Sổ chủ quyền nhà đất và những cạm bẫy vô hình

Trong thời gian qua, nhiều người phản ánh về những rủi ro khi cho mượn giấy tờ nhà, đất; trong đó có trường hợp vì thiếu hiểu biết pháp luật dẫn tới bị lừa mất luôn cả nhà, đất. Theo các luật sư, việc đem giấy tờ nhà đất cho mượn giống như việc thả chim ra đuổi bởi chứa đựng nhiều rủi ro, thậm chí trắng tay.

Ảnh minh họa

Một bạn đọc tên H. đặt câu hỏi: Gia đình H. cho H. đứng tên một sổ hồng. Sau đó H. đem cho một người bạn mượn sổ hồng này để đi thế chấp vay tiền. Tuy nhiên, sau đó bạn của H. không có khả năng chi trả nên bảo H. phải tự đi trả tiền cả gốc lẫn lãi để lấy sổ ra. Vậy liệu bạn của H. có phải chịu trách nhiệm gì không? Trường hợp bà B.N. ở quận Phú Nhuận, Tp.HCM còn đau lòng hơn. Năm 2010, chồng bà cho người hàng xóm mượn giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở để thế chấp vay ngân hàng với số tiền hơn 1 tỉ đồng. Tuy nhiên sau đó, người hàng xóm này không có khả năng trả nợ nên vợ chồng bà N. bị toà án phát mãi căn nhà đang ở.

Luật sư Trần Đức Phượng, văn phòng luật sư Hợp Việt cho biết, để xảy ra tình trạng trên có nhiều nguyên nhân, trong đó có việc người cho mượn chưa nhận thức đầy đủ về các giao dịch có giá trị pháp lý sẽ phát sinh, không thấy rõ các nguy cơ rủi ro có thể xảy ra. Có nhiều người vì không hiểu biết, ký đại vào các giấy tờ để nhận một khoản tiền nho nhỏ rồi giao giấy tờ nhà đất cho bên mượn để rồi sau đó cũng trắng tay.

Mặt khác, do các hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp đều do phía ngân hàng đưa ra theo dạng hợp đồng mẫu, lợi thế luôn luôn về phía ngân hàng. Đó là chưa kể, nhiều trường hợp người vay lợi dụng sự lỏng lẻo trong khâu ký kết hợp đồng để dụ dỗ người khác trực tiếp đứng ra vay giúp hoặc cho mượn sổ để họ ký kết hợp đồng thế chấp với ngân hàng. Nhưng sau đó người nhờ vay không trả lãi, vốn vay đúng hạn, thậm chí chiếm đoạt hay bỏ trốn. Các trường hợp như vậy lại ít bị khởi tố do tính chất phức tạp của vụ việc.

Theo ông Phượng, khi vi phạm hợp đồng vay, dù trong trường hợp nào thì chắc chắn tài sản của người cho mượn sổ đỏ, sổ hồng cũng sẽ bị ngân hàng xử lý và gần như không thể bảo vệ được, trừ trường hợp chứng minh được có sự thông đồng giữa người vay và nhân viên ngân hàng.

Sau khi tài sản thế chấp bị xử lý, nếu người vay tiền không trả cho người cho mượn sổ thì họ phải khởi kiện người vay ra toà án để đòi những khoản vay, lãi, thiệt hại… Tuy nhiên, việc lấy được tiền trong những trường hợp này rất khó vì người vay thường không còn tài sản để thi hành án.

Ông Phượng cũng cho rằng, nhằm hạn chế những rủi ro khi cho mượn giấy tờ nhà, đất, người dân nên nhờ luật sư hoặc trung tâm trợ giúp pháp lý tư vấn để hiểu đầy đủ về những giao dịch này. Mặt khác, người cho mượn sổ đỏ, sổ hồng cũng cần kiểm tra người vay về: năng lực, mục đích sử dụng vốn… trong trường hợp cần thiết thì nên lập văn bản thoả thuận quy định rõ về giao dịch này.

Về lý thì khó xảy ra, nhưng thực tế thì… Việc cho mượn sổ hồng, sổ đỏ rồi sau đó mất luôn nhà đất, về lý là chuyện không dễ xảy ra. Vì thủ tục hành chính hiện hành về giao dịch liên quan tới nhà đất buộc phải có hai cơ quan nhà nước tham gia: đó là phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng (thực hiện chức năng công chứng giao dịch) và cơ quan tài nguyên và môi trường (thực hiện chức năng đăng bộ sang tên). Trong khi thủ tục đăng bộ sang tên không nhất thiết cần sự có mặt của chủ sở hữu đứng tên trên giấy tờ nhà đất, thì thủ tục công chứng giao dịch lại bắt buộc. Bởi đó, sẽ khó có chuyện tự dưng cho mượn sổ hồng, sổ đỏ rồi mất luôn nhà đất nếu không có sự cộng tác của chủ sỡ hữu nhà đất đó (như ký giấy uỷ quyền hoặc trực tiếp ra phòng công chứng ký xác nhận giao dịch). Trên thực tế, sổ hồng là một chứng nhận tài sản nên có thể đem cầm cố vay tiền và sau khi người vay trả đủ tiền gốc và lãi thì nhận lại giấy tờ theo thoả thuận. Nếu vì một lý do nào đó mà một người cho một người khác mượn sổ hồng (mà không có bất kỳ sự cộng tác nào như đã nêu trên) sau đó mất luôn nhà thì chắc chắn đã có sự gian dối như: làm giả giấy uỷ quyền, giấy tờ khác để qua mặt cơ quan công chứng; có sự tiếp tay của chính cơ quan công chứng hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường. Cá nhân nào có hành vi này, tuỳ mức độ và tính chất, phải chịu trách nhiệm hình sự. Nếu xảy ra những tình huống trên mà bên thiệt hại vì lý do nào đó không nỡ tố cáo về hình sự (hoặc được cơ quan công an điều tra đã trả lời là không có dấu hiệu hình sự) mà đi kiện về dân sự thì cũng rất nhiêu khê. Tốt nhất, người dân nên hết sức cẩn thận khi giao giấy tờ chủ quyền nhà đất cho ai đó để tránh phiền phức về sau. Vì lý do nào đó cần phải cầm giấy tờ nhà đất ra khỏi nhà thì nên mang theo bản sao y hoặc photocopy (chỉ mang bản chính khi bắt buộc phải mang) phòng ngừa tình huống có thể bị bỏ quên, đánh rơi, bị giựt… kẻ gian có thể “phù phép” rồi gây ra thiệt hại cho mình khi chúng có giấy tờ nhà đất bản chính trong tay.                                                          Luật sư Nguyễn Văn Trường (văn phòng luật sư Trường)