Những mảnh ghép trên thị trường bất động sản năm 2018

Năm của những cơn sốt…

Buổi tiệc tất niên của gia đình Hồng, một nhà đầu tư bất động sản cá nhân tại khu Tây Bắc TP.HCM, năm nay có phần hoành tráng hơn mọi năm. Sự vui vẻ lộ rõ trên khuôn mặt chủ nhân bữa tiệc vì 365 ngày qua có thể nói là thời gian ăn nên làm ra nhất trong cả chục năm đi làm của Hồng.

Chàng thanh niên 30 tuổi này là một trong số hàng trăm, thậm chí hàng nghìn người đã kiếm bộn tiền từ cơn sốt đất. Lanh lợi, thạo tin, tính toán giỏi cộng thêm một chút may mắn đã giúp Hồng và không ít nhà đầu tư khác phất lên trong cơn sốt đất bắt đầu từ năm 2016, thời điểm giá đất liên tục tăng tốc mạnh mẽ bất chấp cảnh báo. Tại một số khu vực, giới cò đất cho biết giá đã tăng đến 50%, thậm chí tăng gấp đôi so với năm 2017.

Thế nhưng không phải ai cũng may mắn như Hồng. Ông Minh cũng bị cuốn vào làn sóng đầu tư bất động sản trong cơn sốt. Năm2016, thấy nhiều người giàu lên từ đất, nhà đầu tư này gom tiền nhàn rỗi được 4 tỉ đồng, mua được 2 lô đất giá rẻ tại Hóc Môn vì thấy thị trường còn nhiều tiềm năng tăng giá.

“Môi giới nói rằng trong 3-5 năm nữa thôi, hạ tầng khu vực này sẽ được đầu tư bài bản, di chuyển vào trung tâm sẽ nhanh chóng. Lợi nhuận theo đó cũng sẽ tăng lên”, ông Minh kể.

Giữa năm 2017, ngay tâm điểm cơn sốt đất Sài Gòn, nhà đầu tư này sang tay liền một lúc hai lô đất, thu về lợi nhuận 30%. Đang hào hứng vì lãi đậm, ông Minh thế chấp nốt căn nhà đang ở tại TP.HCM, gom thêm được gần 5 tỉ đồng nữa hùn vốn với cậu em vợ “lướt sóng” bất động sản Phú Quốc - nơi được quy hoạch để trở thành một trong 3 đặc khu. Thế nhưng dù đã rót vào đây 13 tỉ đồng, đến nay nhà đầu tư này mới chỉ rút được phân nửa vốn khi giao dịch thị trường chậm lại, đành để đó chờ thời cơ. Dù cần vốn để làm ăn vì nhà có cửa hàng chăn ga gối đệm nhưng ông Minh đành tìm cách khác để xoay vốn chứ không bán vội.

Theo thống kê của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), trong năm 2018 đã xảy ra hai đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành. Cơn sốt đất này khiến UBND TP.HCM yêu cầu Công an thành phố phối hợp với UBND các quận - huyện kiểm tra, rà soát, sàng lọc các đối tượng có dấu hiệu lừa đảo trong việc môi giới, giao dịch bất động sản và xử lý theo quy định pháp luật.

Thế nhưng cơn sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép không chỉ gói gọn ở địa phận TP.HCM mà còn xuất hiện tại khu vực xung quanh dự án sân bay Long Thành, các tỉnh phía bắc như Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Thái Nguyên. Đặc biệt cơn sốt này lên đến cao trào tại ba khu vực dự kiến trở thành đặc khu kinh tế gồm Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc.

Những tháng đầu năm 2018, trong khi Quốc hội vẫn đang bàn thảo dự Luật đặc khu thì giá đất Vân Đồn, Vân Phong và Phú Quốc đã bị đẩy cao, tạo nên một đợt sóng mới. Mua bán đất thực sự đã càn quét Phú Quốc, Vân Đồn và Bắc Vân Phong. Cơn sốt đất biến động đến mức khó tưởng tượng, dòng người đầu tư tấp nập đổ về khiến giá đất liên tục thay đổi theo từng ngày, thậm chí từng giờ. Để ngăn chặn tình trạng các đầu nậu thao túng giá đất, chính quyền các địa phương này buộc phải ban hành các văn bản cấm chuyển nhượng, phân lô bán nền tạm thời. Những chính sách từ phía cơ quan quản lý nhằm hạ nhiệt thị trường cộng với việc Quốc hội cho biết sẽ chưa xem xét dự án Luật Đặc khu trong kỳ họp tháng 10/2018 đã khiến cơn sốt nơi đây lắng xuống.

