Bán nhà mà không bán đất có được không?

Cập nhập : 28-08-2019

Việc xây nhà ở trên đất của bố mẹ xảy ra khá phổ biến, dẫn tới tình trạng “chủ nhà” nhưng không phải là “chủ đất”. Vậy, theo quy định bán nhà mà không bán đất có được không?

Anh Nguyễn Trung K (Hà Nội) gửi câu hỏi: “Bố mẹ cho tôi đất để xây nhà, nhưng không sang tên Sổ đỏ nên hiện tại đất là của bố mẹ, còn nhà ở là của vợ chồng tôi và đã có Sổ đỏ. Tuy nhiên, do kinh doanh không như ý nên tôi muốn bán nhà. Vậy, LuatVietnam cho tôi hỏi, trong trường hợp của tôi thì có được bán nhà mà không bán đất không và có vướng mắc gì không?”

LuatVietnam trả lời như sau:

Theo khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, để được tham gia giao dịch (mua bán) thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau:

- Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

(Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở để được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Sổ đỏ) thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở, phải có văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất).

- Điều kiện 2: Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

- Điều kiện 3: Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Điều kiện 4: Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Ngoài ra, để việc mua bán nhà ở là hợp pháp thì bên cạnh điều kiện về đối tượng mua bán là nhà ở thì bên mua và bên bán phải có đủ điều kiện sau:

1. Điều kiện của bên bán

Theo khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở 2014, bên bán nhà ở phải có điều kiện sau:

- Điều kiện 1: Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện việc mua bán theo quy định;

- Điều kiện 2: Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự;

(Người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự là người từ đủ mười tám tuổi trở lên, trừ người mất năng lực hành vi dân sự; người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi; người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự).

2. Điều kiện bên mua

Theo khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở 2014, bên mua nhà ở phải có điều kiện sau:

- Điều kiện 1: Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

- Điều kiện 2: Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Như vậy, anh có quyền bán nhà nếu có đủ điều kiện trên mà không bắt buộc phải bán cả đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Tuy nhiên, do nhà ở là của anh, đất là của bố mẹ anh dẫn tới việc anh là chủ sở hữu nhà ở nhưng không phải “chủ đất”; mặc dù nhà và đất đều có Giấy chứng nhận nhưng việc bán nhà mà không chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì pháp luật không cấm nhưng ít người thực hiện, vì thường sẽ gặp một số vướng mắc sau:

- Đối với người sử dụng đất (Bố mẹ anh): Khi anh bán nhà rồi thì quyền sử dụng đất mà căn nhà được xây dựng trên đó không khai thác được công dụng;

- Đối với người mua nhà: Do chỉ là mua nhà, chứ không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên dẫn tới tình trạng: Nhà hỏng, không sử dụng được nữa thì không có quyền xây nhà mới (trừ khi được sự đồng ý của bố mẹ anh).

Trên đây là lời giải đáp về việc có được bán nhà mà không bán đất. Bên cạnh việc anh có quyền bán nhà thì anh cũng cần xem xét những vướng mắc gặp phải khi bán nhà cho người khác, trong khi quyền sử dụng đất đó vẫn thuộc về bố mẹ anh.

Khắc Niệm

Luatvietnam.vn