Condotel-bài toán khó cho quản lý đô thị - Bài cuối: Thị trường condotel tăng trưởng nóng

Cập nhập : 13-10-2017

Thị trường bất động sản (BĐS) căn hộ khách sạn (condotel) tại Đà Nẵng thực sự tăng trưởng nóng bởi nguồn cung không ngừng tăng mạnh. Giao dịch BĐS condotel cũng tăng theo, nhưng theo hướng dòng chảy “ngầm” khó nhận biết các nhà đầu tư thứ cấp đến từ đâu và thị trường có những dấu hiệu bất ổn.

Biểu đồ phát triển bất động sản condotel hiện nay ở thành phố (Nguồn CBRE)

Năm 2016, theo thống kê của Tập đoàn tư vấn và quản lý BĐS CBRE, chỉ tính trong nửa đầu năm 2016, thị trường condotel ở Đà Nẵng chứng kiến sự tăng trưởng mạnh về nguồn cung với 2.436 căn, nâng tổng nguồn cung căn hộ khách sạn tăng lên 3.084 căn.

Xuất phát từ sự tăng trưởng nguồn khách du lịch nên các dự án BĐS du lịch tại Đà Nẵng diễn ra rầm rộ nhiều năm qua. Hiện nay, thành phố có 83 dự án du lịch được triển khai đầu tư với tổng vốn hơn 7,3 tỷ USD (153.300 tỷ đồng), trong đó 20 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốn 1,28 tỷ USD (26.800 tỷ đồng) và 63 dự án trong nước với tổng vốn 6,02 tỷ USD (126.420 tỷ đồng). Những dự án này đã cung cấp ra thị trường Đà Nẵng nguồn cung khổng lồ.

Theo Công ty nghiên cứu thị trường BĐS Savills tại Đà Nẵng, nguồn cung condotel có thể tăng gấp 3 lần vào năm 2018. Sự phát triển này được ví là một “cơn lốc” bởi theo ghi nhận của Hiệp hội BĐS Việt Nam, từ cuối năm 2016, Đà Nẵng dẫn đầu cả nước về phát triển BĐS condotel. Sự phát triển này cũng tiếp tục được ghi nhận bởi Công ty CBRE Việt Nam, tính đến hết tháng 7-2017, tổng số nguồn cung condotel trên địa bàn Đà Nẵng là 6.715 căn. Dự kiến đến cuối năm sẽ có thêm khoảng 1.350 căn từ 5 dự án mới. Một số dự án đã được chủ đầu tư dời thời gian chào bán dự kiến sang năm 2018-2019 với dự báo nguồn cung mới khoảng 9.000 căn.

Hiệp hội BĐS Việt Nam khẳng định, sự xuất hiện của mô hình condotel tại Việt Nam tạo nên xu hướng đầu tư mới ngày càng mạnh mẽ. Theo dự đoán của các chuyên gia, condotel ven biển sẽ phát triển sôi động trong thời gian tới, do nguồn cung vốn đang trên đà tăng trưởng với nhiều dự án đã hoàn thành và nhiều dự án đang và sẽ được triển khai.

Tiềm ẩn nguy cơ

Đầu tư các dự án phát triển BĐS theo loại hình condotel tại Đà Nẵng đang hút các nhà đầu tư thứ cấp. Theo đó, nhà đầu tư coi đây là sản phẩm chủ lực để phát triển các dự án BĐS du lịch. Tuy nhiên, tại đây cũng tiềm ẩn nguy cơ mất ổn định về cơ sở pháp lý trong việc sở hữu căn hộ condotel.

Cùng với đó, đầu tư vào căn hộ condotel của nhà đầu tư thứ cấp thực sự tiềm ẩn nhiều rủi ro. Hiện phần nhiều dự án BĐS condotel tại Đà Nẵng chưa hoạch định kỹ yếu tố vận hành khai thác BĐS du lịch ở phân khúc condotel. Đầu tư condotel cũng vướng về quy hoạch, đất tại các dự án phát triển du lịch khu vực ven biển thường được quy hoạch là đất thương mại dịch vụ và cho thuê có thời hạn nên chưa công nhận BĐS condotel ven biển hình thành đơn vị ở. Việc sở hữu condotel cũng chưa thuận lợi do pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho vấn đề này. Pháp luật kinh doanh BĐS mới chỉ quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà mà chưa có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng không phải là nhà ở hình thành trong tương lai.

Sự phát triển như cơn lốc về BĐS condotel ở Đà Nẵng thực sự đáng lo ngại. Theo Sở Xây dựng, trước xu hướng đầu tư mới, nếu thành phố không có cơ chế quản lý phù hợp đối với việc cho phép thực hiện chuyển đổi, sẽ có nguy cơ hình thành các đơn vị ở tại các khu vực có hạ tầng kỹ thuật và xã hội chưa phù hợp khi nhà đầu tư chuyển nhượng toàn bộ các căn hộ, biệt thự nêu trên cho người dân.

Các tác động tiêu cực đến hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của các khu vực ven biển có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan và định hướng phát triển dịch vụ, du lịch có thể kể đến như không bảo đảm về kiến trúc cảnh quan, công tác quản lý quy hoạch đô thị, sức ép lên hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu vực lân cận và không bảo đảm phục vụ nhu cầu hạ tầng kỹ thuật và xã hội (trường học, bệnh viện, thiết chế văn hóa…) cho chính cư dân của dự án. Đặc biệt, về lâu dài sẽ phá vỡ quy hoạch không gian đô thị ven biển, ảnh hưởng lớn đến du lịch - ngành kinh tế mũi nhọn của thành phố.

