Thị trường bất động sản 2019: Hướng tới nhu cầu mua để ở

Ông Nguyễn Quốc Huy, Phó chủ tịch HĐQT Hải Phát Land

Dù có dấu hiệu chững lại, nhưng thị trường năm 2018 vẫn trong quỹ đạo phát triển bình ổn. Theo ông, điều này tác động thế nào đến tư duy của các thành viên thị trường?

Theo đánh giá của tôi, nhìn chung năm 2018, thị trường phát triển cơ bản đáp ứng được kỳ vọng của mọi thành tố.

Trong giai đoạn nửa đầu năm, thị trường đối mặt với nhiều thách thức như tình trạng cháy nổ chung cư, siết tín dụng bất động sản hay sốt đất nền ở một số địa phương. Tuy nhiên, với sự giám sát chặt chẽ từ phía cơ quan quản lý, cùng nỗ lực của các doanh nghiệp, thị trường sau đó đã có sự bình ổn trở lại, các phân khúc phát triển ổn định. Tất nhiên, sự bình ổn này cần phải xét trên diện rộng và dựa trên sự dịch chuyển chung của dòng tiền, chứ không xét trên bình diện một phân khúc nào đó.

ụ thể, phân khúc chung cư ở Hà Nội và TP.HCM hay phân khúc nghỉ dưỡng đã có sự đi xuống khá rõ so với đỉnh điểm 2016 - 2017. Tuy nhiên, phân khúc biệt thự, liền kề, đất nền và đặc biệt đất nền ở các tỉnh lẻ lại cực kỳ sôi động với lượng thanh khoản luôn duy trì ở mức cao. Nên nhớ rằng, trong nền kinh tế thị trường, việc dòng tiền vào ra đối với một phân khúc nào đó là chuyện khá bình thường, và việc dòng tiền vẫn vận động mà không bị gián đoạn mới là yếu tố quyết định thị trường có ổn định hay không.

Ghi nhận đất nền ở các địa phương như Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Lào Cai, Hưng Yên, Bắc Ninh… tại miền Bắc, hay Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An… tại miền Nam, nhiều dự án đất nền với pháp lý đầy đủ, được quy hoạch hạ tầng bài bản rất hút khách với thanh khoản cao, cùng mức tăng trưởng về giá khá ấn tượng từ 20 - 30% kể từ đầu năm 2018 trở lại đây.

Tất nhiên, bên cạnh sự ổn định, cũng phải nhìn nhận rằng, sự đi xuống của các phân khúc chung cư và nghỉ dưỡng cũng là một chỉ báo cần quan tâm, khi thị trường đã có sự phân hóa khá mạnh và đang loại bỏ dần nhiều chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính ra thị trường. Hầu hết sự sụt giảm thanh khoản của phân khúc chung cư hay nghỉ dưỡng đến từ các dự án do các chủ đầu tư không có thương hiệu, yếu về năng lực tài chính triển khai, nên không thể tạo dựng được các sản phẩm thu hút sự quan tâm của khách hàng

Còn lại các sản phẩm đến từ chủ đầu tư lớn như Vingroup, Sungroup, FLC, Hải Phát, MIK Group, Novaland, Hưng Thịnh… vẫn được người có nhu cầu ở thực đón nhận rất rộng rãi. Đây là yếu tố nền tảng của một thị trường bền vững và là định hướng cho các chủ đầu tư có thể tự tin vào một năm 2019, thị trường sẽ đạt được kết quả tích cực.

Cụ thể, năm 2019, thị trường sẽ diễn biến theo hướng nào, thưa ông?

Thật khó để đưa ra nhận định chính xác cho năm 2019, nhưng nếu nhìn lại diễn biến chung và xu hướng dịch chuyển dòng tiền như ở trên, bên cạnh các điều kiện kinh tế vĩ mô được dự báo vẫn ổn định, tôi cho rằng, năm 2019 sẽ là năm mà các chủ đầu tư hướng tới đối tượng có nhu cầu thực. Trong đó, nhu cầu ở đây bao gồm cả nhu cầu đầu tư thực và nhu cầu ở thực.

Với nhu cầu đầu tư thực, người mua sẽ cần những sản phẩm mang giá trị thực và tiềm năng tăng trưởng thật sự và họ sẽ không quan tâm đến đó là phân khúc chung cư, biệt thự, liền kề, hay nghỉ dưỡng. Theo đó, sản phẩm phải đặc sắc, phải có sự tăng trưởng thật sự và được đánh giá trên nhiều tiêu chí rõ ràng, chứ không thông qua các cam kết không thực tế để đối chiếu và so sánh.

Còn với nhu cầu ở thực, chắc chắn rồi, đây là nhóm bắt buộc các doanh nghiệp phải quan tâm khi chiếm 70 - 80% thanh khoản hiện nay của thị trường. Nhóm nhu cầu ở thực bao gồm những người trẻ tuổi với vốn tích lũy tài chính ban đầu không nhiều, nhưng có tiềm năng sẵn sàng vay nợ và trả dài hạn trong tương lai. Quan trọng là sản phẩm có phù hợp với họ hay không.

Với người ở thực, không chỉ vừa phù hợp với bài toán tài chính, mà còn phải đáp ứng được tiêu chí về không gian sống về môi trường sống, tiện ích sống và chất lượng dịch vụ. Vì thế, tôi cho rằng, xu hướng chủ đạo của năm 2019 sẽ có cuộc cách mạng về hình thái các sản phẩm trong các phân khúc. Theo đó, những mô hình độc và lạ đã, đang và sẽ sớm có mặt và phổ biến trên thị trường.