Dù đến thời điểm hiện tại, cơn sốt bất động sản cả nước hầu như đã được hạ nhiệt, song mặt bằng giá bất động sản đã bị đẩy lên, dù giao dịch chậm lại, vẫn không hề giảm. Điều này khiến cho giá nhà tại TP.HCM nói riêng và các khu vực khác nói chung bị dội lên ngày càng cao. Riêng với ba khu vực Phú Quốc, Vân Đồn và Bắc Vân Phong, cơn sốt lan nhanh và hầu hết mua bán theo kiểu “lửa chuyền tay” sẽ dễ xảy ra nguy cơ tích tụ bong bóng bất động sản.

Dù cơn sốt đất gây những dư chấn nhất định lên thị trường thời gian qua, song giới chuyên gia cho rằng, lo ngại về nguy cơ bong bóng bất động sản là có nhưng không nên quá bi quan. Viện trưởng Viện Chiến lược và thương hiệu cạnh tranh, Tiến sĩ Võ Trí Thành, cho rằng để xác định được thị trường có bong bóng hay không cần xem xét 3 dấu hiệu. Đó là thanh khoản, giá bán toàn thị trường và giao dịch trên thị trường thứ cấp.

Soi vào thị trường hiện tại, mức độ thanh khoản hiện nay vẫn tương đối tốt. Giao dịch ở một số phân khúc có phần giảm nhưng không nhiều. Thời gian qua, phân khúc đất nền tăng rất mạnh ở một số khu vực, trong khi các phân khúc khác mức tăng giảm không nhiều, chỉ từ 3-5%. Có những giai đoạn, đất nền tại TP.HCM và một số nơi kỳ vọng được quy hoạch thành đặc khu có tính đầu cơ rất rõ nét. Nhưng bây giờ thị trường đã chững lại. “Nhìn vào những tín hiệu đó trên thị trường để thấy rằng, chúng ta có những mối lo ngại và cần thận trọng nhưng không nên quá hốt hoảng”, ông Thành cho biết.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA), khẳng định cơn ác mộng mang tên bong bóng bất động sản sẽ không xảy ra trong 2019 do tăng trưởng tín dụng vẫn trong tầm kiểm soát. Dự kiến năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17% cũng là mức tăng hợp lý. Bên cạnh đó, hiện các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, chủ yếu là lĩnh vực bất động sản. Theo lộ trình, tỷ lệ này sẽ giảm còn 40% kể từ ngày 1/1/2019. Cơ sở nữa là hiện nay phía cơ quan Nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết thị trường. Các chủ thể tham gia thị trường gồm doanh nghiệp, ngân hàng, giới đầu tư và người tiêu dùng đều thông minh hơn.

…và các loại hình bất động sản mới

Ngoài diễn biến chóng mặt của cơn sốt đất, trong năm qua có thể nói là thời kỳ bùng nổ của loại hình bất động sản hạng sang. Các dự án tọa lạc trên các khu đất vàng ngay vùng lõi trung tâm thành phố với giá hàng nghìn USD mỗi m2 vẫn đang âm thầm xuất hiện. Các dự án này đã góp phần thổi lửa vào cuộc đua săn khách nhà giàu nhộn nhịp tại TP.HCM.

Điển hình như một dự án tọa lạc ngay mặt tiền đường Cô Giang (quận 1, TP.HCM). Dự án có quy mô khoảng 1,4 ha với khoảng 1.000 căn hộ sở hữu lâu dài. Dự án này đã được giới thiệu trên thị trường vào những tháng cuối năm 2018 với giá bán khoảng 7.000 USD (khoảng 162 triệu đồng)/m2. Với mức giá này, một căn hộ 2 phòng ngủ tại đây có giá khoảng 12 tỉ đồng. Hay dự án tọa lạc tại khu tam giác Trần Hưng Đạo - Phạm Ngũ Lão - Nguyễn Thái Học của nhà đầu tư đến từ Hồng Kông cũng được đưa ra thị trường trong năm 2018 với giá bán cao ngất ngưởng đến 9.500 USD (khoảng 220 triệu đồng)/m2.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam, cho biết nếu như năm 2017 thị trường thậm chí không ai nói tới căn hộ hạng sang, thì nay có những căn giá 5.000-6.000 USD (115-138 triệu đồng) mỗi m2, thậm chí lên tới 9.000 USD (khoảng 210 triệu đồng) mỗi m2.

