Khi nào thị trường BĐS tăng và “nổ”?

Phục hồi cuối năm 2012 và sẽ “nổ” năm 2018?

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, hiện các ngân hàng trung ương trên thế giới đều nới lỏng tiền tệ. Nếu nền kinh tế phục hồi nhờ chính sách này, thị trường bất động sản Việt Nam có thể sẽ tăng giá vào cuối năm nay. Và nếu cứ tiếp tục nới lỏng nữa thì e rằng tới năm 2018 bất động sản có thể sẽ “nổ”. Yếu tố này phù hợp với chu kỳ tăng của thị trường.

Đồng quan điểm này, khi nhận định về thị trường nhà ở, mới đây, ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, giống như các mảng thị trường bất động sản khác, thị trường nhà ở cũng hoạt động theo chu kỳ. Trong chu kỳ gần nhất, khi lạm phát giảm từ mức đỉnh năm 2008 xuống đáy khoảng giữa năm 2009, cũng là lúc thị trường nhà ở bắt đầu phục hồi. Chu kỳ hiện tại có nhiều nét tương đồng, khi lạm phát đạt đỉnh vào giữa năm 2011 và lập đáy mới khoảng giữa năm 2012. Như vậy, với chu kỳ này, khả năng thị trường nhà ở có thể phục hồi vào khoảng cuối năm 2012 hoặc đầu năm 2013.

Thị trường bất động sản có thể sẽ phục hồi vào cuối năm 2012.

CBRE cũng ghi nhận số lượng đơn đăng ký vay mua nhà tăng đột biến tại một ngân hàng kể từ tháng 3/2012, đó cũng là thời điểm trần lãi suất tiền gửi giảm từ 14% xuống 13%/năm.

TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, thị trường bất động sản châu Á không sụp đổ, trong đó có cả Việt Nam, thị trường chỉ này chỉ có tình trạng xuống giá, do chính sách thắt chặt tiền tệ. Trong thời gian qua, Chính phủ cũng đã có những chính sách khá tốt cho thị trường bất động sản, trong đó có việc Ngân hàng Nhà nước loại bất động sản ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất, đẩy mạnh chính sách hỗ trợ cho vay mua nhà…,đề xuất một quỹ cho vay bất động sản…v..v… Chính vì vậy, khả năng phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam là rất lớn.

So sánh thị trường bất động sản thế giới với Việt Nam, TS. Nghĩa cho biết, thị trường bất động sản là thị trường nền tảng của bất kỳ thị trường nào vì nó quá lớn. Tại Mỹ, có tới 60% tín dụng cho bất động sản, trong đó tín dụng dài hạn lên tới 30%. 67% dân số Mỹ kinh doanh bất động sản, nhưng không phải là đầu cơ mà để kinh doanh, cho thuê, họ coi đó là một khoản thu nhập cố định. Ở Việt Nam, nhu cầu tối thiểu để ở còn chưa đủ, trừ các đại gia, do đó bất động sản lâu nay bị nhìn như một “tội đồ’. Bất động sản chỉ dành phần lớn cho đầu cơ.

TS.Nghĩa đề cập thêm tới yếu tố giải quyết nợ xấu liên quan tới thị trường bất động sản. Hiện việc thành lập một công ty mua bán nợ xấu tầm quốc gia (AMC) có thể sẽ có tác động mạnh tới thị trường bất động sản, bởi riêng nợ xấu là bất động sản rất lớn. Nếu có AMC mua lại toàn bộ nợ xấu là bất động sản thị thị trường bất động sản sắp tới sẽ có những biến động lớn.
Một số chuyên gia kinh tế cho rằng, nợ xấu vẫn còn tiếp tục gia tăng, nhất là từ quý 1 đến quý 2, do đó con số nợ xấu có thể sẽ tăng lên trên 10%. Con số này cũng đã được Thống đốc Nguyễn Văn Bình nhắc tới tại kỳ họp Quốc hội hồi tháng 3 vừa qua.

Các ngân hàng thương mại cũng đã trích lập dự phòng rủi ro khoảng 67.000 tỷ đồng để xử lý nợ xấu. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, khoản trích lập này vẫn quá ít so với con số nợ xấu. Riêng nợ xấu trong bất động sản đã là những con số khổng lồ.

Để phá băng thị trường bất động sản, giải quyết nợ xấu, gần đấy VAFI (Hiệp hội Các nhà đầu tư Tài chính Việt Nam) đã đề xuất 10 giải pháp xử lý nợ xấu trong hệ thống ngân hàng. Trong đó có đề xuất, Chính phủ phải nhanh chóng có nhiều giải pháp hữu hiệu để phá băng thị trường bất động sản. Theo VAFI, trong giai đoạn hiện nay vẫn còn hàng triệu người chưa có khả năng mua nhà, nếu giá nhà chỉ ở mức vài trăm triệu đồng/căn thì nhu cầu thực tế là rất lớn.

VAFI đề nghị, hanh chóng biến sáng kiến căn hộ nhỏ tối thiểu 25 m2 thành hiện thực.

Nếu nhà nước và doanh nghiệp bất động sản đáp ứng được nhu cầu trên thì chẳng những giải quyết được vấn đề an sinh xã hội mà còn đạt được mục tiêu là phá băng thị trường bất động sản và khi đó nợ xấu trong ngành xây dựng, vật liệu xây dựng, kinh doanh bất động sản…sẽ giảm nhanh chóng đồng thời giúp cho nền kinh tế nhanh chóng phục hồi.

VAFI cũng đề nghị: “Bằng cách nhanh chóng biến sáng kiến căn hộ nhỏ tối thiểu 25 m2 thành hiện thực. Bộ Xây dựng đã nhiều lần bày tỏ quan điểm ủng hộ sáng kiến vì rất khả thi, giải quyết nhà ở cho hàng triệu người thu nhập thấp… Tuy nhiên phải soạn thảo văn bản nhanh lên, đừng chậm trễ nữa...”.

Bên cạnh đó, các đô thị lớn cần quan tâm đẩy nhanh thủ tục cấp phép, sửa đổi giấy phép xây dựng nhà ở để làm sao giảm 70% thời gian duyệt cấp phép như hiện tại.

Nhà nước nên giảm 50% thuế GTGT trong các ngành kinh tế đang gặp khó khăn như xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, kinh doanh bất động sản, sửa chữa tàu biển, vận tải biển nội địa, cơ khí, là những ngành kinh tế trên đang gặp khó khăn nhất, đồng thời nợ xấu cũng nhiều nhất.