Bất động sản 2012 và 10 dấu ấn

Cập nhập : 19-12-2012

Năm 2012 đang dần khép lại và giới đầu tư, kinh doanh bất động sản lại có thêm một năm “đáng quên”, khi hoạt động của họ vẫn ngập chìm trong khó khăn và nợ nần chồng chất.

“Đóng băng”, “bất động”… dường như là những cụm từ được dùng nhiều nhất để miêu tả về thị trường trong suốt một năm qua.

Theo khảo sát của VnEconomy và một số công ty nghiên cứu thị trường, giá bất động sản trong năm qua đã giảm trung bình khoảng 30% so với năm 2011.

VnEconomy điểm lại 10 sự kiện, vấn đề bất động sản trong năm 2012, với mong muốn cùng độc giả có một cái nhìn toàn diện hơn về lĩnh vực này, để từ đó có thể đưa ra cho riêng mình những nhận định, dự báo về thị trường trong năm tới.

1. Dồn dập giải cứu

Ngay từ đầu năm, hàng loạt kiến nghị của các hiệp hội, các tổ chức và kể cả của các bộ, ngành đã được đưa ra với mong muốn “giải cứu” cho thị trường bất động sản qua cơn bĩ cực, vốn đã kéo dài trong suốt cả năm 2011.

Từ nửa sau năm 2012 trở đi, mật độ các kiến nghị, đề xuất thậm chí còn trở nên dồn dập hơn, bởi theo quan điểm của không ít người, năm nay, bất động sản đang ở vào thời kỳ trọng bệnh, nếu không cấp bách giải cứu thì có nghĩa những hệ lụy có thể còn kéo dài trong nhiều năm sau.

Với cơ quan quản lý, việc giải cứu bất động sản thông qua các chính sách như: giảm, giãn thuế, cho nợ tiền sử dụng đất, chia nhỏ căn hộ… được kỳ vọng giúp các doanh nghiệp bất động sản có thể hạ giá bán, từ đó khơi thông đầu ra, tạo thanh khoản và quay vòng đồng vốn cho doanh nghiệp.

2. Nóng “căn hộ 10 triệu đồng/m2”

Một trong những tâm điểm của thị trường năm qua là những tranh cãi xoay quanh câu chuyện giá căn hộ chung cư ở mức nào thì hợp lý. Ngọn nguồn của tranh cãi này bắt đầu từ khi Xí nghiệp Xây dựng tư nhân Số 1 Lai Châu - chủ đầu tư dự án Đại Thanh (Thanh trì, Hà Nội) - tung ra thị trường một lượng căn hộ nhất định với giá chỉ có 10 triệu đồng/m2. Ngay lập tức, thị trường bất động sản ít nhiều được “hâm nóng”.

Độ nóng của dự án Đại Thanh không chỉ hiện diện trên thị trường, giữa những người mua, người bán, mà còn giữa các chủ đầu tư với nhau. Ngay sau khi chủ đầu tư Đại Thanh công bố mức giá 10 triệu đồng/m2, không ít chủ đầu tư có dự án xung quanh khu vực đó hoặc cùng phân khúc đã lập tức “ném đá”, cho rằng đó là hành động phá giá thị trường, triệt hạ đối thủ.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia trong ngành khẳng định “nhà giá 10 triệu đồng/m2 hoàn toàn có thể làm được, thậm chí thấp hơn cũng có thể được, nếu doanh nghiệp biết tiết giảm chi phí, sử dụng công nghệ tiến tiến…”.

Câu chuyện này dường như một lần nữa minh chứng cho việc, vì sao nhiều doanh nghiệp bất động sản trong suốt thời gian dài vừa qua không bán được hàng, đồng loạt kêu khó, nhưng khó đến mức phải phá sản thì chưa thấy ai.

3. Chuyển nhượng, mua bán dự án

Năm 2012, như đã nói ở trên là năm khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản. Và cũng vì khó khăn nên xu hướng bán tháo, chuyển nhượng dự án lại trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Lý do đơn giản là chủ đầu tư không đủ kiên nhẫn hay chính xác hơn là không thể xoay được vốn để tiếp tục ôm dự án, chờ đến khi thị trường khởi sắc đi lên.

Hàng loạt vụ chuyển nhượng, sang tên dự án được diễn ra âm thầm lẫn công khai, song nếu để ý kỹ, việc chuyển nhượng dự án vẫn diễn ra chủ yếu tại thị trường phía Nam, đặc biệt là tại Tp.HCM, khi doanh nghiệp nơi đây được cho là linh hoạt hơn các đồng nghiệp miền Bắc rất nhiều.

