Pháp luật kinh doanh địa ốc: Những băn khoăn từ nghị trường

Hai dự luật Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu trong kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XIII đang diễn ra, được đánh giá là có nhiều điểm tiến bộ, tích cực trong việc giải quyết tồn tại lâu nay, như bất động sản hình thành trong tương lai, mở rộng diện sở hữu của người nước ngoài, vấn đề tính diện tích căn hộ chung cư…

Dù vậy, vẫn còn nhiều băn khoăn từ nghị trường, mà các ban soạn thảo cần cân nhắc, nghiên cữu kỹ lưỡng. Các đại biểu chỉ ra các “hạt sạn” trong 2 dự luật, mà nếu không cẩn thận, có thể tạo ra những bất cập mới, những vướng mắc cơ chế mới và rất khó giải quyết nếu như luật được thông qua.

Đơn cử như vấn đề bất động sản hình thành trong tương lai, luật hiện hành không cho phép cho thuê, cho thuê mua loại bất động sản này và như vậy, chủ đầu tư không thể tận dụng khả năng huy động vốn dựa trên việc hoàn thiện dần công trình bất động sản.

Tuy nhiên, bất động sản hình thành trong tương lai cũng là mặt hàng đầy rủi ro, rất dễ nảy sinh tranh chấp. Do đó, các đại biểu Quốc hội yêu cầu, cần quy định chặt chẽ hơn, nhất là các quy định bảo vệ quyền bên mua, bên yếu thế hơn.

Ban soạn thảo dự luật đã thiết kế quy định về bảo lãnh, theo đó, để được bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh giao dịch đó. 

Dự luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cũng dành Điều 16 quy định cụ thể về bảo lãnh, trong đó có quy định, nếu chủ đầu tư không bàn giao bất động sản đúng thời hạn, hoặc chưa bàn giao cho khách hàng, mà đã bị giải thể, phá sản, thì bên nhận bảo lãnh, tức ngân hàng có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước hoặc thay thế chủ đầu tư tiếp tục xây dựng để bàn giao nhà cho khách hàng.

Quy định này được xem là để hạn chế rủi ro cho khách hàng, nhưng lại đẩy ngân hàng vào thế khó. Liệu các ngân hàng có muốn tiếp nhận các công trình dở dang để hoàn thiện nó và bàn giao cho khách hàng khi chủ đầu tư đã không còn năng lực thực hiện? Tất nhiên, nếu đánh giá có cơ hội sinh lời, ngân hàng vẫn làm, bởi cơ bản, hoạt động ngân hàng là tìm kiếm lợi nhuận từ trong rủi ro. Thế nhưng, hẳn là phí bảo lãnh sẽ không nhỏ và chi phí này sẽ được đưa vào giá nhà.

Đại biểu Nguyễn Minh Quang cho rằng, với quy định này, sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ phụ thuộc vào ngân hàng, doanh nghiệp muốn bán được bất động sản hình thành trong tương lai sẽ phải chạy theo ngân hàng để được bảo lãnh. Trong khi đó, ngân hàng là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện và được quản lý chặt chẽ.

Cho đến nay, Luật Các tổ chức tín dụng chỉ cho ngân hàng thực hiện 3 nghiệp vụ là nhận tiền gửi, cấp tín dụng, cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản và không được kinh doanh bất động sản. Chắc chắn, các ngân hàng sẽ không dám cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư nếu như không được sự chấp thuận của Ngân hàng Nhà nước, điều có thể thấy ngay là bất khả thi. Đại biểu Nguyễn Quốc Bình đặt vấn đề, quy định như vậy có phải là mở cửa để ngân hàng kinh doanh bất động sản?

Đáng chú ý, đại biểu Nguyễn Minh Quang có gợi ý về một số giải pháp khác thay vì bảo lãnh, đó là mua bảo hiểm, ký quỹ đối với tiền tạm ứng của khách hàng và giải ngân theo tiến độ công trình.

Cũng về bất động sản hình thành trong tương lai, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có quy định, cho phép dùng nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp tại các ngân hàng. Theo Dự luật này, cả 2 loại là nhà ở trong dự án và nhà ở trên đất tư hình thành trong tương lai đều được thế chấp.

Tuy nhiên, Thông tư Liên tịch 01/2014/TTLT/NHNN-BXD-BTP-BTNMT vừa được ban hành, có hiệu lực từ 16/6/2014 lại không có quy định về thế chấp loại nhà ở trên đất tư hình thành trong tương lai. Cũng không có quy định về thế chấp quyền tài sản hình thành từ hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Ở khía cạnh khác, để ra được Thông tư liên tịch này, 4 bộ chức năng nói trên đã phải mất tới 4 năm, dù nhu cầu của thị trường là rất cấp thiết. Nếu dự luật này với quy định có khác biệt với Thông tư nói trên, liệu đến bao giờ các cơ quan chức năng mới có văn bản hướng dẫn để thực hiện?

Đến các nội dung khác

Một chủ trương khác được chờ đợi từ lâu, đó là mở  rộng diện sở hữu bất động sản của người nước ngoài. Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần này đã đưa vào quy định cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cũng cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được xây dựng nhà ở trên đất Nhà nước giao, cho thuê và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất trong các dự án bất động sản.

Tuy nhiên, Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 lại quy định: ”Người nước ngoài, hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam”. Và trong số chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không có chủ thể là “tổ chức, cá nhân nước ngoài”.

Các đại biểu đều đánh giá, hướng đi này là cần thiết để kêu gọi đầu tư nước ngoài, thu hút nhân tài, nguồn lực, kinh nghiệm để phát triển kinh tế xã hội..., nhưng rõ ràng, cần nghiên cứu, rà soát, chỉnh lý để đảm bảo sự thống nhất giữa các luật. Có như vậy, luật ban hành mới có thể thực thi.

Ngoài các vấn đề nêu trên, các đại biểu cũng có nhiều ý kiến về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở. Theo các đại biểu, nội dung này không được dự luật quy định cho phù hợp với luật hiện hành. Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định, khi cá nhân và cá nhân chuyển nhượng nhà ở, thì thời điểm chuyển quyền là thời điểm đã thanh toán xong. Theo các đại biểu, quy định như vậy là không thống nhất với Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự, việc chuyển quyền chỉ có hiệu lực kể từ khi đăng ký quyền sở hữu, đăng ký vào sổ địa chính.

Có đại biểu dẫn ví dụ, nếu quy định như vậy, giả sử giao dịch nhà ở gắn liền với đất, sau khi thanh toán, chưa đăng ký vào sổ địa chính, nếu phát sinh tranh chấp, thì theo Luật Đất đai, quyền sử dụng đất là của người bán, còn nhà ở lại thuộc người mua. Khi đó tính sao?

Theo đại biểu Nguyễn Quốc Bình, nhà ở là tài sản đặc thù và thời điểm chuyển quyền của nhà phải gắn liền và thống nhất với thời điểm chuyển quyền của đất. Vì vậy, thời điểm chuyển quyền của nhà nên đồng bộ với quy định tại Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai, tức là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.