" và lỗ.

Hiện nay các vụ khiếu kiện về đất đai chiếm đến 70% các vụ khiếu kiện nói chung gây bất ổn về xã hội, đồng thời chiếm tỷ trọng rất lớn về nguồn lực tài chính và gây rất nhiều ách tắc. Để tháo điểm nghẽn này phải thay đổi tận gốc về chính sách đất đai. Bởi khi còn tình trạng bao nhiêu tiền của tập trung vào đền bù đất thì không nền kinh tế nào phát triển được và phát triển "dự án" đô thị hóa tràn lan khắp các tỉnh thành thì không còn nguồn lực tài chính đưa vào hoạt động sản xuất kinh doanh cho ra đời các sản phẩm khác phục vụ cho xã hội phát triển

Do vậy phải giải được bài toán này từ gốc, chứ nếu giải cứu doanh nghiệp bất động sản thì chỉ là giải cứu phần ngọn. Tái cơ cấu kinh tế trước hết là chấn chỉnh triệt để ngành bất động sản. Trước hết cần cấm đầu cơ và nâng giá BĐS lên vì đây là nguyên nhân chính làm ứ đọng nguồn tài chính "chết" trong BĐS. Chỉ trong vài thập kỷ qua rất nhiều các khu biệt thự bỏ hoang, chung cư không một bóng người...các dự án mọc lên rồi lại bỏ... là một trong những hậu quả của nạn đầu cơ và tăng giá BĐS vô tội vạ.

Một trong những vướng mắc hiện nay khi đền bù giải phóng mặt bằng là tính toán chưa đầy đủ, chưa hài hòa giữa lợi ích của nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Trong khi đó đất nông nghiệp được cấp phép vô tội vạ để xây dựng nhà cửa, không còn đất để sản xuất lúa gạo và người nông dân thì thất nghiệp ra thành phố làm thuê... đẩy áp lực nhà ở tại các thành phố càng cao... Cứ như vậy vòng luẩn quẩn này khó mà tìm được lối ra.

Để "cứu" thị trường BĐS hiện nay cần giải quyết hai vấn đề lớn đó là giải bài toán về quản lý và sử dụng đất đai nói cách khác là phải điều chỉnh luật đất đai cho phù hợp với tình hình kinh tế xã hội của đất nước. Từ đó xác định đúng giá trị thực hay gọi là giá thành của các sản phẩm về BĐS, điều chỉnh phù hợp với khả năng nhu cầu và điều kiện sống của 100% người dân Việt Nam, chứ không phải chỉ trông chờ cung cấp BĐS cho 20% dân số có điều kiện khá hơn. Thực chất 20% những người này họ đã có đủ nhà để ở và kể cả để kinh doanh rồi, nếu nhằm vào họ mà tính đến giá thị trường thì chắc chắn sẽ chỉ là vòng tính quẩn bán BĐS cho các nhà đầu cơ rồi lại để đấy hoặc bỏ hoang.