Thị trường BĐS: Sẽ có nhiều chuyển biến trong quý II

 

Khi nhà ở xã hội là xu thế

Cái thời mà người ta xếp hàng chờ được cấp phép một dự án xây căn hộ thương mại và chỉ cần có giấy phép là chuẩn bị hốt bạc đã chấm dứt, giờ là giai đoạn mà nhiều chủ dự án căn hộ thương mại, cả bình dân lẫn cao cấp, khu trung tâm thương mại… đang tìm cách để xin chuyển đổi thành nhà ở xã hội.

Trong khi thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị quyết 02 về gói hỗ trợ thị trường bất động sản vẫn còn chờ chỉnh sửa và thông qua, thì ngày càng nhiều doanh nghiệp muốn chuyển dự án thương mại của mình sang nhà ở xã hội.

Với các đơn vị chuyên xây căn hộ giá rẻ, việc chuyển hướng cũng bình thường, vì hai phân khúc này khá gần nhau, nhưng cả những dự án được định vị là căn hộ cao cấp, đã đền bù giải phóng mặt bằng gần xong cũng xin chuyển thành nhà ở xã hội, thì chứng tỏ nhiều chủ đầu tư đã nhìn nhận rằng không nên xây dựng gì khác ngoài nhà ở xã hội vào lúc này.  

Đến nay, hàng chục dự án nhà ở các loại đã được chủ đầu tư đăng ký xin chuyển sang nhà ở xã hội. Theo các chuyên gia địa ốc, các doanh nghiệp muốn tham gia phân khúc này nhằm hưởng chính sách lãi suất ưu đãi, giảm thuế giá trị gia tăng cho người mua nhà theo Nghị quyết 02 của Chính phủ.

Khi các phân khúc khác của thị trường địa ốc đều đang gần như bất động, việc các doanh nghiệp xoay sang phân khúc nhà ở xã hội cũng là hợp lý. Nhà ở xã hội đang và sẽ là đối tượng được sự quan tâm nhất của các chính sách.

Thế nhưng, một khi quá nhiều doanh nghiệp cùng xây nhà ở xã hội trong khi đầu ra của sản phẩm này vẫn còn nhiều ràng buộc như người mua phải thuộc diện xét duyệt, sở hữu nhà ở xã hội không được phép bán ra thị trường trong thời hạn nhất định… thì một sự dư thừa hoàn toàn có thể xảy ra trong tương lai.

Nhiều chuyên gia đã đề xuất Nhà nước nên cho phép doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội theo phương thức thương mại và bán tự do cho mọi người bằng các chính sách thông thoáng và điều kiện ưu đãi. Sự cạnh tranh này sẽ mang lại cho người dân cơ hội được mua nhà giá thấp thực sự và hoàn toàn mang tính thị trường.

 

Các địa phương tiếp tục có những động thái giúp đỡ thị trường. Cuối tháng 3 vừa qua, chính quyền TP.HCM đã giao cho Sở Xây dựng hoàn chỉnh kế hoạch tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, kết hợp với các chương trình phát triển nhà ở đang được triển khai trên địa bàn đến năm 2015.

Ban chỉ đạo Chính sách nhà ở và thị trường bất động sản sẽ triển khai thí điểm việc chuyển đổi công năng từ nhà thương mại sang nhà ở xã hội tại một số dự án sau khi kế hoạch này được duyệt. Theo đó, thành phố sẽ không sử dụng ngân sách mua lại dự án nhà thương mại để làm nhà ở xã hội mà nhà đầu tư sẽ trực tiếp ký hợp đồng bán, cho thuê, thuê mua với khách hàng.

Những người này phải thuộc đối tượng được hội đồng cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội cấp thành phố hoặc cấp quận huyện xét duyệt theo quy định.

