Đầu tư bất động sản, chọn đất nền hay nhà xây sẵn?

Trong bối cảnh các kênh đầu tư tài chính khác ngày càng khó khăn và tiềm ẩn rủi ro thì bất động sản đang là một hình thức đầu tư được để ý tới. Trong lịch sử của thị trường bất động sản, với chu kỳ kéo dài, khả năng bảo toàn vốn bằng đất luôn đạt được mức lý tưởng nhất.

Đất nền ven đô đang được chú ý

Nhìn chung thị trường bất động sản cả nước giai đoạn 2015 - 2016 và đầu năm 2017, phân khúc bất động sản liền thổ, đặc biệt là đất nền được xem là một kênh đầu tư thời thượng. Và với sự phát triển nhanh chóng về hạ tầng và giao thông thì các sản phẩm đất nền vùng ven với giá trị trên dưới 1,5 tỷ/lô được đón nhận là điều dễ hiểu. Với sự chuyển dịch đó, để đầu tư sinh lời cần tính đến mục tiêu dài hạn hơn ở những dự án có hạ tầng đồng bộ, có tiềm lực kinh doanh tốt mới đảm bảo được nguồn vốn bỏ ra luôn sinh sôi.

Theo nhận định, tỷ suất sinh lời trung bình của đất nền trong năm 2017 có thể đạt trung bình 15-20%, như vậy kỳ vọng tăng lợi nhuận đầu tư gấp 2-3 lần so với lãi suất ngân hàng dễ dàng thành hiện thực. 

Cùng với đó, đây là kênh tích lũy tài sản an toàn bởi tài nguyên đất không tăng thêm nên giá thường tăng lên theo thời gian và ít chịu tác động xấu theo chu kỳ tăng trưởng. Đất nền được xếp vào nhóm đã hiện hữu do đó ít bị rủi ro bởi các chiêu trò quảng cáo và đăc biệt là các dự án đầy đủ pháp lý được ngân hàng hỗ trợ cho vay tiền khi mua.

Từ những lợi thế trên, phân khúc đất nền khá kén khách đầu tư và phải mất chi phí cơ hội bởi tốc độ nộp tiền cũng như giao đất nhanh hơn. Chưa kể, nguồn vốn không thể chẻ nhỏ để san sẻ ở những kênh đầu tư khác. 

Cùng với đó, đầu tư đất nền chỉ có thể kỳ vọng tài sản tăng giá, lợi nhuận có được khi chốt mua bán đứt đoạn nên thường không có nguồn thu hàng tháng mà phải chở lâu dài để ăn theo sóng hạ tầng, quy hoạch có tính đột biến hoặc chỉnh trang đô thị. 

Căn hộ - Đầu tư với dòng tiền nhỏ giọt

Để đẩy mạnh tính thanh khoản cho dự án, rất nhiều chủ đầu tư đưa ra phương thức thanh toán có lợi cho nhà đầu tư thứ cấp như nhận nhà 2 năm không cần thanh toán để tối ưu nguồn vốn. Bên cạnh đó, phân khúc căn hộ còn được hỗ trợ tài chính một cách dễ dàng. Với khoản vốn tự có ít, khách hàng vẫn có thể sở hữu căn hộ để đầu tư nhờ chủ đầu tư hỗ trợ trong việc vay vốn với thủ tục ngân hàng gọn nhẹ và nhanh chóng. Đặc biệt, đây là hình thức đầu tư có thể mang lại lợi nhuận theo tháng bởi căn hộ dễ dàng cho thuê nhờ vào tính an toàn, tiện nghi và các tiện ích vượt trội. 

Mặc dù vậy, hình thức đầu tư này cũng gặp khá nhiều khó khăn như thị trường căn hộ cạnh tranh khốc liệt bởi trong những năm gần đây nguồn cung căn hộ tăng lên không ngừng. Việc này có thể làm chậm tính thanh khoản hoặc làm giám giá trị căn hộ trong trường hợp cho thuê. 

Bên cạnh đó, phân khúc căn hộ bị chi phối bởi quảng cáo vì đây là sản phẩm hình thành trong tương lai. Do đó, các hình ảnh quảng cáo và các thông điệp sẽ có thể khác ít nhiều so với thực tế. Chưa kể việc đầu tư này khó tăng giá đột biến như bất động sản liền thổ bởi thực tế cho thấy, trừ chu kỳ 10 năm đầu khai tác tốt, giá căn hộ có thể liên tục ở biên độ hẹp trung bình dưới 5%/năm và sau đó thì có dấu hiệu bão hòa. 

Condotel - Hình thức đầu tư được cam kết lợi nhuận

Là sản phẩm lai giữa căn hộ và khách sạn, xuất hiện tại Việt Nam vào năm 2009, condotel trở thành một hình thức đầu tư mới mẻ và tiềm năng của ngành bất động sản. Với đặc thù phục vụ hoạt động du lịch nghỉ dưỡng đã giúp hình thức đầu tư này trở nên an toàn nhờ cam kết lợi nhuận từ phía chủ đầu tư. 

Hiện tại, khi đầu tư vào hình thức này sẽ được chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 10-12% mỗi năm và trong vòng từ 8-10 năm là có thể hoàn vốn. Như vậy, khi bỏ ra 3 tỷ để đầu tư mua một condotel, mỗi năm sẽ lãi khoảng 300 triệu từ việc để chủ đầu tư khai thác cho thuê. 

Ước tính sau 10 năm nhà đầu tư sẽ thu hồi vốn 3 tỷ và được sở hữu một sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng ven biển. Như vậy, ngoài việc đảm bảo lợi ích về kinh tế, đây còn là một hình thức đầu tư khá an nhàn. 

Tuy nhiên, việc đảm bảo lợi nhuận có đúng như cam kết hay không phụ thuộc vào lượng khách du lịch có “full” phòng trong tương lai hay không. Và nếu dự án do chủ đầu tư cũng như nhà vận hành quản lý “tay ngang” tham gia, không có kinh nghiệm trên thị trường nghỉ dưỡng và vận hành triển khai sẽ có nhiều rủi ro. 

Chưa kể, thực tế cho thấy hiện tại nguồn cung condotel dồi dào dẫn đến tình trạng cung vượt cầu và như vậy lợi nhuận đầu tư có thể không còn hấp dẫn như cam kết ban đầu.