Chuyên gia nói gì về bất động sản nửa cuối năm 2018?

Thuận lợi, nhưng cũng nhiều lo âu

Mở đầu hội thảo, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Tổ tư vấn kinh kế của Thủ tướng Chính phủ, cho rằng năm 2018, thành tích tăng trưởng quý 1/2018 đạt đến con số 7,38%, cao kỷ lục trong 10 năm gần đây. Nhưng lại có một nghịch lý là, tăng trưởng quý 1 có thể cao nhưng cả năm có thể thấp hơn cả quý 1. Điều này thể hiện Chính phủ không đặt mục tiêu tăng trưởng cao mà tập trung hơn nữa cho ổn định kinh tế vĩ mô và ổn định về thể chế.

Một tín hiệu tích cực nữa của nền kinh tế đó là, vai trò của kinh tế tư nhân cũng đang đóng góp rất lớn, vốn tư nhân “bù đắp” khi vốn nhà nước khó khăn. Cũng trong năm qua, Chính phủ đã có những nỗ lực hỗ trợ cho khu vực tư nhân, dù chưa có tác động rõ rệt, nhưng đã tạo được niềm tin, là động cơ kích thích  khu vực kinh tế tư nhân.

Về môi trường đầu tư, đánh giá về hấp dẫn môi trường đầu tư Việt Nam vẫn tích cực. Việt Nam cũng thăng hạng từ thứ 14 lên thứ 4 trong APEC.

“Dù vẫn còn yếu nhưng tính công khai minh bạch của Việt Nam đã tốt hơn. Điều hành vĩ mô ngày càng tốt sau kinh nghiệm của các đợt khủng hoảng trước. Kiểm soát tín dụng cũng được chặt chẽ hơn, nguồn vốn FDI đổ vào bất động sản có tăng lên”, ông Thiên phát biểu.

Cũng tại hội thảo, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam, cho rằng nguồn vốn đầu tư nước ngoài đang ở thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm nay khá tốt. Một số giao dịch đáng kể có thể kể đến như nhà đầu tư nhật Sumitomo đã được chấp thuận đầu tư một dự án lên đến 4 tỉ USD tại khu vực Nhật Tân, Hà Nội. Tại TP.HCM cũng có một loạt giao dịch giữa nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước. Trong 6 tháng đầu năm 2018, tổng giá trị giao dịch mua bán giữa nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước lên đến 929 triệu USD, trong khi cả năm 2017 là 1,5 tỉ USD.

“Con số chứng minh rằng, sự quan tâm của các nhà đầu tư đến thị trường Việt Nam là rất vững chắc”, bà Dung nói và dự báo 6 tháng cuối năm 2018 thị trường sẽ đón nhận dòng vốn tương tự như vậy.

Song, bà Dung cũng cho rằng, tình hình kinh tế thế giới hiện đang diễn biến vô cùng bất thường theo xu hướng tiêu cực. Các sự kiện này cũng có thể ảnh hưởng đến hấp dẫn môi trường đầu tư ở Việt Nam.

“Chu kỳ 10 năm nguy cơ khủng hoảng lại xuất hiện giống như năm 2008 sau khi chúng ta gia nhập WTO, qua 3 dấu hiệu FDI tăng rất mạnh, chứng khoán tăng và bất động sản tăng trưởng nóng. Ba yếu tố này kết hợp với nhau tạo nên vòng xoáy rất mạnh mà nếu Chính phủ lỏng tay kiểm soát thì lạm phat sẽ trỗi dậy”, ông Thiên cảnh báo.

Ông Thiên cũng lưu ý đến Chiến tranh thương mại Mỹ Trung cũng sẽ tác động lớn đến Việt Nam. Mỹ và Trung Quốc đều là đối tác thương mại quan trọng của Việt Nam. Việt Nam xuất siêu sang Mỹ, và đồng thời nhập siêu nguyên liệu từ Trung Quốc. Khi quan hệ Mỹ - Trung căng thẳng, việc điều chỉnh cơ cấu của Trung Quốc có thể thúc đẩy hàng hóa của nước này xuất khẩu vào Việt Nam. Nhu cầu nhập khẩu của Trung Quốc đối với các sản phẩm từ Đông Nam Á cũng giảm. Tăng trưởng kinh tế của toàn khu vực có thể sẽ giảm xuống còn 4,9%.

