Giao dịch bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền: “Độc chiêu” né thuế

Cập nhập : 19-09-2011

(ĐNĐT) - Trong các giao dịch bất động sản (BĐS), không ít người sử dụng “chiêu” hợp đồng ủy quyền (HĐUQ) thay vì làm hợp đồng mua bán để trốn thuế (lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất...). Người mua được người bán ủy quyền thay mặt bên bán thực hiện các giao dịch liên quan tới BĐS và được ủy quyền lại cho người thứ ba để “né” được hai lần thuế. Tuy nhiên, việc mua bán bằng hình thức này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Mất đất vì… lách luật

Bà P. (hiện sống ở quận Gò Vấp, TP Hồ Chí Minh) có một lô đất ở thửa đất số 01-B7 (thuộc phường Thanh Lộc Đán, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng) với diện tích 109m2, hai mặt tiền. Do không sử dụng, bà đã bán lô đất trên cho ông T. (nhà ở Đà Nẵng) với giá khá hời.

Ông T. được mấy người bạn mách nếu ra công chứng làm hợp đồng mua đất thì phải nộp thuế trước bạ và thuế thu nhập (bằng 2,5% giá trị lô đất), nhưng làm HĐUQ thì sẽ không phải mất khoản tiền này. Nghe thấy bùi tai, ông bàn với bà P. làm ủy quyền cho ông với nội dung: ông T. được toàn quyền sử dụng và định đoạt lô đất trên và cho phép được ủy quyền cho người thứ ba.

Một thời gian sau, giá đất ở Đà Nẵng tăng cao, bà P. bất ngờ gửi tới các cơ quan chức năng và cả ông T. một bản thông báo với nội dung đơn phương chấm dứt HĐUQ với lý do: không tin tưởng ông T. (vì theo bà P. thì ông T có những hành vi gian dối khi ông này đang tìm cách ký hợp đồng với Công chứng viên để hợp thức hóa giấy tờ nhằm chiếm đoạt tài sản trên mà không thông báo với bà về tình hình sử dụng của lô đất đã ủy quyền đó).

Mặc dù bức xúc nhưng tính kỹ, ông T. không có gì chứng minh được mình đã mua lô đất trên, nên đành “ngậm ngùi” trả lại cho bà P. May là chỗ “thân tình” nên bà P. đã hoàn trả lại đủ số tiền mà bữa trước ông T. đã đưa và không quên kèm theo đầy đủ cả tiền lãi.

Cũng “đau xót” không kém ông T. là trường hợp của ông H. (ở quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng). Ông B. với ông Đ. là chỗ bạn bè thân tình, nên khi ông B. mua lô đất của ông Đ., hai bên thống nhất “xài” chiêu ủy quyền. Sau đó, ông B. đã bán lô đất trên cho ông H., nhưng không hề biết là ông Đ. bị tai nạn và tử vong trước đó. Lúc này, các con của ông Đ. đã làm đơn kiện để đòi lại lô đất trên (vì họ là người thừa kế của ông B.) thì ông H. mới té ngửa người vì ông và cả người bán đất cho mình là ông B. cũng không hề biết ông Đ. đã chết.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Theo ông Phạm Văn Khánh, Trưởng phòng Công chứng viên – Phòng công chứng số 3 (thành phố Đà Nẵng), khi giao dịch bằng hình thức mua bán BĐS sẽ phải đóng thuế bằng 2,5% giá trị tài sản (trong đó 2% thuế thu nhập cá nhân và 0,5% thuế trước bạ). Nhưng sử dụng HĐUQ thì chỉ phải nộp số tiền phí công chứng là 40.000 đồng cho mỗi giao dịch. “Chính vì né được khoản thuế lớn nên hiện nay hình thức chuyển nhượng BĐS qua HĐUQ khá phổ biến. Đa số các nhà kinh doanh, đầu tư BĐS đều thông qua hình thức này khiến cho Nhà nước thất thu số tiền không nhỏ”, ông Khánh cho biết.

Cũng theo ông Khánh, việc chuyển nhượng BĐS thông qua HĐUQ được sử dụng khi BĐS không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định như chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Nên nếu xét theo mặt pháp lý, hình thức này có thể phát sinh rất nhiều rủi ro bởi HĐUQ quyền có giá trị rất hạn chế.

Ông Khánh phân tích, bản chất của HĐUQ là ở chỗ: bên ủy quyền vì lý do nào đó không thực hiện được các quyền đối với tài sản của mình nên dùng hình thức này để ủy quyền cho người khác thực hiện thay. Thực chất bên được ủy quyền chỉ là người đại diện làm thay, còn tất cả quyền về tài sản đó vẫn là của bên ủy quyền.

Chuyển nhượng BĐS dưới hình thức HĐUQ sẽ khiến cho bên nhận chuyển nhượng phải đối mặt với những rủi ro pháp lý rất lớn cũng là nhận định chung của nhiều luật sư thành phố Đà Nẵng khi trao đổi về vấn đề trên.

Luật sư Võ Văn Thiết, Trưởng phòng Luật sư Thiết và Cộng sự (thuộc Đoàn Luật sư Đà Nẵng), cho biết mặc dù thực chất của vấn đề HĐUQ là một cách hợp thức hóa việc mua bán BĐS một cách trá hình, nhưng pháp luật hiện hành không có quy định nào cấm thực hiện giao dịch này. “Đó vẫn là quyền hợp pháp của công dân, nên những người giao dịch BĐS (thực ra là mua – bán) sử dụng hình thức này để “né” thuế. Tuy nhiên, sự rủi ro là khôn lường”, luật sư Thiết nói.

Theo các luật sư, để tránh rủi ro, khi giao dịch BĐS (kể cả giữa hai bên hay ba bên), các bên nên đến các cơ quan chức năng để làm hợp đồng mua bán và công chứng rõ ràng. Bởi tính ra thực tế so với giá trị của tài sản thì phần nộp thuế đó là không hề lớn. Điều này sẽ vừa giúp Nhà nước tránh thất thoát nguồn thuế thu, và những người liên quan tới các giao dịch BĐS cũng tránh được cảnh “trắng tay”.

Bài và ảnh: Đắc Mạnh

Quy định tại Khoản 1 Điều 588 Bộ luật Dân sự năm 2005: Trong trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất kỳ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền với tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất kỳ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không thông báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc HĐUQ đã bị chấm dứt.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Khoản 4 Điều 589 Bộ luật Dân sự, nếu “Bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền chết, bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết” thì hợp đồng uỷ quyền sẽ chấm dứt. Trong trường hợp này, quyền sử dụng và sở hữu bất động sản sẽ thuộc về bên ủy quyền hoặc người đại diện, hoặc người thừa kế của họ".

Ảnh: Bản thông báo về việc đơn phương chấm dứt HĐUQ mà bà P. gửi tới các cơ quan chức năng và cả ông T.

http://www.baodanang.vn