TTO - * Xin cho hỏi hai vợ chồng tôi cùng đứng tên sở hữu căn hộ chung cư mua năm 2009 (đã có giấy chủ quyền nhà). Năm 2009 tôi mua từ chủ đầu tư với giá 690 triệu đồng. Bây giờ tôi muốn bán lại, với giá 700 triệu.
Hiện hai vợ chồng tôi đã mua một căn hộ chung cư khác và đang chờ nhận giấy chủ quyền nhà. Vậy trong trường hợp trên tôi có phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi bán căn hộ chung cư mua năm 2009 không? Nếu có thì cách tính thuế như thế nào?
Tính trên chênh lệch giá mua và giá bán 700 triệu - 690 triệu = 10 triệu x 25% hay là 2% trên 700 triệu đồng?
Hanabizu Ngo, (hanabizu@...)
- Trả lời:
1. Vấn đề miễn thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ khoản 2 Điều 4 nghị định 100/2008/NĐ-CP thì thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 64 nghị định 71/2010/NĐ-CP, trường hợp mua bán nhà ở mà bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng. Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với trường hợp mua nhà ở trả chậm, trả dần được tính từ ngày bên mua thanh toán hết tiền mua nhà ở cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trong trường hợp của vợ chồng bạn, do đã mua thêm một căn hộ chung cư khác, tuy chưa được cấp giấy chứng nhận đối với chủ quyền nhà nhưng nếu quyền sở hữu nhà ở đã được chuyển giao theo quy định nêu trên, nghĩa là vợ chồng bạn không phải sở hữu duy nhất một căn hộ, thì thu nhập từ việc bán căn hộ đã mua năm 2009 của vợ chồng bạn sẽ không thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Trường hợp quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ mới mua chưa được chuyển giao theo quy định nêu trên, nghĩa là vợ chồng bạn vẫn đang sở hữu chỉ duy nhất một căn hộ đã mua năm 2009, thì thu nhập từ việc bán căn hộ này của vợ chồng bạn sẽ thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Tuy nhiên, cũng cần lưu ý theo quy định tại Khoản 2.3 Phần III Thông tư 84/2008/TT-BTC, trường hợp vợ chồng cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng khác thì khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng chỉ vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng khác mới được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng khác không đựợc miễn thuế.
Căn cứ xác định thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do người chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực trong bản khai. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi gian lận thuế theo quy định của Luật quản lý thuế.
2. Cách tính thuế thu nhập cá nhân
Theo thông tin bạn cung cấp, giả định là giá mua và chi phí hợp lý liên quan (690 triệu đồng) cũng như giá bán (700 triệu đồng) đã được xác định (nhưng cần lưu ý phải có hóa đơn, chứng từ phù hợp để chứng minh).
Theo quy định tại Điều 18 và Điều 22 Nghị định 100/2008/NĐ-CP, số thuế thu nhập cá nhân phải nộp được tính bằng thu nhập tính thuế nhân (x) với thuế suất 25%. Trong đó, thu nhập tính thuế được xác định bằng giá bán trừ (-) giá mua và các chi phí hợp lý liên quan.
Tuy nhiên, cần lưu ý, theo Điều 5 thông tư 02/2010/TT-BTC, trường hợp giá bán (700 triệu đồng) ghi trên hợp đồng và kê khai trên tờ khai thuế thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định (đối với nhà và các công trình xây dựng) tại thời điểm hợp đồng mua bán có hiệu lực theo quy định của pháp luật thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.
Bạn cần liên hệ cơ quan thuế tại địa phương để được cung cấp hồ sơ và hướng dẫn thủ tục.
Thân,
Tiến sĩ luật ĐẶNG ANH QUÂN
(Đại học Luật TP.HCM)
http://diaoc.tuoitre.vn
Các bản tin khác
- Chương trình phát triển đô thị thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2018 - 2030
- Siết tín dụng bất động sản: Loại bỏ nhà đầu tư "tay không bắt giặc"
- Cam kết lợi nhuận tựa con dao hai lưỡi
- 03/08/2018 1:25 PM Sang tên sổ đỏ khi nhận thừa kế
- Việt Nam sẽ có đô thị thông minh vào 2025
- 'Địa ốc hạng sang Việt Nam còn nhiều tiềm năng phát triển'
- Biến âu thuyền và cảng cá Thọ Quang thành điểm “ngắm cảnh, ăn uống, vui chơi”?
- 15 NĂM THỰC HIỆN NGHỊ QUYẾT SỐ 33-NQ/TW CỦA BỘ CHÍNH TRỊ (KHÓA IX) Cú hích xây dựng Đà Nẵng đột phá, đáng sống
- Doanh nghiệp Việt Nam-Singapore liên kết hợp tác đầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng
- Dự án căn hộ cao cấp: Những hiện tượng lạ trên thị trường
- Bài toán giải quyết rủi ro khi đầu tư thị trường bất động sản nam Đà Nẵng
- Giá đất tái định cư tại một số dự án trên địa bàn quận Ngũ Hành Sơn và Cẩm Lệ
- Phát triển đô thị Đà Nẵng: Hiện đại, bền vững và thân thiện với môi trường
- Sắp có ‘thuốc’ trị tranh chấp tại các chung cư
- Việt Nam có quá ít bất động sản xanh
- Siết lập vi bằng, mua bán nhà bớt rủi ro
- Nhận diện lực đẩy mới của thị trường bất động sản Đà Nẵng
- Chẳng dại gì mang 800 triệu mua đất ngoại thành, chọn chung cư mà ở
- Sốc với ưu đãi chưa từng có tại công viên giải trí nổi tiếng Đà Nẵng
- Ngắm hoàng hôn trên Cầu Vàng – Bà Nà Hills