Các dự án này được triển khai sẽ khiến mặt bằng giá phân khúc hạng sang tăng mạnh. Với lượng lớn nguồn cung trong quý 4/2018, số căn bán được dự kiến cũng sẽ tăng mạnh nhờ nhu cầu đến từ cả nhà đầu tư và người mua để ở, khách nước ngoài và khách trong nước.

Tương tự, Giám đốc kinh doanh nhà ở của Công ty Savills Việt Nam tại TP.HCM Nguyễn Khánh Duy dự báo trong vòng 3 – 5 năm tới, thị trường căn hộ hạng sang TP.HCM hứa hẹn sẽ có nhiều chuyển biến mới tích cực. Hiện nay, nguồn cầu bất động sản cao cấp và hạng sang ngày càng tăng và đã cao hơn nguồn cung hiện hữu.

“Bên cạnh sự quan tâm của tầng lớp nhà giàu mới nổi trong nước, nhóm khách quốc tịch nước ngoài đang dành sự quan tâm lớn đến phân khúc này. Họ xem thị trường bất động sản tại đô thị sôi động nhất Việt NamNgoài diễn biến chóng mặt của cơn sốt đất, trong năm qua có thể nói là thời kỳ bùng nổ của loại hình bất động sản hạng sang. Các dự án tọa lạc trên các khu đất vàng ngay vùng lõi trung tâm thành phố với giá hàng nghìn USD mỗi m2 vẫn đang âm thầm xuất hiện. Các dự án này đã góp phần thổi lửa vào cuộc đua săn khách nhà giàu nhộn nhịp tại TP.HCM.

Điển hình như một dự án tọa lạc ngay mặt tiền đường Cô Giang (quận 1, TP.HCM). Dự án có quy mô khoảng 1,4 ha với khoảng 1.000 căn hộ sở hữu lâu dài. Dự án này đã được giới thiệu trên thị trường vào những tháng cuối năm 2018 với giá bán khoảng 7.000 USD (khoảng 162 triệu đồng)/m2. Với mức giá này, một căn hộ 2 phòng ngủ tại đây có giá khoảng 12 tỉ đồng. Hay dự án tọa lạc tại khu tam giác Trần Hưng Đạo - Phạm Ngũ Lão - Nguyễn Thái Học của nhà đầu tư đến từ Hồng Kông cũng được đưa ra thị trường trong năm 2018 với giá bán cao ngất ngưởng đến 9.500 USD (khoảng 220 triệu đồng)/m2.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam, cho biết nếu như năm 2017 thị trường thậm chí không ai nói tới căn hộ hạng sang, thì nay có những căn giá 5.000-6.000 USD (115-138 triệu đồng) mỗi m2, thậm chí lên tới 9.000 USD (khoảng 210 triệu đồng) mỗi m2. Các dự án này được triển khai sẽ khiến mặt bằng giá phân khúc hạng sang tăng mạnh. Với lượng lớn nguồn cung trong quý 4/2018, số căn bán được dự kiến cũng sẽ tăng mạnh nhờ nhu cầu đến từ cả nhà đầu tư và người mua để ở, khách nước ngoài và khách trong nước.

Tương tự, Giám đốc kinh doanh nhà ở của Công ty Savills Việt Nam tại TP.HCM Nguyễn Khánh Duy dự báo trong vòng 3 – 5 năm tới, thị trường căn hộ hạng sang TP.HCM hứa hẹn sẽ có nhiều chuyển biến mới tích cực. Hiện nay, nguồn cầu bất động sản cao cấp và hạng sang ngày càng tăng và đã cao hơn nguồn cung hiện hữu.

“Bên cạnh sự quan tâm của tầng lớp nhà giàu mới nổi trong nước, nhóm khách quốc tịch nước ngoài đang dành sự quan tâm lớn đến phân khúc này. Họ xem thị trường bất động sản tại đô thị sôi động nhất Việt Nam

Ngoài diễn biến chóng mặt của cơn sốt đất, trong năm qua có thể nói là thời kỳ bùng nổ của loại hình bất động sản hạng sang. Các dự án tọa lạc trên các khu đất vàng ngay vùng lõi trung tâm thành phố với giá hàng nghìn USD mỗi m2 vẫn đang âm thầm xuất hiện. Các dự án này đã góp phần thổi lửa vào cuộc đua săn khách nhà giàu nhộn nhịp tại TP.HCM.

