Đề nghị cho phân lô bán nền tại các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở

Tôi cơ bản tán thành nhiều nội dung trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và báo cáo giải trình của Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã tiếp thu ý kiến đóng góp của đại biểu Quốc hội và nhân dân, thiết kế lại các điều luật khá rõ ràng, cụ thể, đưa ra những điểm mới về cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bảo đảm dân chủ, công khai, công bằng và đúng luật, mạnh dạn đột phá về giá đất…

Tôi tham gia làm rõ thêm 4 vấn đề cụ thể sau đây:

1. Về các trường hợp thu hồi đất.

Nước ta đang trong quá trình vận động phát triển. Cơ sở vật chất ban đầu còn quá khiêm tốn, nên rất cần các dự án phát triển kinh tế-xã hội để làm giàu cho đất nước, sớm hòa nhập cộng đồng quốc tế. Do đó, tôi cho rằng việc quy định thu hồi đất phục vụ mục đích phát triển kinh tế-xã hội là rất đúng đắn và cần thiết. Vấn đề quan trọng là phải xác định rõ ràng và hợp lý những trường hợp thu hồi đất nào được coi là có mục đích phát triển kinh tế-xã hội để tránh bị lạm dụng nhằm phục vụ lợi ích riêng, lợi ích nhóm.

Để làm được điều này, tôi đề nghị cần quy định cụ thể, chi tiết hơn các điểm e, g khoản 1 Điều 62, vì ở đây có nhiều trường hợp rất dễ bị lợi dụng khi thi hành luật như thu hồi đất làm khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị mới…

Tôi tán thành chủ trương thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai tại khoản 1 Điều 64. Quy định này là rất hợp lý nhằm bảo đảm kỷ cương trong sử dụng đất, tránh lãng phí tài nguyên đất. Tuy nhiên, cần lưu ý là trong dự thảo sửa đổi Hiến pháp hiện nay không quy định việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai. Do đó, tôi đề nghị cần phải rà soát, giải trình thêm về vấn đề này nhằm bảo đảm sự thống nhất giữa Hiến pháp và Luật Đất đai. Đối với các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người tại Điều 65 cũng như vậy.

2. Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.

Tôi tán thành quy định tại khoản 1 Điều 82, không bồi thường về đất trong trường hợp bị Nhà nước thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai. Quy định này nhằm nâng cao ý thức của công dân, tổ chức, bảo đảm việc sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm, hạn chế tình trạng chạy dự án vì mục đích đầu cơ.

Tuy nhiên, việc không bồi thường đối với trường hợp thu hồi đất trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người tại điểm đ khoản 1 Điều 65 cần được cân nhắc, làm rõ thêm; vì có thể người sử dụng đất không có lỗi và họ cũng chỉ là nạn nhân của môi trường bị ô nhiễm. Nhà nước cần có cơ chế hỗ trợ người sử dụng đất trong trường hợp này.

Khoản 1 Điều 85 quy định việc lập và thực hiện dự án tái định cư do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh, huyện thực hiện là phù hợp với tình hình thực tiễn và mang đầy tính nhân văn sâu sắc. Vì khi bị thu hồi đất để giải phóng mặt bằng, người dân phải di dời chỗ ở là nỗi gian truân, vất vả của mỗi gia đình. Nếu chưa có khu tái định cư thì họ sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong cuộc sống và sinh hoạt. Thực tế, thời gian qua rất ít dự án người dân được bố trí tái định cư trước khi bị thu hồi đất. Quy định này sẽ khó thực hiện trên thực tiễn, nhưng rất cần được luật hóa để Nhà nước tổ chức thi hành nghiêm túc, đảm bảo quyền lợi chính đáng, hợp pháp của người bị thu hồi đất.

3. Về giá đất và tổ chức tư vấn định giá đất.

Định giá đất là vấn đề cực kỳ nhạy cảm, phức tạp, trực tiếp liên quan đến lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và hàng triệu người dân. Đây cũng là nguyên nhân cơ bản làm phát sinh những vụ khiếu kiện kéo dài, dai dẳng, gay gắt và vô cùng phức tạp.

Điểm c khoản 1 Điều 112 đề ra nguyên tắc giá đất do Nhà nước quy định phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” vẫn chưa bảo đảm tính rõ ràng và minh bạch. Bởi giá đất trên thị trường thì không ổn định và luôn thay đổi, thậm chí có thời điểm giá đất thay đổi từng ngày. Do đó, việc xác định thế nào là “phù hợp” với giá trên thị trường hoàn toàn mang tính chủ quan. Khái niệm “giá đất phổ biến” cũng rất mơ hồ và khó xác định đâu là giá chuẩn. Nhiều nơi khung giá đất do Nhà nước quy định không đúng giá thị trường, giá đền bù chưa sát với giá “tiền tươi, thóc thật” mà người dân bán đất. Chính vì vậy, quy định về tư vấn định giá đất tại Điều 115, 116 là rất cần thiết. Tuy nhiên, cần khuyến khích việc sử dụng rộng rãi các tổ chức dịch vụ có chức năng tư vấn định giá đất tham gia vào hoạt động xác định giá. Không nên quy định giá đất do tư vấn xác định trong trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền yêu cầu tại khoản 4 Điều 115 chỉ có giá trị tham khảo. Có như vậy thì việc xác định giá đất mới có căn cứ khoa học, khách quan, trung thực, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Tôi đề nghị cần làm rõ khái niệm “giá đất thị trường có biến động lớn” tại khoản 1 Điều 113. Cần phải quy định ngay trong luật trường hợp giá đất trên thị trường biến động bao nhiêu phần trăm thì được phép điều chỉnh khung giá đất nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch.

4. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư kinh doanh nhà ở.

Nghiên cứu quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194, tôi thấy Ban soạn thảo tiếp thu và thiết kế theo hướng, các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở không được phân lô bán nền. Tôi cho rằng đây là quy định thiếu thực tế và không có tính khả thi, dễ dẫn đến đóng băng thị trường bất động sản.

Bởi lẽ, trong một dự án nhà ở tại đô thị thường có phân khu chức năng: Có khu dành để xây chung cư; có khu để xây biệt thự; có khu cũng phải chia lô để bán cho người dân xây dựng nhà ở theo ý muốn của mình, đương nhiên phải tuân thủ nguyên tắc đảm bảo phù hợp với kiến trúc chung. Do đó, việc không cho phép chia lô bán nền hoàn toàn không phù hợp với thực tiễn và sở thích của người dân, vì không phải gia đình nào cũng muốn mua nhà chung cư hay biệt thự. Từ đó, tôi đề nghị Ban soạn thảo nên nghiên cứu sửa lại điều luật này phù hợp với hiện tại để Quốc hội xem xét thông qua.

(*) Tít đề do Báo Đà Nẵng đặt

Theo Báo Đà Nẵng