Có thể điểm qua một số vụ chuyển nhượng đáng chú ý trên thị trường trong năm qua như: dự án sân golf tại huyện Nhà Bè, dự án New Pearl Residences (Tp.HCM), khách sạn Century (Huế), Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí bán đấu giá dự án Petro Vietnam Green House tại quận Thủ Đức, Tp.HCM…

Còn ở miền Bắc, dù không diễn ra cảnh mua bán dự án rầm rộ như phía Nam, song chỉ với một vài vụ mua bán bất động sản trong năm cũng đã tạo được sự chú ý của dư luận như vụ công ty Hanel mua lại khách sạn Daewoo, Tập đoàn Viễn thông Quân đội (Viettel) mua lại tòa văn phòng Crow Plaza từ Công ty TNHH Trần Hồng Quân, ngân hàng Techcombank mua lại tháp B Vincom của Vingroup…

4. Ngân hàng đua kích cầu bất động sản

Đằng sau sự phát triển ồ ạt của các dự án bất động sản thời hoàng kim, có sự góp sức không nhỏ của các nhà băng. Thậm chí, với nhiều dự án, ngân hàng mới chính là ông chủ thực sự, khi phần vốn họ góp, cho vay lên tới 80 - 90% tổng vốn đầu tư.

Thế nên, khi dự án không bán được hàng, các ngân hàng cũng như ngồi trên đống lửa. Giải pháp được hầu hết các ngân hàng lựa chọn là kết hợp với các chủ đầu tư tung ra các gói cho vay đối với khách hàng vay mua nhà với lãi suất khá "sốc", thậm chí có dự án giảm xuống 0% với kỳ vọng sẽ tăng thanh khoản, đẩy mạnh hàng tồn.

Động thái của các ngân hàng có thể được coi là những chia sẻ với các chủ đầu tư lẫn người mua nhà, trong bối cảnh kinh tế vẫn ngập trong khó khăn. Nhưng, cũng có thể xem là hành động bất đắc dĩ, khi một lượng vốn rất lớn đang bị chôn chặt trong các dự án bất động sản, gây rủi ro cho cả hệ thống ngân hàng.

5. Tràn lan dự án bỏ hoang

Những khu đất trống, cỏ mọc ngút đầu người hoặc có sử dụng nhưng cũng chỉ làm bãi trông xe, sân bóng, quán bia… là những gì người dân tại các đô thị lớn dễ nhận thấy trong suốt một năm qua.

Những khu đất này đều đã có chủ đầu tư, song cứ qua mỗi năm, việc khất lần, gia hạn lại tái diễn.

Mới đây, Hà Nội đã có động thái mạnh tay khi ra quyết định chỉ đạo các đơn vị chức năng tiến hành thu hồi đất dự án của hàng loạt doanh nghiệp với tổng diện tích lên tới 8,2 triệu m2. Lý do thu hồi, theo thành phố, phần lớn vẫn là do đất đã giao quá lâu nhưng chủ đầu tư không triển khai dự án, một số khác là vi phạm pháp luật về đất đai.

Cho dù, theo quan sát của Trưởng ban Pháp chế Hội đồng Nhân dân thành phố Hà Nội, ông Nguyễn Hoài Nam, thì thành phố vẫn còn quá “nhẹ tay” trong việc thu hồi dự án bỏ hoang, trong khi cưỡng chế, thu hồi đất của dân để giao cho doanh nghiệp thì lại làm rất quyết liệt.

6. Khiếu kiện bùng phát

Kiện cáo, tranh chấp trong lĩnh vực nhà ở, bất động sản là điều không mới. Nhưng trong năm 2012, khi mọi việc đều “không được như ý” với cả chủ đầu tư lẫn khách hàng, giới đầu tư thì khiếu kiện, tố cáo càng có thêm cơ hội để sinh sôi nảy nở.

Chuyện khách hàng kiện chủ đầu tư vì tự ý tăng giá bán, chậm tiến độ hay tranh chấp về mức phí dịch vụ… đã là “thường ngày ở huyện”. Thông tin tranh chấp, khiếu kiện tại dự án A, dự án B... xuất hiện đều đặn trên các mặt báo.

Trong năm qua, lần đầu tiên, giới đầu tư bất động sản Hà Nội đã chứng kiện một vụ kiện phá sản giữa một doanh nghiệp và một chủ đầu tư bất động sản có dự án khá lớn tại Sơn Tây, Hà Nội. Lý do bị kiện phá sản là chủ đầu tư này có dấu hiệu mất khả năng thanh toán một số khoản nợ đến hạn.

Theo nhiều chuyên gia, dù chỉ là vụ việc đầu tiên, song với diễn biến của thị trường hiện nay, nếu không được cải thiện, rất có thể, trong thời gian tới, hàng loạt chủ đầu tư bất động sản có thể phải đối mặt với các đơn kiện tương tự nói trên, đặc biệt là từ các ngân hàng thương mại.

7. Vỡ mộng tập đoàn

Sau một thời gian được Chính phủ cho tiến hành thí điểm hoạt động, nhiều tập đoàn kinh tế đã bộc lộ yếu kém trong sản xuất kinh doanh và quản trị vốn, nhân lực, hiệu quả thu về không tương xứng với nguồn lực được nhà nước giao. Chính vì vậy, hiện chủ trương của Chính phủ là chỉ giữ lại từ 5 - 7 tập đoàn, thay vì con số 13.

