Góp bàn thêm về vấn đề khai thác quỹ đất

Đà Nẵng có những bước đi hợp lý trong khai thác quỹ đất, nâng cao giá trị khu vực ven biển.TRONG ẢNH: Nhiều khách sạn cao cấp tiếp tục hình thành trên tuyến đường ven biển Hoàng Sa. Ảnh: NGUYỄN THÀNH

Đây là một vấn đề lớn, phức tạp, quan trọng, có tác động mạnh mẽ đến sự phát triển bền vững của thành phố, thiết nghĩ cần được trao đổi rộng rãi, thẳng thắn.

Bài viết này cố gắng góp phần vào cuộc trao đổi ấy.

* * *

Để hiểu rõ chuyện đất đai ở Đà Nẵng, có lẽ nên nhìn lại lịch sử xã hội cụ thể, nói cho đúng, rất cần có một nghiên cứu độc lập về vấn đề này (rất tiếc chưa có!).

Đà Nẵng là một thành phố trẻ. Đà Nẵng chính thức trở thành một đơn vị hành chính vào năm 1888, khi Đồng Khánh thay mặt triều đình Huế ký một đạo dụ nhượng trọn quyền sở hữu Đà Nẵng cho chính phủ Pháp. Lúc đầu Đà Nẵng chỉ gồm 5 xã ở tả ngạn sông Hàn, rồi dần dần được mở rộng với 19 xã.  Đà Nẵng - thành phố trực thuộc Trung ương hiện nay gồm diện tích ấy cộng với toàn bộ huyện Hòa Vang, một huyện của tỉnh Quảng Nam.

Mặc dù Đà Nẵng, một nhượng địa được xác định là thành phố loại 2 theo tiêu chuẩn của Pháp, nhưng suốt 57 năm (1888-1945), quá trình đô thị hóa ở đây diễn ra không nhanh, có thể nói Đà Nẵng phát triển chậm. Cho đến năm 1945 chỉ có một vài cơ sở công nghiệp dịch vụ kiểu hiện đại tập trung ở ga xe lửa và cảng biển. Thành phố được quy hoạch theo kiểu Pháp, chỉ có một số con đường chạy dọc theo bờ tây sông Hàn: Bạch Đằng, Trần Phú và các con đường vuông góc với 2 đường này là phố xá nghênh ngang. Ngay ở trung tâm vẫn còn những làng quê, những xóm chài, đất rộng người thưa như vùng ven biển từ Sơn Trà đến Điện Ngọc, vùng Nam đèo Hải Vân, vùng Vĩnh Trung, Thạc Gián, Hòa Cường...

9 năm kháng chiến chống Pháp phải tập trung lo cho cuộc chiến ngày càng sa lầy vô vọng, chính quyền thực dân cũng không có đầu tư bao nhiêu cho sự phát triển Đà Nẵng.

Từ 1954-1975, trên đất nước ta diễn ra cuộc chống Mỹ, cứu nước cực kỳ khốc liệt. Đà Nẵng trở thành căn cứ liên hiệp hải-lục-không quân khổng lồ của Mỹ trong mưu đồ chiến lược toàn cầu. Để thực hiện chiến lược ấy, Mỹ đã đánh phá hết sức tàn bạo, hủy diệt cả vùng đồng bằng Quảng Nam rộng lớn, dồn dân vào Đà Nẵng. Đà Nẵng thành một trại tập trung khổng lồ. Có lúc dân số Đà Nẵng lên đến trên 1 triệu người, đồng bào Quảng Nam và cả Quảng Trị, Thừa Thiên-Huế cũng bị xúc tát về đây, sống bám vào guồng máy chiến tranh, ở tạm bợ trong những khu dồn, những căn nhà nhỏ chen chúc bên nhau dựng gấp bằng ván ép, các-tông, lợp tôn... điển hình là xóm nhà chồ ở trên sông Hàn.

Sau ngày giải phóng, một việc lớn, một thành tựu quan trọng của cách mạng là đã tổ chức đưa đại bộ phận đồng bào bị xúc tát vào thành phố về lại quê cũ để mau chóng khôi phục và phát triển sản xuất nông nghiệp, giải quyết vấn đề cái ăn - điều tối cần thiết cho hàng triệu người.