Bong bóng hay không?

Tại hội thảo, các chuyên gia cho rằng hiện có nhiều lo ngại về bong bóng bất động sản. Lo ngại này không phải không có cơ sở, song cần có cái nhìn toàn diện hơn về bức tranh thị trường ở thời điểm hiện tại.

Theo tiến sĩ Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Chiến lược và thương hiệu cạnh tranh, để xác định được thị trường có bong bóng hay không cần xem xét 3 dấu hiệu. Đó là thanh khoản, giá bán toàn thị trường và giao dịch trên thị trường thứ cấp.

Soi vào thị trường hiện tại, mức độ thanh khoản hiện nay vẫn tương đối tốt. Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), thanh khoản tốt nhất ở TP.HCM cho đến thời điểm này vẫn là nhà thương mại giá vừa phải và bình dân. Giao dịch ở một số phân khúc có phần giảm nhưng không nhiều. Thời gian qua, phân khúc đất nền tăng rất mạnh ở một số khu vực, trong khi các phân khúc khác mức tăng giảm không nhiều, chỉ từ 3-5%. Có những giai đoạn, đất nền tại TP.HCM và một số nơi kỳ vọng được quy hoạch thành đặc khu có tính đầu cơ rất rõ nét. Nhưng bây giờ thị trường đã chững lại.

“Nhìn vào những tín hiệu đó trên thị trường để thấy rằng, chúng ta có những mối lo ngại và rất cần thận trong nhưng không nên quá hốt hoảng”, ông Thành phát biểu.

Đồng tình với quan điểm này, bà Dung của CBRE cho rằng thị trường không có nguy cơ bong bóng bất động sản vì thanh khoản đang ổn định. Nguồn cung chào bán căn hộ cho đến biệt thự nhà phố tăng trưởng không quá cao. Trong giai đoạn 2007-2014, thị trường chững lại và phát triển khá chậm. Từ 2014-2018, thị trường đón nhận nhiều tín hiệu tích cực, từ chào bán dự án cho đến đà hấp thụ của thị trường.

Bà Dung cũng cho biết thêm, mỗi năm thị trường đón nhận khoảng 40.000 căn hộ được chào bán mới, trong đó có khoảng 30.000-35.000 căn được tiêu thụ tại mỗi thành phố.

“Thị trường đang khá cân bằng trong vòng 12 tháng trở lại đây. Nếu như thời điểm 2007, phân khúc trung cấp chỉ chiếm 30-35% tổng nguồn cung thì trong năm 2017 tỷ lệ này tăng khá mạnh, lên khoảng 60% căn hộ trung cấp, 25% căn hộ bình dân”, bà Dung nói và kết luận đây là dấu hiệu cho thấy chủ đầu tư và người mua đang hướng đến người mua thực sự, là những người mua để ở.

Tuy nhiên, chuyên gia tài chính ngân hàng, tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu lại có ý kiến khác với các chuyên gia tại hội thảo. Theo ông Hiếu, thị trường nào cũng sẽ xảy ra khủng hoảng vì cung cầu không cân bằng vĩnh viễn. Nhiều chuyên gia cho rằng chu kỳ 10 năm sẽ có cuộc khủng hoảng lớn. Ông Hiếu không khẳng định đây sẽ là cuộc khủng hoảng lớn, nhưng nếu năm tới không giải quyết được vấn đề bất động sản một cách ráo riết, vấn đề tín dụng thì khả năng bong bóng bất động sản sẽ nổ ra.

Lý giải cho nhận định nhày, ông Hiếu cho biết, theo phân loại của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản là 7,5%, cho cả nền kinh tế ước tính 20% trên tổng dự nợ. Đây là con số rất lớn, bởi ở Mỹ chỉ có 8 - 10%. Trong thời gian qua, các nhân hàng cho vay bất động sản, chứng khoán rất nhiều, và đây là 2 khoản vay có rủi ro rất lớn cho nền kinh tế.

