Tại các nước, công việc thẩm định giá đất được giao cho các chuyên viên giá đất và bất động sản chuyên nghiệp chứ không phải là công việc của công chức như ở Việt Nam.
Phòng Công nghiệp và Thương mại Việt Nam (VCCI) đang tiến hành rà soát Luật Đất đai 2003 để phục vụ cho việc sửa đổi luật này trong thời gian tới. Theo phân tích của các chuyên gia và luật sư tham gia góp ý vào báo cáo rà soát Luật Đất đai do VCCI thực hiện, vấn đề giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng hiện nay chính là nguồn cơn chủ yếu của các đơn thư khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai.
Khó xác định giá đất thị trường
Luật sư Nguyễn Minh Thắng, Công ty Luật Basico, cho rằng do việc xác định giá đất không phù hợp với ý chí và nguyện vọng của chủ sử dụng đất, pháp luật lại chưa quy định cụ thể cơ chế giải quyết bất đồng về giá đất nên người dân phải khiếu kiện, khiếu nại, tụ tập về các TP lớn để kiến nghị các cơ quan cấp trên.
Dẫn chứng, luật sư Trương Thanh Đức, Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Hàng hải, kể: “Ngay cạnh nhà tôi có một công trình chào mừng 1.000 năm Thăng Long (đoạn đường Văn Cao - Hoàng Hoa Thám) nhưng lễ thì đã qua cả năm mà công trình thì vẫn ngổn ngang nằm đó. Nguyên nhân chính là do không giải phóng được mặt bằng. Bởi lẽ giá thị trường tại đó 200 triệu đồng/m2 nhưng giá bồi thường chỉ có 30 đến 40 triệu đồng/m2 thì làm sao người dân nào đồng ý!”.
Theo TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, vấn đề bồi thường theo giá thị trường rõ ràng không đơn giản. “Bởi lẽ đối với đất đô thị, giá trị của đất phụ thuộc vào vị trí thửa đất. Không những thế, giá thị trường phụ thuộc vào quan hệ cung cầu và quan hệ cạnh tranh nên luôn biến động. Trong khi đó, bồi thường là một quá trình kéo dài, vậy chọn giá thị trường tại thời điểm nào? Rõ ràng chỉ có thể nói đến mặt bằng giá bình quân trong một khu vực cụ thể tại thời đoạn cụ thể, rồi gia giảm trong quá trình thương lượng thỏa thuận với người có quyền sử dụng đất” - ông Liêm phân tích.
Giá đất luôn biến động nên vấn đề bồi thường theo giá thị trường rõ ràng không đơn giản. Trong ảnh: Người dân bị thu hồi đất ở quận 2, TP.HCM làm thủ tục lãnh tiền bồi thường giải tỏa. Ảnh: HTD
Không thể cứ rượt đuổi mãi
“Giá đất luôn luôn biến động và ngày càng tăng cao, nếu cứ rượt đuổi theo giá thị trường như vậy thì không bao giờ tới đích được. Nhà nước nên coi quyền sử dụng đất là hàng hóa, có thể mua bán, chuyển nhượng còn Nhà nước chỉ thanh tra, kiểm tra chứ không trực tiếp thẩm định giá trên thị trường. Để tránh tình trạng “vừa đá bóng vừa thổi còi”, nên có công ty tư vấn định giá độc lập” - ông Nguyễn Ngọc Tuấn, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài chính, nêu giải pháp.
Ông Liêm cũng nêu kinh nghiệm của nước ngoài: “Tại các nước, công việc thẩm định giá đất được giao cho các chuyên viên giá đất và bất động sản chuyên nghiệp. Họ được đào tạo bài bản, có kinh nghiệm và kỹ năng cần thiết, được cấp phép hành nghề qua thi cử, chứ không phải là công việc nghiệp dư của công chức như ở nước ta”.
Nhìn nhận vấn đề ở gốc sở hữu đất đai, luật sư Đức cho rằng nếu quy định sở hữu tư nhân về đất đai thì câu chuyện bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ đơn giản hơn nhiều. Còn cứ khư khư quan điểm sở hữu nhà nước về đất đai thì khó giải quyết được bài toán này.
50% khiếu kiện đất đai liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng. Cụ thể, trong số 500.000 vụ khiếu kiện đất đai gần đây có tới 276.000 vụ liên quan tới bồi thường giải phóng mặt bằng. TS TRẦN QUANG HUY, Trưởng bộ môn đất đai, Trường ĐH Luật Hà Nội Cần ghi nhận nguyên tắc thỏa thuận Thực tế hiện nay phản ánh hai nhu cầu cơ bản của người dân. Một là việc xác định giá đất cần dựa trên nguyên tắc thỏa thuận, nhất trí của các bên liên quan. Hai là cần có cơ chế minh bạch và công bằng để giải quyết bất đồng về xác định giá đất. Luật Đất đai cần ghi nhận thêm những nguyên tắc: Mang tính thị trường, bình đẳng và thỏa thuận. Chẳng hạn, người sử dụng đất có quyền đề nghị UBND xác định lại giá đất theo bất kỳ một phương pháp định giá đất nào. Chủ thể sử dụng đất có quyền thuê tư vấn hoặc trực tiếp đưa ra các căn cứ chứng minh phương pháp định giá đất của mình... Luật sư NGUYỄN MINH THẮNG, Công ty Luật Basico |
THU HẰNG
http://phapluattp.vn
Các bản tin khác
- Chương trình phát triển đô thị thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2018 - 2030
- Siết tín dụng bất động sản: Loại bỏ nhà đầu tư "tay không bắt giặc"
- Cam kết lợi nhuận tựa con dao hai lưỡi
- 03/08/2018 1:25 PM Sang tên sổ đỏ khi nhận thừa kế
- Việt Nam sẽ có đô thị thông minh vào 2025
- 'Địa ốc hạng sang Việt Nam còn nhiều tiềm năng phát triển'
- Biến âu thuyền và cảng cá Thọ Quang thành điểm “ngắm cảnh, ăn uống, vui chơi”?
- 15 NĂM THỰC HIỆN NGHỊ QUYẾT SỐ 33-NQ/TW CỦA BỘ CHÍNH TRỊ (KHÓA IX) Cú hích xây dựng Đà Nẵng đột phá, đáng sống
- Doanh nghiệp Việt Nam-Singapore liên kết hợp tác đầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng
- Dự án căn hộ cao cấp: Những hiện tượng lạ trên thị trường
- Bài toán giải quyết rủi ro khi đầu tư thị trường bất động sản nam Đà Nẵng
- Giá đất tái định cư tại một số dự án trên địa bàn quận Ngũ Hành Sơn và Cẩm Lệ
- Phát triển đô thị Đà Nẵng: Hiện đại, bền vững và thân thiện với môi trường
- Sắp có ‘thuốc’ trị tranh chấp tại các chung cư
- Việt Nam có quá ít bất động sản xanh
- Siết lập vi bằng, mua bán nhà bớt rủi ro
- Nhận diện lực đẩy mới của thị trường bất động sản Đà Nẵng
- Chẳng dại gì mang 800 triệu mua đất ngoại thành, chọn chung cư mà ở
- Sốc với ưu đãi chưa từng có tại công viên giải trí nổi tiếng Đà Nẵng
- Ngắm hoàng hôn trên Cầu Vàng – Bà Nà Hills