Thị trường BĐS năm 2012: Khó khăn và cơ hội

Theo ông Trường, trong ngắn hạn, thị trường còn khó khăn do nền kinh tế thế giới vẫn tiếp tục bất ổn, tình hình kinh tế vĩ mô trong nước tăng trưởng thấp, lạm phát ở mức cao, chính sách tiền tệ vẫn bị thắt chặt, tâm lý bi quan và đứng ngoài thị trường… Đây sẽ là những yếu tố có tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản trong năm 2012.

Theo đó, xu hướng giảm giá bất động sản sẽ còn tiếp diễn, có những phân khúc hoặc khu vực mức giảm có thể xuống tiếp tới một vài chục phần trăm trong vòng 1-2 năm tới. Không chỉ các nhà đầu tư lướt sóng phải bán tháo bất động sản với giá rẻ, mà ngay cả các doanh nghiệp, chủ đầu tư cũng phải hạ giá bán, thậm chí phải bán lại dự án để thu hồi vốn nếu không muốn lâm vào tình cảnh bị phá sản.

Ảnh minh họa

Sau một thời gian tăng nóng, thị trường bất động sản tại Hà Nội và nhiều tỉnh, thành khác đang bước vào giai đoạn sàng lọc, điều chỉnh và nối gót thị trường bất động sản Tp.HCM cách đây 2-3 năm. Cho đến nay, thị trường Tp.HCM vẫn chưa có dấu hiệu “đi lên” thì chắc chắn thị trường Hà Nội sẽ phải cần nhiều thời gian hơn mới có thể khởi sắc trở lại. Tại Việt Nam, trong vòng 3 năm tới sẽ khó có hiện tượng tăng giá mạnh, “sốt nóng” trên diện rộng như thường xảy ra ở những năm trước. Nếu có thì tại mỗi tỉnh/thành chỉ có thể “sốt” cục bộ ở một số khu vực, chủ yếu tại các nơi có giá nhà đất còn thấp, chưa tăng ảo nhiều do các yếu tố đầu cơ, hoặc tại những nơi có nhiều thay đổi về quy hoạch, hạ tầng kinh tế xã hội.

Tuy nhiên, xét trên nhiều khía cạnh, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có nhiều yếu tố để thúc đẩy sự phát triển như: Gia tăng dân số, mức độ đô thị hóa, thu nhập tăng và sự xuống cấp của các khu nhà ở cũ… Nhiều người ở thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM vẫn chưa có nhà ở, chủ yếu phải ở nhà thuê, mà nhà cho thuê đa số lại mang tính tạm bợ, không đáp ứng được nhu cầu cuộc sống của người dân. Trong khi đó, Việt Nam là nước có dân số trẻ, lượng cầu về nhà ở sẽ còn tiếp tục tăng mạnh.

Vì vậy, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, trong trung và dài hạn, thị trường vẫn có nhiều tiềm năng phát triển tốt, nhà đầu tư và người dân không nên quá bi quan. Mặc dù tín dụng thắt chặt khiến cung tiền giảm, nhưng xét về tổng quan thì lượng tiền có thể tham gia vào thị trường bất động sản hiện vẫn còn rất nhiều, đặc biệt là nguồn tiền trong dân và nguồn vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Nhiều người có nhu mua để ở hoặc đầu tư vẫn đang chờ đợi, "rình rập" và sẵn sàng tham gia ngay vào thị trường khi nhìn thấy cơ hội. Ngoài ra, dù bất động sản đang giảm giá ở hầu hết các khu vực và các phân khúc nhưng theo giới chuyên môn thì việc giảm giá bất động sản hiện nay mới chỉ là giảm lãi của các doanh nghiệp, chủ đầu tư chứ chưa phải là thua lỗ. Đây vẫn là lĩnh vực sinh lợi nhuận tốt so với nhiều ngành kinh doanh khác, và chắc chắn sẽ còn thu hút nhiều nguồn vốn từ các nơi đổ về.

Tuy nhiên, với lượng lớn nhà tồn đọng giá cao như hiện nay, các nhà đầu tư, nhất là những người đoản vốn đang “ôm” bất động sản cần phải giảm giá bán nhiều hơn nữa, thậm chí là rất thấp so với mặt bằng chung thì mới mong bán được trong thời điểm này để cắt lỗ. Càng để lâu có thể họ sẽ càng bị lỗ nặng hơn trong bối cảnh giá bất động sản vẫn đang lao dốc, người mua thì có tâm lý chờ đợi.

Năm 2012 sẽ là năm tái cấu trúc thị trường bất động sản, thị trường sẽ có diện mạo mới, nguồn cung mới cho phân khúc nhà cao cấp sẽ giảm và lượng nhà giá rẻ sẽ tăng lên. Dự báo tình hình giao dịch có thể sẽ được cải thiện, tính thanh khoản tăng lên ở các phân khúc nhà đất có giá rẻ hoặc trung bình. Đây sẽ là cơ hội cho những nhà đầu tư biết “nhìn xa trông rộng” và có khả năng tài chính ổn định.

Do đó, đối với người mua, giới chuyên môn khuyên rằng không nên giữ tâm lý chờ đợi lâu, tùy thuộc vào nhu cầu và điều kiện tài chính, cần biết lựa chọn và nắm bắt những cơ hội phù hợp. Chưa chắc chờ đợi đã tốt bởi 3 lý do: Thứ nhất, là tình hình lạm phát có khả năng tiếp tục gia tăng, đồng tiền ngày càng mất giá; thứ hai, hiện một số lượng lớn bất động sản vẫn nằm trong tay của những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, họ không chịu quá nhiều áp lực trong việc trả nợ ngân hàng nên vẫn quyết “ôm” bất động sản chờ qua giai đoạn khó khăn này, chứ không chịu giảm giá bán; thứ ba, là tình hình thị trường bất động sản vẫn diễn biến rất phức tạp, khó lường và luôn chứa đựng những yếu tố bất ngờ.

"Một minh chứng dễ thấy nhất là ngay sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế trong giai đoạn 2007 - 2008, thị trường bất động sản đã bất ngờ “nổi sóng” sau một thời gian dài ảm đạm trước sự ngỡ ngàng của giới đầu tư. Vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam là tình trạng đầu cơ tràn lan khiến thị trường bị bóp méo, không hoạt động đúng theo quy luật cung cầu thông thường. Chưa biết tới khi nào mới có những biện pháp hiệu quả để hạn chế tình trạng này và khi thị trường còn hoạt động không hoàn toàn theo quy luật cung cầu thì luôn có nhiều yếu tố bất ngờ có thể xảy ra." - ông Trường nhấn mạnh.

Đối với quyết định yêu cầu các ngân hàng siết tín dụng bất động sản của Chính phủ, chính sách điều tiết thị trường là cần thiết trong thời kỳ lạm phát tăng cao như hiện nay, tuy nhiên nên từ từ và ở mức độ vừa phải, bởi mọi sự đổ vỡ đều gây ra những hậu quả không tốt. Việc siết chặt tín dụng bất ngờ và ở mức thấp đã khiến cho thị trường bất động sản chao đảo, nhiều dự án bị đình lại, thanh khoản giảm sút nghiêm trọng. Nếu tình trạng này xảy ra trong thời gian dài có thể tác động xấu đến các tổ chức tín dụng và nền kinh tế nói chung.

Việc giải cứu thị trường bất động sản vào thời điểm này có thể chưa cần thiết, nhưng cần khôi phục lại tâm lý, niềm tin của nhà đầu tư cũng như người dân để tránh những hậu quả to lớn từ sự đổ vỡ không đáng có của thị trường.