Căn cứ xác định giá đất thị trường

Cập nhập : 12-07-2011

Sau hơn 10 lần dự thảo, 1 - 2 ngày tới, Bộ Tài chính sẽ ban hành Thông tư hướng dẫn Nghị định 120 về thu tiền sử dụng đất.

Trao đổi với Thanh Niên, ông Phạm Đình Cường (ảnh), Cục trưởng Cục Quản lý công sản - Bộ Tài chính cho biết, giá đất thị trường có nghĩa là giá chuyển nhượng phổ biến trên thị trường tại thời điểm Nhà nước giao đất. Đó là giá người dân mua bán, chuyển nhượng cho nhau và Nhà nước cũng căn cứ trên nền đó để xác định.

Nhưng làm thế nào để xác định được giá đó, khi thị trường luôn biến động từng ngày, và bất động sản còn mang nặng yếu tố đầu cơ, thưa ông?

Thông tư mới xác định bằng hai cách, thứ nhất tìm ra một giá trị phổ biến chuyển dịch ở những điều kiện tương tự như nhau. Thứ hai, thông qua các tổ chức thẩm định giá độc lập. Tất nhiên tiêu chuẩn của giá thị trường ở đây phải được mua bán bình thường, không có đầu cơ.

Nếu vậy Nhà nước sẽ phải chạy theo giá thị trường, chạy theo giới đầu cơ, thưa ông?

Thanh Niên từng có nhiều bài viết phản ánh việc tính tiền sử dụng đất thời gian qua bị ách tắc vì chưa có hướng dẫn cách tính sát giá thị trường - Ảnh: Khả Hòa

Theo quy luật nền kinh tế thị trường, người nào có quỹ hàng hóa trong tay lớn, người đó kiểm soát thị trường. Cho nên không phải Nhà nước chạy theo thị trường, chạy theo giao dịch của tư nhân, mà Nhà nước có thể điều tiết giá thông qua quỹ đất đai. Điều quan trọng nhất, khi thị trường chấp nhận ở mức giá A thì Nhà nước không thể bán thấp hơn, vì như vậy ngân sách nhà nước thất thu, và cuối cùng người dân chịu thiệt.

Gần 4.000 hồ sơ nhà đất bị tắc

Theo Cục Thuế TP.HCM, cho đến thời điểm hiện nay trên địa bàn thành phố đã có khoảng 4.000 hồ sơ không đóng được tiền sử dụng đất do cơ quan thuế chưa nhận được hướng dẫn thu tiền sử dụng đất vượt hạn mức theo giá đất nào. Đại diện Cục Thuế TP.HCM cho biết Thông tư 93 đã bật đèn xanh để giải quyết vấn đề mà các hồ sơ này gặp phải. Tuy nhiên để người dân đóng được tiền sử dụng đất ngoài hạn mức, phải có hệ số điều chỉnh giá đất ban hành.

Trước đó, Sở Tài chính TP.HCM đưa ra dự thảo đề xuất thành xác định hệ số điều chỉnh giá đất từ 3 - 4 lần. Đến cuối tháng 6, Cục Thuế TP.HCM đã có kiến nghị hệ số điều chỉnh giá đất nên là 1,5 - 2 lần. Giá bất động sản mà Sở Tài chính thuê đơn vị khảo sát từ năm 2008 là năm thị trường bất động sản có giá tăng cao. Còn hiện nay thị trường bất động sản đã giảm giá và đóng băng do đó không nên xác định giá đất quá cao.

T.Xuân

Nếu dự án, công trình nào cũng thuê thẩm định giá để xác định giá thị trường sẽ rất tốn kém và thực tế lực lượng thẩm định hiện nay của cả nước chỉ có trên 40 đơn vị?

Để tháo gỡ khó khăn trên, chúng tôi đã có quy định một số trường hợp không phải thuê thẩm định giá, căn cứ trên giá trị đất ở từng khu vực. Đối với đất dưới 5 tỉ đồng (cấp huyện), 10 tỉ đồng ở cấp tỉnh và vùng khó khăn, 15 tỉ ở thành phố lớn. Trong trường hợp giá đất không quá ngưỡng trên thì không phải thuê thẩm định giá mà sẽ do Hội đồng ủy ban gồm Sở Tài chính, Cục Thuế, Sở Tài nguyên - Môi trường định giá rồi trình UBND quyết định. Còn giá đất vượt ngưỡng, DN sẽ phải thuê thẩm định giá.

Thời gian qua rất nhiều hộ gia đình không được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất chỉ vì không có hướng dẫn phần đất vượt hạn mức phải tính tiền sử dụng đất, thông tư mới quy định như thế nào?

Đối với các hộ gia đình, cá nhân khi có đất làm nhà ở chưa được hợp pháp hóa, chưa đóng tiền sử dụng đất, đối với phần trong hạn mức thì thu theo quy định hiện hành do giá ủy ban nhân dân quy định công bố hằng năm. Đối với phần ngoài hạn mức, thu 100% giá đất. Giá này do ủy ban nhân dân quyết định. Ở đây cần phải hiểu, có 2 loại giá của ủy ban nhân dân. Thứ nhất, giá do UBND cấp tỉnh quy định là bảng giá đất công bố ngày 1.1 hằng năm. Bảng này là giá áp chung, theo từng mục đích sử dụng đất, vị trí… Thứ hai, giá của UBND quyết định là giá cá biệt. Giá này áp cho từng lô đất cụ thể dựa trên cơ sở thẩm định giá độc lập, hoặc do hội đồng liên ngành quyết định. Giá chỉ dùng cho lô đất, nhà cụ thể.