Theo Sở Xây dựng, để siết chặt công tác quản lý, Sở Xây dựng yêu cầu các chủ dự án condotel không áp dụng theo quy định của pháp luật Nhà ở và các Nghị định hướng dẫn của Luật Nhà ở. Sở Xây dựng cũng cho biết, hiện nay thành phố Đà Nẵng xác định đúng nghĩa của condotel là căn hộ khách sạn và không hình thành đơn vị nhà ở, để khách hàng hiểu sản phẩm mình mua không được ở lâu dài. Sản phẩm đó là sản phẩm du lịch, chủ sở hữu mua không được nhập hộ khẩu. Tại tòa nhà đó không được thành lập Ban quản lý chung cư như căn hộ bình thường. Sở Xây dựng thẩm định condotel như khách sạn, không yêu cầu về các công trình hạ tầng xã hội như nhà trẻ, nhà sinh hoạt cộng đồng như các căn hộ chung cư khác.

Sở Xây dựng cũng yêu cầu đối với BĐS condotel, chủ đầu tư phải sở hữu tối thiểu 30% số lượng căn hộ hoặc sở hữu số phòng khách sạn. Đồng thời, chủ đầu tư có văn bản cam kết mục tiêu duy nhất của dự án là dịch vụ du lịch, không hình thành đơn vị nhà ở. Cam kết này được ghi cụ thể vào giấy chứng nhận đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư. Khách hàng cần tìm hiểu kỹ trước khi thực hiện giao dịch mua bán để tránh những thiệt hại sau này.

Nghiên cứu ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn với condotel

Ngày 28-2-2017, Bộ Xây dựng có Văn bản số 381/BXD-QLN báo cáo Thủ tướng Chính phủ về vấn đề phát triển bất động sản (BĐS) condotel. Theo đó, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với loại hình công trình này. Về pháp luật đất đai, Bộ Xây dựng sẽ sửa đổi, bổ sung quy định về việc phân loại và cơ chế sử dụng đất hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa là đất thương mại dịch vụ) và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình BĐS condotel (đề nghị giao Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) chủ trì nghiên cứu).

Về tài chính đất đai, Bộ Xây dựng đề nghị cần bổ sung quy định về thu tiền sử dụng đất đối với đất hỗn hợp để phù hợp với loại hình BĐS condotel (đề nghị giao Bộ Tài chính và Bộ TN&MT chủ trì nghiên cứu). Các kiến nghị khác nêu trong văn bản số 03/2017/BC-VNREA của Hiệp hội BĐS Việt Nam như thời hạn sở hữu, chuyển nhượng hợp đồng, sở hữu đối với người nước ngoài, đầu tư hạ tầng... Bộ Xây dựng cho biết đã ghi nhận và sẽ phối hợp với các cơ quan có liên quan nghiên cứu để trình cơ quan có thẩm quyền sớm xem xét, giải quyết.

Ông Nguyễn Quang Tâm (Hội Môi giới BĐS miền Trung - Hiệp hội BĐS Việt Nam): Người dân Đà Nẵng không có nhu cầu mua condotel

Condotel tại Đà Nẵng đang hướng đến thị trường khách hàng ngoài thành phố. Phần lớn người dân Đà Nẵng không có nhu cầu mua để sở hữu căn hộ condotel vì đã có chỗ ở ổn định và được đăng ký thường trú theo quy định. Trường hợp có mua thì chỉ đứng tên hộ cho ai đó để giải quyết nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng của người thân ở gia đình. Nhiều trường hợp nhà đầu tư mua condotel là đứng tên hộ cho người nước ngoài vì người nước ngoài chưa được mua đất nền để xây nhà khu vực ven biển Đà Nẵng. Đây cũng là nguy cơ cho sự phát triển bất động sản (BĐS) condotel ào ạt ven biển và nếu không có sự quản lý sẽ ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự.

Luật sư Đỗ Pháp (Đoàn Luật sư thành phố Đà Nẵng): Thị trường condotel tiềm ẩn nhiều rủi ro

Chủ đầu tư được thực hiện những gì pháp luật không cấm nên việc họ thực hiện loại hình kinh doanh BĐS condotel là không sai, giao dịch này không vi phạm điều cấm của pháp luật nhưng nguy cơ tiềm ẩn rất cao. Bởi lẽ, người mua bỏ tiền ra mua nhưng căn hộ do chủ đầu tư nắm giữ, quan trọng nhất là giao dịch mua bán khi chủ đầu tư chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận, nếu có tranh chấp xảy ra thì người mua chịu thiệt nhiều nhất. Hiện nay, các văn bản quy phạm pháp luật chưa quy định rõ ràng về loại hình đầu tư này. Nếu thành phố Đà Nẵng không có cơ chế quản lý phù hợp sẽ có nguy cơ hình thành đơn vị nhà ở tại các khu vực có hạ tầng kỹ thuật và xã hội chưa bảo đảm.

Bên cạnh đó, các tác động tiêu cực có thể không bảo đảm về kiến trúc cảnh quan và công tác quản lý quy hoạch đô thị, sức ép lên hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu vực lân cận; không đảm bảo phục vụ nhu cầu hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, thiết chế văn hóa… cho chính cư dân của dự án, nhất là gây tắc đường ở khu vực trung tâm.

TRIỆU TÙNG

Theo Báo Đà Nẵng