"Nín thở" chờ phản ứng thị trường

 

 

Lại “độ trễ”

Thời gian đang trôi về cuối quý 2/2013 nhưng một phép màu cho thị trường bất động sản vẫn chưa xảy đến.

Đầu tháng 6 năm nay, Bộ Xây dựng lại có một báo cáo cho Chính phủ về hiện trạng thị trường này. Ngoài số liệu tồn kho bất động sản lên đến trên 100,000 tỷ đồng và tình thế khó khăn của các doanh nghiệp chủ đầu tư, một lần nữa báo cáo của Bộ Xây dựng lại phác ra triển vọng “giao dịch khả quan hơn”.

Dĩ nhiên, thanh khoản đang và sẽ là vấn đề mấu chốt đối với thị trường. Nếu vào năm 2011 và lê thê đến cả năm 2012, các doanh nghiệp kinh doanh đã cạn kiệt hy vọng về một đợt tăng giá, thì cứu cánh duy nhất đối với họ chỉ còn là lượng giao dịch phải được cải thiện.

Đó cũng là lý do vì sao suốt từ đầu năm 2013 đến nay, nhiều chủ đầu tư dồn dập bung hàng. Không còn động thái “ém hàng” làm màu như trước đây, tất cả đều trông chờ vào một “điểm rơi” may mắn nào đó cho mỗi đợt ra hàng.

Vào lần này, những doanh nghiệp bung hàng chậm lại có thể chạm được một điểm rơi nhạy cảm - “gói cứu trợ” 30,000 tỷ đồng ra đời vào giữa tháng 5/2013, trùng với một thời điểm cách đây hai năm khi thị trường bất động sản Hà Nội chính thức chấm dứt con sóng sôi trào được khởi đầu từ giữa năm 2009.

Dù quá chậm trễ với “độ trễ” đến hơn 4 tháng trời, nhưng gói 30,000 tỷ có vẫn còn hơn không. Ít nhất, các doanh nghiệp con nợ bất động sản và cả nhóm ngân hàng chủ nợ cũng còn có cái để hy vọng. Vấn đề còn lại chỉ là hiệu ứng của thông tư 30,000 tỷ sẽ xảy đến như thế nào đối với xã hội và thị trường.

Chỉ có điều, mọi chuyện vẫn như trong vòng lúng túng. Những thông tin ban đầu về việc thủ tục triển khai gói 30,000 tỷ hẳn đã không làm nhiều người tiêu dùng hài lòng. Mà như vậy, thị trường đã khó lại càng khó hơn.

Sau độ trễ để ra đời một văn bản, người ta lại cần đến độ trễ khác để thực hiện văn bản ấy.

Những liệu pháp khác?
 

Khác hẳn với thời gian vài năm trước, giờ đây thị trường không tự quyết định được số phận của nó, mà do xã hội nắm giữ. Hai năm qua, nhiều cố gắng “đẩy” giá và thanh khoản của thị trường bất động sản đến từ nhiều nhóm đầu cơ bất động sản đã trở nên vô nghĩa. Độ trơ của thị trường đã trở nên cố hữu và gan lỳ.

Vậy vào lần này, những động thái mới sẽ tạo ra một kích thích nào đó để hồi sinh thị trường này?

Dĩ nhiên, gói hỗ trợ 30,000 tỷ đồng của ngành ngân hàng chỉ có thể giúp kích thích sức mua bé nhỏ của người tiêu dùng. Trước mắt, tác dụng của gói kích cầu này chỉ ứng nghiệm với phân khúc nhà bình dân và nhà ở xã hội.

Một số dự án thương mại nhanh chân chuyển đổi thành nhà ở xã hội sẽ có hy vọng được nhận một phần từ cái bánh 30,000 tỷ. Tuy nhiên, tất cả những gì được coi là “cao cấp” sẽ chưa có một chút kỳ vọng nào có thể được thay đổi số phận. Nói cách khác và như dân gian - càng cao cấp càng chết.

Tình thế khó khăn trên đang khiến cho bất cứ một động thái kích thích riêng lẻ nào đều có thể trở thành kẻ độc hành cô đơn. Mà muốn vận hành được bộ máy kích hoạt thị trường, người ta lại phải vận dụng một cách đồng bộ những phương tiện khác.

Cần nhìn lại vào trung tuần tháng 5/2013, động thái kích hoạt thị trường bất động sản đã bắt đầu. Song trùng với động thái này, người ta nhận ra một nhân tố mới đang lặng lẽ xuất hiện. Dường như đó là sự hồi sinh của thị trường chứng khoán.