Để chính sách ưu đãi đến được đúng đối tượng

Sau khi Ngân hàng Nhà nước công bố dự thảo thông tư quy định về việc dành 30 ngàn tỉ đồng cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/2013 của Chính phủ, áp dụng đối với các đối tượng là cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, đối tượng có thu nhập thấp vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; các doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; các doanh nghiệp là chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội, theo thông báo của Bộ Xây dựng, nhiều người đã tỏ ra khá thất vọng.

Đó là vì Ngân hàng Nhà nước chỉ quy định cho vay để thuê, thuê mua chứ không được vay mua nhà ở xã hội, việc vay để mua chỉ áp dụng với nhà ở thương mại.

Trong cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ cuối tháng 3 vừa qua, đại diện Chính phủ cho biết sẽ cho sửa các quy định cần thiết để người dân được vay vốn mua nhà ở xã hội, chứ không chỉ là vay để đi thuê. Thời hạn vay ưu đãi cũng có thể kéo dài hơn, đồng thời Ngân hàng Nhà nước sẽ có giải pháp, phương án cụ thể để lãi suất vay ưu đãi có thể giảm thêm và không vượt quá lãi suất thông thường trên thị trường.

Khi chính sách đi vào thực tế, sẽ phát sinh những bất cập và một khi thiếu đi sự kiểm soát nghiêm ngặt thì những ưu đãi ấy có thể vào tay những người không thuộc diện này.

Một chuyên gia ngân hàng cho biết, không quá khó để những người không đúng đối tượng tìm cách vay được dù không phải để mua nhà, nhằm hưởng chênh lệch lãi suất. Điều này sẽ dẫn đến việc gói hỗ trợ không đạt được mục đích là giúp thị trường bất động sản hồi phục và người có thu nhập thấp được hưởng lợi khi mua nhà.

Đó là về phía người mua, phía doanh nghiệp cũng có thể tìm cách hưởng lợi từ gói hỗ trợ. Nếu sản phẩm địa ốc được giảm 30% thuế giá trị gia tăng, doanh nghiệp sẽ có cơ hội giảm giá bán, dễ dàng hấp dụ người mua hơn.

Dự thảo Thông tư quy định cho vay lãi suất ưu đãi 6%/năm với các đối tượng mua nhà thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, vì vậy, một số doanh nghiệp có thể móc nối với các sàn giao dịch để thỏa thuận giá sản phẩm địa ốc của mình dưới 15 triệu đồng/m2 nhằm phù hợp với chính sách hỗ trợ.

Chẳng hạn, một dự án căn hộ có giá 20 triệu đồng/m2 đang rất khó bán, chủ đầu tư có thể đặt một mức giá dưới 15 triệu đồng/m2 (phần chênh lệch giá không thể hiện trên giấy tờ) để giúp khách hàng mua căn hộ ấy được vay vốn ưu đãi, cả hai cùng có lợi, còn Nhà nước sẽ bị thiệt vì đã hỗ trợ sai đối tượng.

Để ngăn chặn hiện tượng này, Nhà nước cần sớm ban hành những quy định, văn bản hướng dẫn cụ thể và chế tài xử phạt đủ mạnh để hạn chế việc doanh nghiệp có thể lợi dụng. Chẳng hạn, doanh nghiệp vi phạm sẽ bị phạt tiền, bị ngân hàng rút vốn đã cho vay, bị nêu tên công khai.

Sàn giao dịch vi phạm sẽ bị ngưng giao dịch, khách hàng nào đồng ý mua bán kiểu này với chủ đầu tư khi bị phát hiện sẽ không được hưởng ưu đãi và chịu lãi suất cho vay thông thường…

Tương tự, gói lãi suất ưu đãi 6%/năm dành cho đối tượng chính sách cũng cần được kiểm soát chặt chẽ, công khai tên người được hưởng chính sách để mọi người biết, cho chính sách hỗ trợ đến được đúng với đối tượng hưởng ưu đãi.

Tất cả đang chờ đợi một sự vận hành suôn sẻ của chính sách, để thị trường sẽ dần hồi phục, bắt đầu từ phân khúc nhà ở xã hội…