Mở lối cho thị trường BĐS

 

 

Cho người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam, lộ trình thế nào?

Trong nỗ lực tìm thêm “lực cầu” để cân bằng cung – cầu và giải quyết tính thanh khoản cho phân khúc căn hộ trung và cao cấp, vốn chiếm đa số lượng “hàng tồn kho” của các doanh nghiệp bất động sản, nhiều người đặt câu hỏi: “Nên chăng xem việc tạo điều kiện cho người nước ngoài được sở hữu nhà ở Việt Nam là một lối ra?”.

Trong một cuộc trả lời phỏng vấn gần đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đồng tình với quan điểm đó khi cho rằng việc có nhiều người nước ngoài được phép sở hữu nhà tại Việt Nam vừa giúp thị trường tiêu thụ được những sản phẩm tồn đọng, vừa giúp sử dụng thêm nhiều lao động, tức là cho cả nền kinh tế. Đây cũng có thể xem là một trong những giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Trước mắt, Bộ Xây dựng đang lập phương án sửa đổi chính sách theo hướng mở rộng đối tượng và điều kiện mua, sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam định cưở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam trình Chính phủ, để Chính phủ báo cáo với Quốc hội. Các nhà quản lý sẽ cố gắng thực hiện để trình với Quốc hội ngay trong năm 2013 này.
 

Thực ra, cách đây năm năm, với việc ban hành Nghị quyết 19/2008/QH12, Quốc hội đã chính thức cho phép một số đối tượng người nước ngoài được phép sở hữu nhà tại Việt Nam, sau đó không lâu Chính phủ có Nghị định số 51/2009/NĐ-CP hướng dẫn việc thực hiện, chủ trương cho phép tổ chức, cá nhân Việt Nam ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam.

Tuy nhiên, việc “mở” này thực chất mới chỉ “he hé”, với những quy định rất chặt chẽ về đối tượng được mua, nên gần như không có tác động tới thị trường bất động sản. Tính đến nay, cả nước mới có chưa đến 500 người Việt Nam định cưở nước ngoài, cá nhân nước ngoài chính thức được sở hữu nhà tại Việt Nam.

Nếu các quy định cho người nước ngoài mua nhà đểở được mở rộng hơn, liệu có hệ lụy gì về an ninh, xã hội cũng như kinh tế? Liệu có tạo ra một lực cầu quá lớn, để rồi đẩy giá nhà đất vốn đã rất cao của chúng ta lên cao nữa, vượt khỏi tầm với của đại bộ phận người dân hay không?

Theo nhiều chuyên gia kinh tế, lo lắng này là thừa, bởi dù nhu cầu thực về nhà ở lâu dài tại Việt Nam của một bộ phận người nước ngoài đang cư trú ngắn hạn và dài hạn ở nước ta là có, nhưng không lớn đến mức “cầu vượt cung” gây tăng giá.

Tiếp đó, giá bất động sản ở Việt Nam nói chung, phân khúc căn hộ cao cấp nói riêng đang rất cao, trong khi các thành phố lớn của nước ta không phải là những trung tâm tài chính lớn thu hút giới đầu tư quốc tế để người nước ngoài mong muốn sở hữu bất động sản nhằm đầu cơ giá lên.

Ngoài ra, như đã nói, nhu cầu của người nước ngoài nếu có chỉ tập trung vào phân khúc trung, cao cấp, là phân khúc đang “bất động” lâu nay, vì vậy sẽ không ảnh hưởng đến phân khúc nhà giá rẻ và nhà ở xã hội đang được Nhà nước hỗ trợ. Nếu có thêm dòng tiền đổ vào các phân khúc cao cấp, như căn hộ hay bất động sản nghỉ dưỡng, thì các địa phương có những dự án du lịch nghỉ dưỡng cao cấp nhằm tận dụng ưu thế về biển và cảnh đẹp thiên nhiên sẽ có thêm cơ hội.

