Thế chấp nhà: Không được hiểu bất lợi cho dân

Nếu không cho thế chấp, việc cho vay giữa hai cá nhân có thể được lách bằng hợp đồng mua bán nhà chứa đựng nhiều rủi ro.

Rất nhiều ý kiến phản đối hướng dẫn của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp) về việc cá nhân chỉ được thế chấp nhà cho ngân hàng sau khi Pháp Luật TP.HCM ngày 5-10 đăng bài “Luật Nhà ở gây ách tắc thế chấp nhà!”.

Phải bảo đảm quyền tự do cam kết của mọi cá nhân

Ông Phan Văn Cheo, Chủ tịch Hội công chứng TP.HCM, cho biết: “Về nguyên tắc, khi đã có văn bản hướng dẫn nghiệp vụ của Cục thì các công chứng viên phải chấp hành. Nhưng tới đây Hội sẽ gửi văn bản kiến nghị Bộ Tư pháp xem xét lại vấn đề này”.

Ông Cheo phân tích: Điều 164, 165 Bộ luật Dân sự minh định: “Chủ sở hữu là cá nhân có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”; “chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác”. Luật Đất đai năm 2003 nêu: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân” (khoản 7 Điều 113). Như vậy, không thể có việc Luật Nhà ở năm 2005 chỏi với Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai mà cụ thể là hạn chế quyền định đoạt nhà, trong đó có quyền thế chấp nhà của cá nhân.

Làm thủ tục công chứng nhà đất tại phòng Công chứng số 2 TP.HCM. Ảnh: HTD

Đúng là Điều 114 Luật Nhà ở có quy định: “Chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng”. Tuy nhiên, cần hiểu tinh thần của điều luật này là nếu thế chấp nhà cho ngân hàng thì cá nhân chỉ được thế chấp cho một ngân hàng duy nhất để ngân hàng đó dễ kiểm soát, xử lý tài sản. Riêng trong việc thế chấp nhà cho cá nhân thì không có ràng buộc nào”.

Cũng theo ông Cheo, suy cho cùng thì việc thế chấp nhà là nhằm công khai thông tin về tài sản để hạn chế sự gian dối, lừa đảo và bảo đảm cho việc xử lý tài sản diễn ra thuận lợi theo thỏa thuận của các bên. Pháp luật nên cho người dân được toàn quyền thế chấp nhà khi việc này không xâm phạm đến trật tự xã hội, kinh tế. Điều này cũng đảm bảo quyền tự do cam kết, thỏa thuận của các cá nhân theo Điều 4 Bộ luật Dân sự.

Vật chủ được thì vật phụ cũng phải được

Đó là lưu ý của ông Nguyễn Thanh Đình, Trưởng phòng Công chứng số 1 TP Cần Thơ, về sự bất hợp lý của Điều 114 Luật Nhà ở. “Nếu xem đất đai là vật chủ thì khi vật chủ được thế chấp thì vật phụ là nhà ở cũng phải được thế chấp theo. Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm cho rằng chủ sở hữu nhà ở chỉ được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng mà không được thế chấp cho tổ chức, cá nhân khác cũng chỉ là một cách hiểu. Xét về tính logic của pháp luật thì cách hiểu đó không phù hợp, cần phải được xem xét lại, nhất là khi nguồn vốn ngân hàng không phải dễ tiếp cận” - ông Đình nêu.

“Do pháp luật không quy định rõ nên khi không thể công chứng hợp đồng thế chấp nhà cho người khác, hai bên đã lách bằng cách làm hợp đồng mua bán nhà. Điều này dễ dẫn đến rủi ro cho người vay tiền là chỉ cần thực hiện không đúng theo thỏa thuận thì sẽ có nguy cơ mất luôn căn nhà, mặc dù giá trị của nó cao hơn số tiền đi vay nhiều lần”. Ông Hoàng Văn Dung, Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Đồng Nai, phản ánh một thực tế đáng lưu ý.

Tương tự, ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP.HCM, cho rằng: “Việc công chứng, đăng ký thế chấp nhằm hợp pháp hóa giao dịch, xác lập thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản. Do đó, Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng cần thống nhất cách xử lý để đảm bảo được quyền lợi của người dân”.

K.PHỤNG - N.NAM - HẢI YẾN

Theo Báo PLTPHCM

Các bản tin khác