Trong thực tế và ứng với quy luật thường thấy, thị trường chứng khoán không thể quá đỗi ủ ê một khi Nhà nước muốn vực dậy nền kinh tế. Vào năm 2009, chính thị trường này đã trở thành yếu tố tiên phong đi trước thị trường nhà đất, để tiếp theo tạo ra hiệu ứng bình thông nhau cho các phân khúc bất động sản chuyển động.

Nhưng vào thời kỳ 2011-2013, tình thế đã trở nên quá khó. Sẽ thật khó có một con sóng sôi trào nào đối với chứng khoán và mang lại tỷ lệ lời lãi khủng khiếp như những năm 2007 và 2009. Và do vậy, dù thị trường cổ phiếu có được hồi sinh, cũng không dễ dàng để thị trường nhà đất tống táng được núi hàng hóa tồn kho của nó.

Muốn khôi phục lại vị thế của người bán trong con mắt người mua, thị trường bất động sản phải được tiến hành nhiều biện pháp, và tiến hành một cách đồng bộ chứ không đơn lẻ như năm 2011 và 2012.

Vào những ngày này, thông tin về chủ trương cho người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam đã lan truyền rộng khắp. Có thể, đó cũng là một giải pháp xúc tác cho việc làm tan băng thị trường căn hộ. Nếu giải pháp này được thực hiện, lần đầu tiên kể từ thời mở cửa năm 1990, một bộ phận người nước ngoài sẽ có hy vọng sở hữu một cái gì đó được xem là thực chất ở nước sở tại.

Lãi suất quyết định

Nhưng cho dù nhiều liệu pháp được tiến hành, thật khó để có một dấu ấn nào nếu chủ đề lãi suất không hòa cùng tiếng nói với gói 30,000 tỷ.

Cho tới giờ và khác hẳn với bối cảnh một năm trước, phong trào giảm lãi suất huy động đã trở nên nhàm chán trong con mắt doanh nghiệp. Bởi dù giảm đến bao nhiêu thì điều mà doanh nghiệp quan tâm vẫn là biên độ giữa lãi suất huy động và lãi suất cho vay có được rút ngắn, và hơn thế là rút ngắn đáng kể, hay là không.

Giảm lãi suất cho vay không những có thể giúp cho các doanh nghiệp sản xuất và đương nhiên cả doanh nghiệp bất động sản được vay thêm vốn để triển khai dự án dang dở hoặc đầu tư mới, mà còn kích thích một bộ phận dân chúng dũng cảm hơn khi đặt chân đến ngân hàng vay tiền mua nhà ở.

Dòng tiền, vốn đã bị ngưng đọng tại ngân hàng từ nhiều tháng qua, chỉ có thể được bung ra một cách tự nhiên nếu lãi suất cho vay trở về thời kỳ năm 2005-2006. Nếu khả năng này diễn ra, hàng loạt dự án nhà ở xã hội và cả dạng nhà thương mại chuyển công năng thành nhà xã hội sẽ dần được tiêu thụ, làm giảm dần nguồn cung và dần tăng tính hấp dẫn của thị trường.

Thế nhưng, lãi suất cho vay vẫn chưa thực giảm, trong khi lại có khả năng chênh cao đến hàng chục phần trăm so với lãi suất huy động ở một số ngân hàng nhỏ. Trong thời gian tới, nếu cái được coi là “biên độ hợp lý” như vậy vẫn được giữ vững, chắc chắn sẽ không một doanh nghiệp hay người dân nào dám đâm đầu liều lĩnh vào trụ sở ngân hàng để “tự sát”.

Không khí của thời gian tới, cận nhất có thể vào tháng 6 và 7/2013, sẽ mang tính quyết định đối với phép thử về phản ứng thị trường. Nếu những biện pháp tín dụng, lãi suất và giá nhà không được thực thi đồng bộ, phép thử này sẽ mau chóng kết thúc như đã từng chấm dứt không kèn không trống trong năm 2012.

Khi đó, nợ xấu sẽ vẫn còn nguyên vẹn trong khi chỉ có một số ít căn hộ được thị trường hấp thụ. Số còn lại, hàng trăm ngàn căn hộ trung và cao cấp vẫn sẽ không thể tìm ra chủ mới.

Khi đó, tương lai của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn sẽ hoàn toàn vô vọng.