Đó là chưa kể trong dài hạn, việc có nhiều người nước ngoài muốn sở hữu bất động sản ở Việt Nam có thể hấp dẫn những tên tuổi trong giới đầu tư bất động sản quốc tế đến nước ta, tìm mua những dự án phù hợp để phát triển. Việc này sẽ giúp các chủ dự án trong nước tìm được đối tác tốt, thoát khỏi tình trạng tiến thoái lưỡng nan hiện nay, khi có dự án trong tay nhưng không đủ sức thực hiện.

Nhộn nhịp nhà phố, căn hộ vẫn còn giảm giá

Thời gian qua, dù nhà ở xã hội và căn hộ giá rẻ “chiếm lĩnh” thông tin trên thị trường, nhưng có một thực tế là nguồn cung của hai loại hình này là không đáng kể, đa phần ở “thì tương lai”, nghĩa là người mua chưa thể vào ở ngay được.

Thế nên, khi những người có thu nhập trung bình ở đô thị muốn “an cư”, thường họ vẫn tìm cách sở hữu một căn nhà phố. Giá nhà phố thay vì “tăng dần đều” vài chục phần trăm mỗi năm, thì từ vài ba năm nay đã tăng rất chậm, nhiều nơi không tăng. Nếu xét yếu tố trượt giá, có thể nói giá nhà phố ngày càng rẻ đi.

Thời gian qua, lãi suất tiết kiệm không ngừng giảm, giá vàng cũng hạ nhiệt, chênh lệch giữa giá vàng trong nước và thế giới lại lớn, khiến đầu tư vào vàng quá rủi ro. Những điều này khiến cho nhà phố trở nên hấp dẫn.

Tại các sàn giao dịch bất động sản, những căn nhà phố có giá quanh một tỉ đồng là phân khúc được săn đón nhất và có tính thanh khoản cao nhất. Trong khi đó, tại phân khúc căn hộ thương mại, các chủ đầu tư tiếp tục tung ra những chiêu khuyến dụ nhằm hấp dẫn người mua. Khi không giảm giá trực tiếp, một số chủ đầu tư giảm giá bằng cách khác, khuyến mãi những khách hàng đầu tiên, tặng kèm đồ nội thất… và mới nhất là khách hàng được vay tiền mua nhà không cần trả lãi trong thời gian từ một tới hai năm.

Khi mà tâm lý chờ đợi giá giảm vẫn chi phối thị trường căn hộ, thì theo chân các doanh nghiệp bất động sản trong nước, một số dự án có vốn đầu tư nước ngoài cũng bắt đầu phải giảm giá bán.

Một số dự án được điều chỉnh tăng số lượng căn hộ diện tích nhỏ (dưới 50m2) so với trước, không những vậy người mua còn được giảm giá và cam kết bàn giao nhà đúng tiến độ. Cũng có nhà đầu tư nước ngoài không giảm giá bán mà chọn giải pháp ưu đãi, hỗ trợ cho người mua, đặc biệt là nhấn mạnh yếu tố uy tín, khi tuyên bố tất cả các hạng mục công cộng, tiện ích của toàn khu đô thị và mảng xanh trong dự án của mình vẫn được đầu tư xây dựng theo tiến độ.

Cạnh tranh về giá bán có thể vẫn tiếp diễn, vì vậy, nhận định “giá căn hộ ở Tp.HCM đã giảm đến mức khó thể giảm thêm” của chủ một doanh nghiệp bất động sản lớn xem chừng sẽ bị lung lay. Bởi nếu trước đây chỉ có doanh nghiệp trong nước vào cuộc giảm giá thì nay các công ty liên doanh hoặc 100% vốn nước ngoài cũng chấp nhận phương án này dưới nhiều hình thức.

Bất kể vì lý do gì thì điều này cũng mang lại nhiều cơ hội và sự chọn lựa cho người mua nhà, là tiền đề cho sự gặp nhau giữa cung và cầu trong phân khúc căn hộ trong thời gian tới.