Với thực trạng đất nhiều, người thưa (mật độ dân số ở Đà Nẵng theo điều tra năm 2009 bằng 1/4 thành phố Hồ Chí Minh và 1/2 Hà Nội). Quỹ đất ở Đà Nẵng khá dồi dào.

Những năm sau ngày giải phóng cho đến trước đổi mới, Đà Nẵng chưa có thị trường bất động sản, nếu có thì cũng ở mức độ sơ khai.

Lúc đó ở Đà Nẵng còn hiện tượng mua bán đất theo mét tới, chứ không phải là theo mét vuông. Một thửa đất có 1 hoặc nhiều cạnh là một con đường lớn hoặc nhỏ thì được tính bán bằng độ dài của cạnh giáp đường, còn sâu bao nhiêu thì không kể mà tùy ranh giới của thửa đất, 1 mét tới có thể là 30 hoặc cả 100m².

Cũng cần nói rõ, ở Đà Nẵng đất nông nghiệp, đặc biệt là đất lúa rất ít (3.200ha), còn phần lớn là đất vườn, đất gò đồi, đất bãi cát... Điều này rất thuận lợi khi cần chuyển sang đất ở, đất khu dân cư đô thị cả về thủ tục chuyển mục đích sử dụng, về giá chi phí san nền không cao, về rào cản tâm lý tiếc nuối khi phải xóa bỏ đất lúa bờ xôi, ruộng mật,

Dân số Đà Nẵng tăng cơ học trong 5 năm 2004-2009 là 81.000 (khoảng 10% dân số), trong khi đó chỉ 19.300 người chuyển đi khỏi Đà Nẵng. Đà Nẵng đứng sau thành phố Hồ Chí Minh và Bình Dương về tỷ suất di cư. Đáng chú ý là trong số những người di cư đến này có một số lớn là học sinh, sinh viên (mỗi năm có khoảng 10.000 sinh viên, học sinh đến Đà Nẵng học tập). Sự phát triển kinh tế của Đà Nẵng cũng thu hút một lượng đông đảo lao động ngoài thành phố đến để làm ăn sinh sống.

Bên cạnh những người có nguyện vọng an cư lạc nghiệp ở Đà Nẵng, thì một số không ít đã xác định chỉ tạm trú ở đây một thời gian, học xong sẽ trở về quê quán hoặc đi đến bất cứ đâu có điều kiện xin việc và thăng tiến. Nhiều người trong số này không có nguyện vọng có nhu cầu về sở hữu nhà đất, có khoảng 60.000 người nhập cư đang ở trong các nhà trọ.

Theo số liệu 2009, Đà Nẵng có 218 ngàn căn nhà/228 ngàn hộ. Đương nhiên không phải 86% số hộ ở Đà Nẵng có nhà thuộc sở hữu của mình. Có nhiều chủ hộ sở hữu nhiều căn nhà, đồng thời có nhiều hộ không có nhà, phải ở thuê, phải chấp nhận ở những cái gọi là nhà chật chội, tồi tàn. Số liệu năm 2009 còn cho biết, tốc độ tăng nhà ở 5,04% nhanh hơn tốc độ tăng số hộ gia đình 4,6%. Tốc độ tăng nhà ở 5,04% nhanh hơn tốc độ tăng dân số 2,63%. Số nhà được xây dựng mới và cải tạo trong vòng 10 năm chiếm tới 54,5%, số liệu 10 năm trước là 38%. Số nhà có diện tích lớn hơn 48m² năm 2009 là 80%, năm 1999 là 50%.

Những điều nói trên cho thấy, quỹ đất ở Đà Nẵng khá dồi dào. Áp lực từ nhu cầu nhà đất của người dân không quá gay gắt.

Trong những điều kiện trên, chủ trương về xây dựng cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị là một đột phá, phát huy được tiềm năng về quỹ đất của thành phố, làm cho đất đai ở nhiều khu vực vốn chẳng có giá, rẻ như cho, trở nên có giá, không chỉ thay đổi diện mạo của thành phố mà còn làm cho người dân được là chủ sở hữu của những tài sản lớn có điều kiện tham gia sản xuất kinh doanh (chí ít là có thể thế chấp khi cần thiết), có điều kiện sống an cư với nhiều tiện ích hơn.

NGUYỄN ĐÌNH AN

Theo Báo Đà Nẵng