Khu đô thị phức hợp: Xu thế thời thượng nhưng phức tạp

Các trung tâm thương mại là tiện ích lớn cho dự án, nhưng đôi lúc cũng mang lại những phiền phức cho cư dân. Ảnh: Dũng Minh

Sản phẩm thời thượng

Khu phức hợp được bắt nguồn từ cụm từ Complex trong tiếng Anh, có nghĩa là liên hợp và phức hệ, tức bao gồm các công trình khác nhau như chung cư, biệt thự, nhà liền kề, trung tâm thương mại, y tế và cả giáo dục nhằm phục vụ nhu cầu sống, sinh hoạt ngay trong nội khu dành cho cư dân.

Trong vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến ngày càng nhiều dự án phức hợp. Trong đó, có thể kể đến như Royal City, Times City, Ecopark, Ciputra, Vinhomes Riverside, Gamuda Gardens… tại Hà Nội, hay Phú Mỹ Hưng, Vinhomes Central Park, Đảo Kim Cương, Dragon City, Dragon Village tại TP. HCM. Hay mới đây nhất là các dự án Vincity (2 dự án tại Hà Nội và 1 tại TP.HCM) của Vingroup, đặc biệt là siêu dự án Thành phố thông minh với tổng mức đầu tư hơn 4 tỷ USD của Tập đoàn Sumitomo và BRG.

Theo đánh giá của ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, sự phát triển của các dự án đa phức hợp phục vụ nhiều mục đích bắt nguồn từ nhịp sống thay đổi ở Việt Nam. Sự phát triển của các khu phức hợp như một xu thế tất yếu của thị trường bất động sản, khi sự cạnh tranh giữa các dự án đang ngày càng gay gắt. Người mua nhà không chỉ quan tâm đến chất lượng căn hộ, mà còn chú ý đến những giá trị thụ hưởng đi kèm.

Một trong những giá trị lớn nhất của khu phức hợp là môi trường sống với nhiều tiện ích như hồ bơi, sân chơi, phòng tập thể dục, trường học, trung tâm thương mại...

Theo ông Neil MacGregor, điều đáng chú ý, sự phát triển các sản phẩm phức hợp không chỉ gói gọn ở Hà Nội hay TP.HCM, mà đã lan ra nhiều địa phương khác. Chẳng hạn, tại Đà Nẵng có thể kể đến Khu phức hợp Elysia Complex City với quy mô rộng 69 ha. Dự án bao gồm các loại hình như biệt thự, nhà liền kề, trường học quốc tế Skyline.

Tại Thái Nguyên có dự án Khu phức hợp Nam Thái tọa lạc tại thị xã Phổ Yên với quy mô lên đến hơn 200 ha. Đây là khu tổng hợp các loại hình như văn phòng, chung cư cao cấp từ 18 - 24 tầng, bệnh viện đa khoa quốc tế, trường học các cấp, trung tâm thương mại.

Nhưng cũng nhiều vấn đề phát sinh

Theo nhận định của Savills Việt Nam, việc triển khai các khu phức hợp tại Việt Nam tuy là xu thế thời thượng, nhưng không phải là dễ, nếu không muốn nói, các chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với rất nhiều vấn đề khi theo đuổi phát triển mô hình này.

Ông Phùng Chu Cường, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Phú Long cho rằng, ngoài diện tích cây xanh và tiện ích công cộng, một khu phức hợp đúng nghĩa phải có tổ hợp trung tâm giao thông, đường sá hiện đại. Ở một số khu phức hợp còn có các tuyến đường sắt, đường cao tốc trên cao được đi vào sử dụng như đường sắt đô thị, các tuyến xe buýt chạy qua... Những tiện ích này gần như không mang lại lợi ích kinh tế tức thời.

Bên cạnh hạ tầng giao thông, tiêu chí gắt gao đối với một khu đô thị phức hợp là phải đa dạng về tiện ích, gồm tổ hợp trường học liên cấp, bệnh viện đa khoa cùng tổ hợp giải trí trung tâm thương mại, rạp chiếu phim, fitness, spa, nhà hàng, sky bar... Bên cạnh đó là các cơ quan tài chính, ngân hàng, cây ATM, văn phòng công chứng, văn phòng hành chính, tư vấn dịch vụ.

Với các yêu cầu như vậy, diện tích để xây dựng khu phức hợp đòi hỏi khá lớn từ 5 - 7 ha trở lên mới đảm bảo tích hợp được tất cả các loại hình nêu trên.