Tuy nhiên, thị trường sẽ vẫn có những khó khăn?

Điều này hoàn toàn chính xác, bởi dù lạc quan và kỳ vọng đến mấy, thì vẫn phải luôn thận trọng với những rủi ro bất thường có thể xảy đến. So với năm 2018, năm 2017 hay năm 2016, chắc chắn năm 2019, các doanh nghiệp địa ốc sẽ đối mặt với nhiều thử thách hơn.

Ngoài việc phải thay đổi các sản phẩm theo hướng đại chúng hóa nhưng vẫn đảm bảo tính đặc sắc, độc đáo và tiện dụng như nêu trên, thì câu chuyện về cơ cấu dòng vốn, đồng thời xây dựng chiến lược ra sản phẩm như thế nào là rất lưu tâm.

Kể từ đầu 2019, theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, dòng tín dụng chính thức siết lại với lĩnh vực nhiều rủi ro như bất động sản và chứng khoán. Với bầu sữa đã thu hẹp lại, các doanh nghiệp buộc phải tự đứng trên đôi chân của mình và nếu không có được đôi chân vững chắc, sẽ là con dao hai lưỡi với mọi chiến lược bán hàng.

Xác định rõ vấn đề này từ trước, ta thấy rằng, các doanh nghiệp đều đã tiến hành cơ cấu lại bài toán tài chính. Lên sàn chứng khoán, phát hành trái phiếu, hay gia tăng hình thức hợp tác đồng chủ đầu tư…, là cách rất nhiều doanh nghiệp đã áp dụng để ổn định tình hình tài chính cho giai đoạn phát triển tiếp theo. Ngoài ra, mô hình quản trị hiện nay cũng được quy hoạch theo hướng quản trị mục tiêu để tận dụng hết mọi nguồn lực, tạo ra hiệu quả tốt nhất.

Điều này không chỉ diễn ra với các chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản, mà còn cả với những đơn vị phân phối như Hải Phát Land, CEN Group, Đất Xanh miền Bắc… Qua rồi giai đoạn chỉ là những nhà phân phối đúng nghĩa, các nhà phân phối đã cải tổ, lột xác và phân hóa theo diễn biến chung của thị trường.

Ông có thể chia sẻ cụ thể hơn về vấn đề này?

Hiểu một cách đơn giản, thị trường càng phát triển, thì các thành tố cũng phải phát triển theo. Người mua càng ngày càng thông minh, muốn chiều lòng họ, bắt buộc phải chuyên nghiệp hơn, uy tín hơn, cách làm bài bản hơn.

Không đơn thuần chỉ là những nhà phân phối thuần túy như trước kia, chủ đầu tư xây xong rồi mình mới vào đấu thầu đề phân phối. Muốn một dự án thành công, các đơn vị phân phối, trong đó có Hải Phát Land sẽ phải theo chân dự án ngay từ khi mới lên ý tưởng để tư vấn, để xây dựng và thậm chí trở thành nhà đầu tư thứ cấp đồng hành cùng dự án.

Muốn làm được điều này đồng nghĩa lực của doanh nghiệp phải mạnh về cả tài chính, về cả quản trị nhân sự, lẫn chất lượng nguồn nhân lực mới có thể bền vững và phát triển dù thị trường có xảy ra biến cố bất kỳ nào. Đó chính là lý do trong vài năm trở lại đây, Hải Phát Land định hình mình rất rõ ràng khi không phải là một nhà phân phối thuần túy, mà là một hệ sinh thái bất động sản, bao gồm nhiều mắt xích trong một hệ thống tuần hoàn, khép kín, từ đầu tư, tư vấn phát triển dự án, tiếp thị và truyền thông, phân phối và chăm sóc, đến quản lý, vận hành và khai thác bất động sản.

Trong đó, công tác nhân sự giữ vai trò quan trọng và Học viện Bất động sản Hải Phát (Hải Phát Academy) chính là bệ đỡ. Đây là hệ thống đào tạo môi giới chuyên nghiệp đầu tiên tại Việt Nam với những chương trình học chính quy và đào tạo bài bản nhất nhằm xây dựng đội ngũ nhân sự theo hướng chuyên nghiệp, từ kiến thức sản phẩm, kỹ năng tư vấn, chăm sóc, hỗ trợ khách hàng, cho đến dịch vụ hậu mãi.

Thực tế cho thấy, nhân sự ngành môi giới có sự biến động rất lớn. Nếu không xây dựng được văn hóa doanh nghiệp và tạo sự gắn bó, lòng tin về sự phát triển bền vững để giữ chân người tài, thì sẽ khó giải quyết vấn đề nan giải trên. Với chúng tôi, Học viện không chỉ là nơi đào tạo, bồi dưỡng và nâng cao chất lượng nguồn nhân sự, mà còn là nơi tạo dựng giá trị doanh nghiệp, gắn kết người lao động vì một mục tiêu chung là cung cấp dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp

Chúng tôi cho rằng, chỉ khi đẩy mạnh hoạt động đào tạo nguồn nhân lực mới có thể giúp doanh nghiệp xây dựng được một đội ngũ môi giới chuyên nghiệp, đông đảo và có sự gắn kết dài lâu với đơn vị.