Doanh nghiệp bất động sản đang dựa quá nhiều vào vốn vay

Đánh giá về thị trường bất động sản trong thời gian qua, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường đang hồi phục, lượng hàng tồn kho giảm dần, lượng hàng mới ra luôn tiêu thụ tốt, doanh nghiệpđang đi đúng hướng.

Tuy nhiên, ông Nam cũng lưu ý, dù thị trường bất động sản đang phát triển, nhưng đã xuất hiện những vấn đề đến từ chính các doanh nghiệp trong ngành này. Đơn cử, nhiều dự án mặc dù chưa được cấp phép, nhưng doanh nghiệp đã mở bán cho khách hàng. Khi bị cơ quan chức năng “tuýt còi” thì khách hàng là người chịu thiệt hại nặng nhất.

Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, các doanh nghiệp phải trở thành nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp, có năng lực trong phân khúc thị trường và sản phẩm mà mình đã chọn.

Bên cạnh đó, để cạnh tranh trong bán hàng, doanh nghiệp “vẽ” nhiều tiện ích trong dự án của mình, nhưng khi bàn giao nhà thì khách hàng phát hiện ra không có những tiện ích như đã quảng cáo. Thậm chí, chất lượng công trình xuống cấp chỉ sau vài tháng bàn giao nhà, dẫn tới tình trạng tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng bùng phát mạnh mẽ.

Một điều nữa mà doanh nghiệp ngành bất động sản đang đẩy thị trường vào rủi ro, đó là việc lệ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn vay ngân hàng. Nếu ngân hàng siết tín dụng vay, sẽ khiến nhiều doanh nghiệp điêu đứng, rơi vào nợ xấu và các dự án lâm vào cảnh không thể triển khai tiếp.

Bất động sản là lĩnh vực kinh doanh đòi hỏi nguồn vốn lớn, trong khi đó, đa phần doanh nghiệp trong lĩnh vực này lại có quy mô vốn nhỏ, chủ yếu sử dụng nguồn vốn vay ngắn hạn từ ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng.

“Hiện có đến 15.316 doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, trong đó  8.603 doanh nghiệp có vốn điều lệ dưới 20 tỷ đồng, chiếm gần 63%, chỉ 2.636 doanh nghiệp có vốn điều lệ trên 100 tỷ đồng”, ông Nam cho biết.

Ngoài ra, việc dòng vốn ngoại tiếp tục đổ bộ vào thị trường bất động sản trong thời gian qua, tuy là tín hiệu tốt cho thị trường, nhưng cũng là mối lo cho doanh nghiệp trong nước, bởi khi các doanh nghiệp ngoại đua nhau đổ bộ vào thị trường, đồng nghĩa với tính cạnh tranh càng cao hơn.

Đồng quan điểm, ông Marc Townsend, Tổng giám đốc Công ty CBRE cho rằng, dù thị trường phát triển trở lại, nhưng vẫn luôn có những rủi ro đến từ phía doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Nếu doanh nghiệp phát triển bền vững, có đủ vốn, đủ nhân lực, năng lực thì sẽ đưa ra thị trường những sản phẩm tốt, tạo ra một thị trường minh bạch và lành mạnh. Nếu doanh nghiệp dựa chủ yếu vào các yếu tố bên ngoài thì sẽ tạo ra sản phẩm xấu và thị trường sẽ xấu theo.

Các doanh nghiệp địa ốc nên xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trong thời gian qua, có quá nhiều vấn đề đến từ dự án mà các chủ đầu tư tạo ra, như tình trạng tranh chấp chung cư diễn ra nhiều hơn, việc dự án chưa hoàn thành pháp lý nhưng đã bán sản phẩm, doanh nghiệp đẩy giá bán hàng tăng cao… dẫn tới thị trường không đồng bộ và sẽ diễn ra nhiều rủi ro lớn nếu kéo dài tình trạng này.

“Doanh nghiệp bất động sản cần định hình lại mình. Trước khi đầu tư dự án, doanh nghiệp phải chuẩn bị được quỹ đất; đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án; tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng theo chính sách mới hiện nay và chuẩn bị sẵn sàng cho việc hạn chế tín dụng vào bất động sản, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2019 theo Thông tư 19/2017/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước”, ông Châu nói.

Ngoài ra, để thị trường phát triển lành mạnh, nhiều chuyên gia khuyến cáo, các doanh nghiệp phải trở thành nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp, có năng lực trong phân khúc thị trường và sản phẩm mà mình đã chọn, trong đó, doanh nghiệp cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ), có giá bán vừa túi tiền, có tính thanh khoản cao và bền vững.

Các doanh nghiệp cũng nên xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng, niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán. Hợp tác, sáp nhập để hình thành các tập đoàn bất động sản có năng lực mạnh.