Đầu tư BĐS trước đợt "sóng thần"

     Hiện tượng liên tiếp xảy ra những vụ vỡ nợ tín dụng đen thời gian gần đây rõ ràng là một chỉ báo cho thấy, sự chịu đựng của chính sách thắt chặt tín dụng âm ỉ suốt nhiều tháng qua đã chạm giới hạn nguy hiểm. Khi ngân hàng được lệnh "cắt cầu" với bất động sản, các nhà băng không chỉ nói không với các khoản vay mới mà còn ráo riết thu hồi các khoản nợ cho vay trước đó. Tình trạng dòng tiền cạn kiệt, cú đánh bồi thêm là thị trường nhà đất đóng băng không có thanh khoản đã làm vỡ tung mắt xích yếu nhất là những tay đầu cơ trước nay vốn xoay tiền bằng mọi giá với lãi suất cực cao để ném vào những vụ "lướt sóng", làm giá.

Hình minh họa

    Trao đổi với Doanh Nhân, ông Trần Như Trung, Trưởng phòng nghiên cứu của Savills Việt Nam cho biết, ông từng nói chuyện với một chủ đầu tư có rất nhiều dự án bất động sản, đi xe Rolls Royce cực kỳ hoành tráng, nhưng lại không bói đâu ra nổi 100 triệu đồng tiền mặt vì vốn đã bị chôn hết vào các dự án. Ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch CEO Group nhận xét, chính việc không có thị trường đã đẩy bất động sản vào thời kỳ khó khăn nhất từ trước đến nay. Hai tổng giám đốc của hai doanh nghiệp bất động sản khác cũng chia sẻ rằng, không ngờ năm nay tình hình lại xấu đến thế. Nhiều doanh nghiệp bất động sản căn cứ trên cơ sở diễn biến tình hình của năm ngoái để xây dựng và triển khai kế hoạch cho năm 2011 đã ‘vỡ trận’ do chính sách và thị trường đột ngột ‘rẽ ngoặt’.

    Nhiều người cho rằng, sự kiện Công ty cổ phần Địa ốc Dầu khí (PVL) hạ giá căn hộ tới gần 35%, chấp nhận lỗ để rút vốn về sẽ kích thích làn sóng bán tháo bất động sản. Tuy nhiên, thực tế không hẳn như vậy khi mà PVL đưa điều kiện chỉ bán sỉ số căn hộ nói trên và khách hàng có nhu cầu phải bốc thăm. Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản bình luận, PVL không phải chủ đầu tư mà chỉ là nhà đầu tư thứ cấp, việc bán phá giá căn hộ sẽ khiến người mua giá cao trước đó bị thiệt hại và chắc chắn họ sẽ phản ứng. Ông quả quyết khó có chuyện bán tháo bất động sản tại Hà Nội mà các chủ đầu tư sẽ chỉ đưa ra nhiều chiêu khuyến mãi, kích cầu.

Ông phân tích, với các nhà đầu tư thứ cấp trót "ôm" hàng thời điểm giá nhà đất cao, họ thường có tâm lý chờ thị trường ấm lên rồi mới bán để giảm thiểu thiệt hại. Còn những người trường vốn, tham gia thị trường từ sớm, mua được lúc giá thấp không có gì phải vội. Hơn nữa, muốn bán tháo lúc này cũng không phải dễ vì thị trường bất động sản hầu như không có giao dịch. Áp lực lớn đè lên những khoản vay đáo hạn phần nào giải thích cho các vụ vỡ nợ gần đây. Thời điểm cuối năm 2011 và nửa đầu 2012 sẽ là thử thách mang tính sống còn với cả các chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp.

     Hỏi ông Trần Như Trung: liệu Savills kết luận tiền trong dân còn nhiều có là chủ quan? Ông Trung hỏi lại: "đã ra hiệu vàng chứng kiến cảnh một số người mua liền hàng trăm cây vàng một lúc chưa"? Lại đặt vấn đề trên với tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản, ông này không trả lời thẳng mà cho biết, tháng 10 vừa qua công ty ông mở bán gần 190 lô đất nền diện tích từ 120m2 trở lên tại Vĩnh Phúc, kết quả chỉ trong 4 ngày bán được gần 70% sản phẩm, có người xuống tiền mua liền 3 lô.