Đáng chú ý, hai tập đoàn xây dựng, bất động sản lớn lại chính là hai cái tên được “lựa chọn” đầu tiên trong cuộc thanh lọc. Đầu tháng 10-2012, quyết định về việc chính thức dừng thí điểm hai tập đoàn, gồm Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị (HUD) và Tập đoàn Công nghiệp Xây dựng Việt Nam (VNIC) đã chính thức được ban hành.

Lý giải cho việc “giải tán”, Phó chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Phạm Viết Muôn cho hay, cả hai tập đoàn nói trên không đạt được mục tiêu đề ra, đặc biệt là về hiệu quả sản xuất kinh doanh, do vậy không nên tiếp tục duy trì.

8. Giá bất động sản giảm mạnh

Trào lưu giảm giá bán, bán tháo dự án đã diễn ra từ cuối năm 2011, xuất phát từ một số dự án tại Tp.HCM, sau đó lan dần ra các dự án tại Đà Nẵng, Hà Nội…

Ngoài cách giảm giá "sốc" như dự án Đại Thanh, nhiều dự án bất động sản khác tại Hà Nội, Tp.HCM lại chọn cách giảm giá có phần “kín” hơn, thông qua các chương trình ưu đãi, khuyến mại, tặng xe, tặng quà… Một số doanh nghiệp lại chọn phương thức bán nhà xây thô để giảm một khoản tiền lớn cho khách hàng.

Theo khảo sát của VnEconomy và một số công ty nghiên cứu thị trường, giá bất động sản trong năm qua đã giảm trung bình khoảng 30% so với năm 2011. Thế nhưng, sau hàng loạt động thái “xuống nước” của chủ đầu tư, thị trường dường như vẫn chưa có nhiều chuyển biến tích cực, bởi khách hàng có chung tâm lý đợi giá giảm thêm nữa.

9. “Hà hơi” cho nhà thu nhập thấp

Người dân khi mua một căn nhà để sinh sống sẽ chịu chi phối của hai yếu tố: giá bán và vị trí.

Do nhiều lý do khác nhau, chủ trương giúp đỡ người khó khăn về nhà ở tại các đô thị dường như lại đang đi vào ngõ cụt khi mà cả hai yếu tố trên đều không thuyết phục được người mua nhà.

Hầu hết các dự án nhà thu nhập thấp hiện nay đều nằm xa khu vực trung tâm, xa bệnh viện, trường học… Đó là chưa kể một số dự án thiếu hẳn hạ tầng kỹ thuật, xã hội khiến người dân khi tìm hiểu đã lắc đầu ngao ngán.

Giá bán của hầu hết các dự án nhà thu nhập thấp hiện nay lại không hề thấp chút nào, phổ biến ở mức 12 -13 triệu đồng/m², cao hơn cả mức giá nhà thương mại tại dự án Đại Thanh đã nói trên.

Trước thực tế đó, Bộ Xây dựng cho biết đang soạn thảo để trình Chính phủ nghị định về quản lý nhà ở xã hội, trong đó có nhiều điều khoản nới lỏng, tạo điều kiện cho người mua nhà thu nhập thấp với mong muốn kích thích nguồn cầu, như: cho bán nhà sau 5 năm, thu nhập 9 triệu đồng thay vì 4 triệu/tháng...

Bộ cũng cho biết, đang tìm cách để giá nhà thu nhập thấp có thể giảm thêm nữa, tối đa chỉ 11 triệu đồng/m2. Cùng với đó, hàng chục nghìn tỷ đồng cũng đã được các ngân hàng rót hoặc cam kết tài trợ cho các dự án xây nhà thu nhập thấp.

10. “Câu hỏi triệu đô”

Thị trường bất động sản khó khăn, trầm lắng kéo dài. Giới đầu cơ gần như đã tháo chạy hoàn toàn khỏi thị trường, trong khi các chủ đầu tư cũng tỏ ra chán nản. Trong suốt hai năm qua, nhiều dự báo về xu hướng thị trường đã được các chuyên gia, tổ chức đưa ra… nhưng dường như đều “trật lất”.

Gần đây, trong giới đầu tư bất động sản xuất hiện một câu hỏi bi hài, rằng “bao giờ thị trường chạm đáy?” và ước lượng cho đáp áp cho câu hỏi này, nếu chuẩn xác phải trị giá triệu USD, bởi chỉ khi có câu trả lời chính xác, họ mới có thể yên tâm để chinh phục những mục tiêu mới hay tháo chạy khỏi thị trường nếu đáy còn xa vời phía trước.

Từ 2 - 3 năm trước, câu hỏi này cũng đã được đưa ra với vô vàn đáp án khác nhau, phần lớn cho rằng thị trường sẽ chạm đáy vào giữa năm 2012, sau đó sẽ ấm dần lên vào nửa cuối năm. Thế nhưng, diễn biến của thị trường hiện tại như thế nào thì ai cũng đã rõ.