"Có nhiều đô thị được quảng bá là khu phức hợp, nhưng không phải dự án nào cũng là đô thị phức hợp đúng nghĩa, mà chỉ là một phần của đô thị phức hợp sau khi đã lược đi nhiều hạng mục tiện ích khác nhằm đảm bảo tối thiểu không gian công cộng trong một diện tích vừa phải", ông Cường nói và cho biết thêm, để triển khai các khu đô thị phức hợp, các chủ đầu tư lớn thường lựa chọn phương án cách xa trung tâm một chút, nhưng có vị trí giao thông thuận tiện đi lại, đáp ứng đủ các yêu cầu thuận lợi cho cư dân.

Còn theo giám đốc một đơn vị quản lý, khai thác tòa nhà có trụ sở trên đường Huỳnh Thúc Kháng (Hà Nội), vấn đề quản lý như thế nào sau khi đi vào vận hành tại các dự án phức hợp cũng là thách thức cực lớn. Theo đó, đối với các dự án chung cư có phần diện tích trung tâm thương mại lớn, việc quản lý vận hành phức tạp hơn rất nhiều so với các dự án chỉ để ở đơn thuần.

Cụ thể, do hệ thống tiện ích thương mại lớn, số lượng người ra vào nhiều, hầm gửi xe lúc nào cũng đông nghịt, lộn xộn, chen chúc giữa xe của cư dân và xe của khách vào khối thương mại.

Chưa hết, các nhà hàng ăn uống, mùi thức ăn, tiếng ồn từ hoạt động vui chơi giải trí kéo dài đến tận khuya của khối thương mại đã ảnh hưởng rất lớn đến cuộc sống của cư dân, nhất là các căn hộ ở tầng thấp, gần các tầng trung tâm thương mại. Cuộc sống cư dân bị đảo lộn nghiêm trọng, dẫn đến việc gây mâu thuẫn với ban quản lý tòa nhà và trở thành những tranh chấp.

Ngoài ra, vấn đề tranh chấp căng thẳng còn liên quan đến lợi ích sát sườn của người dân về phí dịch vụ. Về vấn đề thu phí dịch vụ tại các dự án phức hợp, hiện nay trên thị trường đang tồn tại hai cách tính: Các dự án tính riêng phần phí dịch vụ của khối chung cư và thương mại, sử dụng riêng cho mỗi bên và các dự án gộp hai khoản phí này để sử dụng chung cho cả toà nhà.

Tuy nhiên, theo vị giám đốc này, cả 2 cách này đều khá khó giải trình cho người dân sinh sống trong khu vực đó, dẫn đến dễ gây ra những hiểu lầm, bức xúc giữa cư dân tòa nhà với ban quản lý và chủ đầu tư, vì cho rằng chủ đầu tư tận thu của cư dân để mưu cầu lợi ích riêng.

Ở góc tiếp cận khác, ông Trần Như Trung, Phó tổng giám đốc Capital House thừa nhận, những khó khăn trong việc quản lý các dự án phức hợp do tồn tại trên hai đơn vị sở hữu. Tuy nhiên, sở dĩ nhiều dự án gộp chung phần phí dịch vụ của khu cư dân và khu thương mại là do, nếu chia tách ra sẽ quá phức tạp, không thể tính toán được. Mặt khác, khi gộp chung như vậy, cư dân sẽ được lợi lớn do phần phí dịch vụ của khối thương mại rất cao, "cõng" cả chi phí chung của toàn dự án, nên hầu như không có tranh chấp, khiếu kiện từ phía cư dân.

Trong khi đó, từ kinh nghiệm quản lý chung cư của nước ngoài, ông Trung cho rằng, ngay từ khâu thiết kế dự án, các chủ đầu tư đã chia tách rõ rằng giữa diện tích của cư dân và khối thương mại. Phần phí dịch vụ được thu riêng và sử dụng riêng cho các bên. Phần tiện ích nào sử dụng chung giữa cư dân và trung tâm thương mại sẽ được chia tiền phí theo tỷ lệ sử dụng. Mọi việc vì thế được thực hiện rất công khai minh bạch.

Trái lại, nhiều chủ đầu tư của Việt Nam lại không làm rõ vấn đề này ngay từ đầu. Hầu hết các dự án đều xây xong mới xác định các diện tích chung - riêng, dẫn đến việc quản lý các khu phức hợp rất phức tạp.