Tuy bán được hàng, nhưng vị tổng giám đốc nọ tỏ ra cực kỳ thận trọng khi dự báo về năm tới. Ông nhấn mạnh, không có thị trường thì không có lý do gì doanh nghiệp triển khai các dự án mới. Lúc này thu hồi các khoản nợ cũ và tạm dừng triển khai các dự án mới thực sự là khôn ngoan. Để trụ lại được, doanh nghiệp buộc phải cơ cấu lại một cách thực sự chứ không còn là chuyện hô khẩu hiệu. Việc cắt giảm nhân công, cắt giảm chi phí, điều chỉnh chiến lược kinh doanh, thay đổi sản phẩm… là bắt buộc.

     Tâm sự này có vẻ tương thích với kết quả điều tra mới đây của Savills khi có tới 68% các chủ đầu tư cho biết sẽ thay đổi, điều chỉnh chiến lược kinh doanh. Savills đưa ra các thống kê khá giật mình rằng, thời gian qua hầu hết các sản phẩm bất động sản đã và đang được ồ ạt xây dựng, tung ra thị trường lại không phải là thứ khách hàng cần, thứ họ cần lại đang thiếu.

     Sản phẩm bất động sản cao cấp đang dư thừa nhưng, lại không nhiều người đủ lực với tới. Khách hàng của dòng cao cấp vốn ít ỏi sẽ kén chọn các khu đẳng cấp, kể cả uy tín chủ đầu tư cũng phải đẳng cấp, vậy nên Vincom Villages dù giá cao ngất vẫn bán chạy. Ai dám nói những người bỏ hàng triệu đô mua biệt thự ở đây là dại? Nhưng đây là cuộc chơi không dành cho nhiều tay chơi nên bắt chước VinGroup không dễ, thậm chí còn nguy hiểm. Ngay VinGroup cũng điều chỉnh rất nhanh, thể hiện qua việc giảm diện tích căn hộ tại Times City, một việc mà người trong giới phải thừa nhận thay đổi phê duyệt thiết kế trong thời gian cực ngắn đã đủ nói lên uy lực của chủ đầu tư đến đâu.

     Nhiều doanh nghiệp bất động sản ý thức rõ, đây là thời điểm cần phải "bẻ lái". Không dưng ông Nguyễn Hữu Đường, Tổng giám đốc Hòa Bình Group, người đã từng rất thành công với các khu bất động sản cao cấp tại Hà Nội lại đi đầu tư xây Hòa Bình Green City mà ông khoe chất lượng hơn hẳn tòa nhà 93 Lò Đúc, công trình đầu tiên ở Hà Nội chống được động đất cấp 8, nhưng lại chấp nhận bán giá bình dân? Thậm chí, ông Đường còn tuyên bố sắp tới Hòa Bình Group sẽ đầu tư vào phân khúc nhà thu nhập thấp…

      Ở Việt Nam lâu nay, tâm lý thường đóng vai trò quyết định trong các làn sóng đầu tư địa ốc, chứng khoán, vàng hay ngoại tệ. Tuần qua, Chính phủ vừa khẳng định sẽ không để hệ thống ngân hàng đổ vỡ, nhưng điều đó có thể vẫn chưa đủ để trấn an dư luận về nguy cơ cú sốc vỡ nợ tín dụng đen sẽ lan đến một số ngân hàng yếu kém. Khảo sát nhanh một số nhà đầu tư đa số cho rằng, tốt nhất không nên giữ nhiều tiền mặt ở ngân hàng lúc này do lãi suất đã không còn ý nghĩa so với đà trượt giá và cả nguy cơ rủi ro hệ thống. Quan trọng hơn, bất động sản về trung dài hạn vẫn là kênh đầu tư an toàn và "mùa xuân" của giới "lướt sóng" đã qua rồi.