Điển hình như một dự án tọa lạc ngay mặt tiền đường Cô Giang (quận 1, TP.HCM). Dự án có quy mô khoảng 1,4 ha với khoảng 1.000 căn hộ sở hữu lâu dài. Dự án này đã được giới thiệu trên thị trường vào những tháng cuối năm 2018 với giá bán khoảng 7.000 USD (khoảng 162 triệu đồng)/m2. Với mức giá này, một căn hộ 2 phòng ngủ tại đây có giá khoảng 12 tỉ đồng. Hay dự án tọa lạc tại khu tam giác Trần Hưng Đạo - Phạm Ngũ Lão - Nguyễn Thái Học của nhà đầu tư đến từ Hồng Kông cũng được đưa ra thị trường trong năm 2018 với giá bán cao ngất ngưởng đến 9.500 USD (khoảng 220 triệu đồng)/m2.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam, cho biết nếu như năm 2017 thị trường thậm chí không ai nói tới căn hộ hạng sang, thì nay có những căn giá 5.000-6.000 USD (115-138 triệu đồng) mỗi m2, thậm chí lên tới 9.000 USD (khoảng 210 triệu đồng) mỗi m2. Các dự án này được triển khai sẽ khiến mặt bằng giá phân khúc hạng sang tăng mạnh. Với lượng lớn nguồn cung trong quý 4/2018, số căn bán được dự kiến cũng sẽ tăng mạnh nhờ nhu cầu đến từ cả nhà đầu tư và người mua để ở, khách nước  ngoài và khách trong nước.

Tương tự, Giám đốc kinh doanh nhà ở của Công ty Savills Việt Nam tại TP.HCM Nguyễn Khánh Duy dự báo trong vòng 3 – 5 năm tới, thị trường căn hộ hạng sang TP.HCM hứa hẹn sẽ có nhiều chuyển biến mới tích cực. Hiện nay, nguồn cầu bất động sản cao cấp và hạng sang ngày càng tăng và đã cao hơn nguồn cung hiện hữu.

“Bên cạnh sự quan tâm của tầng lớp nhà giàu mới nổi trong nước, nhóm khách quốc tịch nước ngoài đang dành sự quan tâm lớn đến phân khúc này. Họ xem thị trường bất động sản tại đô thị sôi động nhất Việt Nam chiến tranh thương mại Mỹ - Trung được nhắc đến dày đặc trên các mặt báo. Bỏ qua những nguy cơ và lo ngại thì hai sự kiện lớn này được xem là sẽ có tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là bất động sản công nghiệp.

“Trong bối cảnh kinh tế thế giới có nhiều bất ổn thì dòng vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam vẫn tốt. Điều này phản ánh những đánh giá tích cực trong môi trường đầu tư ở Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài”, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, phát biểu và cho biết thêm, trong dòng vốn ngoại đổ vào Việt Nam, tỷ trọng đầu tư bất động sản tăng lên đóng góp khá lớn vào thị trường bất động sản.

“Thị trường bất động sản Việt Nam hấp dẫn dòng vốn ngoại không chỉ từ Trung Quốc mà từ nhiều quốc gia khác. Nguyên nhân là các nhà đầu tư nhận thấy chi phí tại Việt Nam rất cạnh tranh, khả năng thu lợi cao”, vị chuyên gia này nhấn mạnh.

Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Công ty Jones Lang LaSalle Việt Nam, xác nhận hiện thị trường đang ghi nhận sự dịch chuyển các công ty Trung Quốc và các công ty nước ngoài đầu tư vào Trung Quốc có xu hướng dịch chuyển sang Việt Nam. Dù xu hướng này đã diễn ra trước đây nhưng sau khi xảy ra cuộc chiến tranh thương mại thì dịch chuyển nhanh hơn. Sự dịch chuyển này không chỉ hứa hẹn mang lại nhiều triển vọng cho việc lấp đầy của các khu công nghiệp mà còn kéo theo sự phát triển của bất động sản nhà ở và thương mại.