Thế chấp nhà: Nên hiểu có lợi cho dân

Cập nhập : 03-04-2013

Nếu cho rằng “cá nhân không được thế chấp nhà cho cá nhân mà chỉ được thế chấp cho ngân hàng” thì nhiều giao dịch nhà, đất của người dân đã và sẽ bị ách tắc và kéo theo đó là sự rối loạn xã hội.

Sau bài “Thế chấp nhà: Ách vì luật “đá” nhau” (Pháp Luật TP.HCMngày 1-4), nhiều chuyên gia pháp luật cho rằng cách hiểu “cá nhân không được thế chấp nhà cho cá nhân mà chỉ được thế chấp cho ngân hàng” không đảm bảo được quyền của người chủ sở hữu nhà.

Luật Nhà ở phải tương thích với Luật Đất đai

Điều 164, 165 Bộ luật Dân sự minh định: “Chủ sở hữu là cá nhân có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”; “chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác”. Luật Đất đai năm 2003 nêu: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân” (khoản 7 Điều 113). Như vậy, không thể có việc Luật Nhà ở năm 2005 chỏi với Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai mà cụ thể là hạn chế quyền định đoạt nhà, trong đó có quyền thế chấp nhà của cá nhân.

Đúng là Điều 114 Luật Nhà ở có quy định: “Chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng”. Tuy nhiên, cần hiểu tinh thần của điều luật này là nếu thế chấp nhà cho ngân hàng thì cá nhân chỉ được thế chấp cho một ngân hàng duy nhất để ngân hàng đó dễ kiểm soát, xử lý tài sản. Riêng trong việc thế chấp nhà cho cá nhân thì không có ràng buộc nào.

Làm thủ tục công chứng thế chấp nhà tại Phòng Công chứng số 1, TP.HCM. Ảnh: HTD

Có thể quy định của Điều 114 Luật Nhà ở chưa bao trùm hết các điều kiện thế chấp nhà ở dẫn đến cách hiểu cá nhân không được thế chấp nhà cho cá nhân, song như tôi đã phân tích ở trên, các cơ quan chức năng cần gắn điều luật này với các điều luật khác của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai để có cách hiểu và giải quyết theo hướng tôn trọng và đảm bảo quyền định đoạt nhà, đất của cá nhân. Đây cũng là lý do mà từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành cho đến nay, các công chứng viên vẫn công chứng bình thường các hợp đồng thế chấp nhà giữa cá nhân với cá nhân.

Ông PHAN VĂN CHEO, Chủ tịch Hội Công chứng TP.HCM

Không được phép hạn chế quyền thế chấp nhà

Vì sao Luật Nhà ở đã có hiệu lực từ tận tháng 7-2006 mà đến giờ lại có ý kiến nghịch chiều để hạn chế quyền thế chấp nhà của chủ sở hữu? Tôi nói vậy vì nếu cho rằng “cá nhân không được thế chấp nhà cho cá nhân mà chỉ được thế chấp cho ngân hàng” thì nhiều giao dịch nhà đất của người dân đã và sẽ bị ách tắc và kéo theo đó là sự rối loạn xã hội.

Điều 342 Bộ luật Dân sự quy định: “Thế chấp là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Khoản 3 Điều 21 Luật Nhà ở cũng cho phép chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật. Theo đó, nếu nhà ở thỏa mãn các điều kiện tham gia giao dịch theo quy định của chính luật này (như: có giấy chứng nhận quyền sở hữu, không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án…) và bên nhận thế chấp (không phân biệt tổ chức hay cá nhân) cũng đủ điều kiện nhận thế chấp thì chủ sở hữu nhà được thực hiện việc thế chấp.

Theo tôi, các bộ Tư pháp, Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường cần sớm thống nhất vấn đề, chấm dứt cách hiểu chưa đúng của một số người về quyền thế chấp và nhận thế chấp nhà ở của cá nhân.

Ông HOÀNG XUÂN HOAN, Trưởng Phòng Công chứng số 2, TP.HCM

Bộ này bảo “được”, bộ nọ nói “không”

PV đã liên hệ với Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm - Bộ Tư pháp và Vụ Pháp chế - Bộ Xây dựng để làm rõ thông tin và nhận được hai ý kiến khác nhau.

TS Vũ Đức Long, Cục trưởng Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm - Bộ Tư pháp, khẳng định: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và cả Luật Nhà ở đều không có quy định cấm cá nhân thế chấp nhà, đất cho cá nhân. Do vậy, người dân hoàn toàn có quyền thực hiện việc thế chấp này. Hiện tại, phần lớn những trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm là cá nhân, tổ chức thế chấp nhà, đất cho các tổ chức tín dụng, còn việc đăng ký giao dịch bảo đảm giữa cá nhân thế chấp nhà, đất cho cá nhân rất ít. Nếu người dân có nhu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm việc thế chấp nhà ở giữa cá nhân với cá nhân thì các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thể tiếp nhận hồ sơ để giải quyết đăng ký.

Trong khi đó, một lãnh đạo Vụ Pháp chế - Bộ Xây dựng lại cho rằng băn khoăn của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận 8 và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP.HCM về việc thế chấp nhà ở giữa cá nhân với cá nhân là có cơ sở. Theo vị này, với Điều 141 Luật Nhà ở thì cần hiểu là chỉ có tổ chức tín dụng mới được nhận thế chấp nhà ở, riêng cá nhân thì không được nhận thế chấp nhà ở. Còn việc Bộ luật Dân sự không cấm cá nhân nhận thế chấp nhà ở, Luật Đất đai không cấm cá nhân nhận thế chấp quyền sử dụng đất thì để các cơ quan giải thích hai luật trên lý giải.

BÌNH MINH - CĐ

Theo PLTPHCM