Được vay tới 70% giá trị nhà

Theo Dự thảo Nghị định, tại các đô thị (từ loại đặc biệt cho đến loại 3) trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư, quy hoạch phát triển khu kinh tế, khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất, khu công nghệ cao, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hội và chỉ đạo cơ quan chức năng xác định cụ thể vị trí, địa điểm, quy mô diện tích đất của từng dự án phát triển nhà ở xã hội, đảm bảo đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để giao cho các chủ đầu tư.

Diện tích đất và các thông tin về khu vực, địa điểm dành để phát triển nhà ở xã hội phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở xã hội cấp tỉnh.

Các đô thị từ loại đặc biệt cho đến loại 3 có trách nhiệm bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hội (Ảnh minh hoạ)

Dự thảo còn quy định, các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị cũng phải dành quỹ đất cho nhà ở xã hội. Cụ thể, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội. Chủ đầu tư có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%.

Các khu công nghiệp cũng phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động. Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội được phân bổ vào tiền thuê đất tại khu công nghiệp đó.

Dự thảo Nghị định dành Chương III để quy định về việc vay vốn ưu đãi từ ngân hàng chính sách xã hội để mua nhà. Theo đó, cá nhân, hộ gia đình muốn vay vốn để mua nhà ở xã hội đảm bảo các điều kiện: thực hiện gửi tiền tiết kiệm tại Ngân hàng Chính sách xã hội trong thời gian tối thiểu 6 tháng cho đến khi có số dư tiền gửi đủ đáp ứng phần vốn tự có để đảm bảo thanh toán tiền mua nhà theo hợp đồng mua bán ký kết với chủ đầu tư.        

Mức vốn vay khi mua, thuê mua nhà ở xã hội tối đa bằng 70% giá trị hợp đồng mua - bán hoặc hợp đồng cho thuê mua nhà ở xã hội.

Đề xuất áp dụng tín chấp cho chủ đầu tư vay vốn làm nhà ở xã hội

Dự thảo Nghị định trên được đánh giá là có nhiều quy định tiến bộ vượt bậc, giúp người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà. Tuy nhiên, theo luật sư Hoàng Ngọc Thanh Bình, Phó giám đốc Công ty luật Vinh Đức, mặc dù dự thảo Nghị định có quy định tiêu chí đối tượng được mua nhà ở xã hội, nhưng nếu không làm tốt sẽ dễ dẫn đến gian lận, bởi trong các tiêu chí được mua nhà thì ưu tiên số một là người chưa có nhà hoặc nhà diện tích bình quân dưới 10 mét vuông/người được quyền mua. Đặt trường hợp một người có nhà của bố mẹ nhưng chưa sang tên, vậy họ cũng được tính là chưa có nhà? Ngoài ra, với trường hợp nhà đất không có “sổ đỏ”, hoặc đất “nhảy dù” nhưng không thuộc quy hoạch,  người sống trên nhà đất đó nếu đăng ký mua nhà ở xã hội thì xử lý thế nào, có cho họ mua không? Vì trên giấy tờ, họ vẫn là người chưa được sở hữu nhà đất nào.

Ở khía cạnh nhà đầu tư, ông Nguyễn Tuấn Long, Phó Giám đốc Công ty CP Đầu tư xây dựng phát triển nhà số 7 Hà Nội băn khoăn, dự thảo Nghị định có quy định về vay vốn để phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, 3 đối tượng là Doanh nghiệp, Hợp tác xã, Hộ gia đình cá nhân có đầu tư bỏ vốn xây dựng nhà ở xã hội đều được vay vốn. Tuy nhiên theo Điều 12 dự thảo thì: “mức vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán được duyệt và không quá 70% giá trị tài sản đảm bảo tiền vay”.

Ông Long cho rằng, đi vay để làm nhà ở xã hội mà lại phải có tài sản thế chấp thì sẽ rất khó cho doanh nghiệp, bởi không phải ai cũng có đủ tài sản mà thế chấp. Nên nghiên cứu bổ sung thêm hình thức tín chấp trong xây dựng nhà ở xã hội. Bởi cũng theo dự thảo này, chủ đầu tư phải có số vốn tối thiểu 30% để làm dự án thì mới được vay. Khi chủ đầu tư đã bỏ 30% vốn thì đương nhiên họ không thể bỏ bê dự án, bởi nếu bỏ thì họ mất không số vốn này.         

Cũng có ý kiến cho rằng: Dự thảo Nghị định quy định, giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc tính đủ các chi phí để thu hồi vốn, kể cả lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Tuy nhiên, việc xác định chi phí đầu tư một dự án nếu theo các đầu mục như quy định của Nhà nước thì không phản ánh hết tổng chi phí, bởi có những khoản mục không nằm trong quy định. Chẳng hạn chậm giải phóng mặt bằng, nhiều khi để sớm “bốc” được các hộ dân chây ỳ trong một dự án, chủ đầu tư phải chi thêm, ngoài mức quy định của Nhà nước, có nhiều trường hợp đền bù rồi còn phải cho tiền hỗ trợ họ chuyển nhà, những khoản này đâu được tính vào chi phí.

Duy Hữu

Theo Báo Đầu tư