Cụ thể, cách xác định phần tiền sử dụng đất vượt hạn mức đối với hộ gia đình xác định như thế nào?

Trong trường hợp bảng giá quy định áp vào nhưng thấp, không sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường thì sẽ áp dụng giá do UBND quyết định để tránh thất thoát. Thông tư có quy định cách xác lập hệ số điều chỉnh giữa hai loại giá đó. Ví dụ, khi tính giá đất ở đường Bà Triệu (Hà Nội) hay một khu tập thể ở Mai Hắc Đế, chỉ cần lấy một vài nhà làm mẫu thôi. Sau đó, do tính phổ biến của đường đó, khu tập thể đó giống nhau, UBND sẽ cho ra một hệ số giữa giá quy định và quyết định để áp chung. Cách làm này sẽ giúp người dân không phải thuê thẩm định giá, giảm và tiết kiệm được chi phí.

Vẫn chưa giải quyết được vướng mắc

Trao đổi với Thanh Niên, ông Nguyễn Cảnh Hà - Giám đốc Công ty địa ốc Thiên An Lý - cho rằng Thông tư 93 vẫn chưa tháo gỡ được các vướng mắc về tiền sử dụng đất (SDĐ) thời gian qua. Thứ nhất, thông tư vẫn yêu cầu phải tiến hành thẩm định giá đất đối với từng dự án bất động sản (BĐS) là một việc làm hết sức tốn kém và dẫn tới sự thiếu thống nhất trên thực tế. Tuy thông tư có tạo hướng mở là cho phép không cần thẩm định giá với các lô đất có giá trị dưới 15 tỉ đồng (đối với TP trực thuộc T.Ư) song trên thực tế hầu hết các dự án BĐS đều có giá trị vượt mốc này nên chủ yếu vẫn sẽ phải thẩm định giá. Điều này có nghĩa là đặt quyền quyết định từng trường hợp vào tay các đơn vị thẩm định giá. Thực tế, cùng một mảnh đất nhưng mỗi đơn vị thẩm định nói một giá, như vậy thì phải theo giá nào, nếu có mâu thuẫn thì giải quyết ra sao?

Bất hợp lý nhất theo ông Hà, quá trình chuẩn bị mỗi dự án BĐS thường kéo dài ít nhất 3 - 5 năm, trước khi triển khai doanh nghiệp phải tính toán trước các loại chi phí, trong khi đó tiền SDĐ lại thu ở điểm cuối của dự án (hoàn thành giải tỏa) nên doanh nghiệp chẳng biết đâu mà lần, vì chẳng ai đoán được vài ba năm sau giá đất sẽ ở mức nào để tính toán đầu ra, đầu vào. "Chưa kể, doanh nghiệp phải bỏ tiền bồi thường giải tỏa đất cho người dân theo giá thị trường, nhưng sau đó Nhà nước lại khấu trừ theo giá nhà nước, thấp hơn mức bồi thường thực tế của doanh nghiệp đến 80 - 90% (nhưng khoản chênh lệch này không được ngành thuế công nhận vì không có chứng từ nên doanh nghiệp không những không được khấu trừ mà còn phải tính vào doanh thu và phải nộp 25% thuế thu nhập doanh nghiệp). Chẳng hạn, doanh nghiệp mua đất với giá 10 triệu/m2, song chỉ được khấu trừ theo giá đất nông nghiệp 150.000 đồng/m2, không đáng là bao. Sau khi hoàn thành giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp lại phải đóng 100% tiền SDĐ theo giá thị trường. Như vậy chẳng khác nào tịch thu dự án vì tất cả các giá trị gia tăng từ đất do quá trình đầu tư dự án đều phải nộp lại cho Nhà nước" - ông Hà bức xúc.

Đồng quan điểm, TS Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế - cũng cho rằng việc yêu cầu doanh nghiệp BĐS phải đóng 100% tiền SDĐ sát giá thị trường đúng là "một quy định khó hiểu". Bởi, doanh nghiệp đã phải bỏ tiền mua đất từ người dân, sau đó lại phải đóng thêm 100% tiền SDĐ cho Nhà nước thì chẳng khác nào bắt họ phải mua đất đến 2 lần. Theo TS Hiển, với trường hợp Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp thì thu như vậy là hợp lý. Ngoài ra, Nhà nước có thể thu tiền chênh lệch giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới với giá đất theo mục đích sử dụng trước đây (chuyển đổi công năng đất). Còn với trường hợp doanh nghiệp thỏa thuận mua đất ở từ người dân để đầu tư dự án, cần đưa ra mức thuế hợp lý.

P.Thanh

Anh Vũ

nguồn:http://www.thanhnien.com.vn