Nếu cộng cả những khoản cho vay mua nhà, sửa nhà nhưng không có mục đích kiếm lời mà để sinh sống mà thực chất đó là kiếm lời, mang nó trở lại tín dụng bất động sản thì tỷ lệ không dưới 20%.

Trả lời câu hỏi có nên đầu tư bất động sản thời điểm hiện tại, ông Trần Lê Thanh Hiển - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần dịch vụ Bất động sản Danh Khôi Việt cho biết thời điểm hiện tại, dòng sản phẩm căn hộ tại TP.HCM quỹ đất đang khan hiếm, các chủ đầu tư doanh nghiệp đang phải tìm các quỹ đất xa hơn để đầu tư phát triển.

Dòng sản phẩm thứ hai là bất động sản nghỉ dưỡng. Đầu năm 2017 thủ tướng xác định và chọn du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn để phát triển. Sau quyết định này, gần như hàng loạt dự án ở các tỉnh có lợi thế về du lịch đã được phát triển tromg thời gian vừa qua như Đà Nẵng, Kiên Giang. Bên cạnh đó thì các tỉnh khác mới nổi lên như Quy Nhơn, Phú Yên, Phan Thiết, Bà Rịa Vũng Tàu.

Như vậy những dự án có lợi thế về biển sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư. Ngoài ra trên thị trường cũng có thêm những dòng sản phẩm mới như condotel, nhà phố biển. Các loại hình này thu hút khá nhiều nhà đầu tư quan tâm.

Ba rủi ro trên thị trường

Tại hội thảo, dù khẳng định sẽ không có bong bóng bất động sản, bà Dung của CBRE cho rằng, thị trường đang đứng trước ba rủi ro lớn.

Thứ nhất, tăng giá đất (không phải giá bán dự án riêng lẻ) dự án ảnh hưởng đến môi trường đầu tư và nhiệt huyết của nhà đầu tư khi họ bước chân vào thị trường. Điều này diễn ra chủ yếu tại TP.HCM. Tại một vài khu vực giá tăng đến 100% so với năm trước. Tại khu vực trung tâm và gần trung tâm, đất phát triển dự án đã có chủ nên các chủ đầu mới khi bước chân vào thị trường có thể chấp nhận giá đất rất cao hoặc đi ra các khu vực xa hơn. Giá đất là một trong những điều các chủ đầu tư rất cân nhắc khi bước chân vào thị trường.

Thứ hai, đối với các nhà đầu tư cá nhân, lợi nhuận cho thuê cũng đang giảm sút tại nhiều khu vực. Tại một vài khu vực, nếu như cách đây 2 năm, chủ đầu tư hứa hẹn tỷ suất lợi nhuận cho thuê từ 7-8% thì hiện nay chỉ đạt cao nhất từ 6 đến 6,5%, trung bình chỉ 5% vì có quá nhiều nguồn cạnh tranh. Trong 2 năm qua, mỗi năm thị trường có 40.000 căn hộ chào bán và cũng từng ấy trong năm 2018. Có đến 70% số này mua để cho thuê trong khi người thuê không nhiều như vậy. Đây là điều mà các nhà đầu tư cần lưu ý. Nhưng đối với người mua để ở, nguồn cung dồi dào họ càng có lợi.

Thứ ba, thị trường cũng có rủi ro liên quan đến tiến độ xây dựng của nhiều công trình hạ tầng. Có nhiều người mua đất nền, căn hộ, nhà phố biệt thự với mức giá cao vì kỳ vọng vào hạ tầng, giao thông công cộng sẽ đẩy giá bất động sản lên cao. Nhưng hiện nay, nhiều công trình có khả năng chậm tiến độ. Vì vậy nhà đầu tư cần lưu ý yếu tố này. Bên cạnh đó những vấn đề muôn thuở là kẹt xe, ngập nước cũng không phải giải quyết một sớm một chiều được nên nhà đầu tư cần cố gắng tìm ra khu vực ít bị ảnh hưởng nhất mà đổ vốn.