Giao lưu trực tuyến về Công chứng hợp đồng nhà, đất

Công chứng viên NGUYỄN HỒ PHƯƠNG VINH - Phó Phòng công chứng số 1 trả lời :

Chào bác,

Trong trường hợp chủ sở hữu tài sản (con gái của bác) trước khi chết không để lại di chúc thì những người được thừa kế theo pháp luật được quy định tại Điều 676 Bộ Luật Dân sự như sau:

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Bố bạn tôi mất tháng 01 năm 2014 có để lại mảnh đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Bà nội bạn tôi đã chết năm 2005, ông nội bạn tôi đã mất tháng 03 năm 2015. Ông, bà nội có tất cả 04 người con gồm 02 trai và 02 gái trong đó có bố bạn tôi. Khi chết, bố bạn tôi chỉ có 01 người vợ và 03 người con, 02 trai và 01 gái. Người con gái đã mất ngày 26/01/2015, khi chết, người con gái có chồng và 01 người con đẻ. Nay, gia đình bạn tôi muốn khai nhận quyền sử dụng đất này cho mẹ bạn tôi. Vậy những người nào được hưởng thừa kế và phải đi đến cơ quan công chứng để ký.Rất mong được các Công chứng viên hướng dẫn thủ tục để gia đình bạn tôi làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế tài sản của bố để lại. Xin châm thành cảm ơn!

Công chứng viên NGUYỄN TRÍ HÒA - Trưởng phòng công chứng số 1trả lời :

Theo quy định của Bộ Luật Dân sự, trường hợp người có tài sản chết mà không để lại di chúc thì việc thừa kế được phân chia theo Pháp luật. Khoản 1 điều 676 Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy định hàng thừa kế thứ nhất của người để lại di sản (bố người bạn của bạn) bao gồm vợ, bố mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi. 

Căn cứ quy định trên, năm 2014, bố của người bạn đó mất, vợ, các con của ông ấy và cha đẻ của ông là người thuộc hàng thừa kế thứ nhất (mẹ mất trước 2014 nên không thuộc diện thừa kế). 

Tháng 1-2015, con gái của người để lại di sản mất (nếu không có di chúc) thì chồng, con của người đó và mẹ đẻ là người thuộc hàng thừa kế thứ nhất được thừa hưởng tài sản. 

Tháng 3-2015, cha của người để lại di sản mất (nếu không có di chúc) thì 4 người con của người chết thuộc hàng thừa kế thứ nhất được hưởng phần di sản mà người đó được thừa hưởng từ con (trong trường hợp ông bà nội của người để lại di sản đều đã mất trước tháng 3-2015).

Như vậy, căn cứ quy định trên, vợ, hai con ruột, con rể và cháu ngoại của của người để lại di sản và 3 người anh chị em còn lại của người chết cùng đến cơ quan công chứng để làm thủ tục khai nhận, phân chia di sản, nếu không đến được thì cần có ủy quyền hợp lệ theo quy định.

Công chứng viên NGUYỄN HỒ PHƯƠNG VINH - Phó Phòng công chứng số 1 trả lời :

Chào chị,

Theo Điều 122 của Luật Nhà ở thì việc cho thuê nhà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Bên cạnh đó, theo quy định của Luật Công chứng, thì công chứng viên vẫn thực hiện chứng nhận hợp đồng giao dịch khi cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu.

Trong trường hợp của chị, hai bên có thể  thỏa thuận là có nên yêu cầu công chứng viên chứng nhận hay không. Nếu có yêu cầu thì công chứng viên sẽ chứng nhận hợp đồng thuê nhà theo quy định.

Công chứng viên NGUYỄN HOÀNG PHI - Phó Văn phòng công chứng Tân Phú trả lời :

Trường hợp hai bên cùng thống nhất, bạn có thể tiến hành công chứng hợp đồng vay nợ bình thường, vì đây chỉ là một biện pháp đảm bảo xác nhận cho số tiền mua nhà còn lại.

Công chứng viên DƯƠNG THỊ CẨM THỦY - Văn phòng công chứng Tân Phú trả lời :

Theo quy định của Điều 676 của Bộ Luật dân sự 2005, quy định về người thừa kế theo pháp luật:

- Hàng thừa kế nhất của ông C mất năm 2001 gồm: vợ, hai con và cha mẹ, cha mẹ nuôi, con nuôi (nếu có).

- Mẹ ông C. là bà B mất năm 2002 vì vậy tại thời điểm ông C mất bà B được hưởng thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất. Vì vậy, khi bà B mất thì hàng thừa kế thứ nhất của bà B gồm: cha mẹ, chồng con.

- Thủ tục chia di sản thừa kế sẽ được thực hiện theo Điều 57, 58 Luật Công chứng 2014.

Công chứng viên NGUYỄN HỒ PHƯƠNG VINH - Phó Phòng công chứng số 1 trả lời :

Chào bạn,

Theo Điều 118 của Luật Nhà ở năm 2014, thì một trong những điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch (bán...) là phải có giấy chứng nhận theo quy định pháp luật, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2, Điều 118.

Theo Điều 188 của Luật Đất đai 2013, thì một trong những điều kiện để quyền sử dụng đất tham gia giao dịch (chuyển nhượng...) là phải có giấy chứng nhận.

Trường hợp bạn muốn bán căn nhà (bao gồm nhà ở và quyền sử dụng đất) thì phải tuân thủ theo các điều kiện của Luật Nhà ở và Luật Đất đai nêu trên.

Công chứng viên NGUYỄN HỒ PHƯƠNG VINH - Phó Phòng công chứng số 1 trả lời :

Chào anh, 

Việc xác định hộ gia đình sử dụng đất căn cứ theo Khoản 29, Điều 3 của Luật Đất đai. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; Nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Quy định tại điều 64 của Nghị định số 43/2014 là phù hợp với quy định về đại diện của hộ gia đình (Điều 107 Bộ Luật Dân sự).

Tuy nhiên, Điều 109 Bộ Luật Dân sự có quy định chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình  thì việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý; Đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên ừ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý.

Vì vậy, việc định đoạt tài sản là quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình phải có sự đồng ý của các thành viên trong hộ theo quy định.

Công chứng viên DƯƠNG THỊ CẨM THỦY - Văn phòng công chứng Tân Phú (giữa) đang trao đổi với đồng nghiệp để trả lời câu hỏi. 

Công chứng viên DƯƠNG THỊ CẨM THỦY - Văn phòng công chứng Tân Phú trả lời :

Điều 51 của Luật Công chứng quy định: Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

Nếu bạn đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại một tổ chức hành nghề công chứng thì bạn không thể tự ý hủy bỏ hợp đồng đã giao kết.

Công chứng viên NGUYỄN HOÀNG PHI - Phó Văn phòng công chứng Tân Phú trả lời :

Để yên tâm hơn trong việc mua nhà và tránh rủi ro trong việc gặp phải giấy tờ giả, trước khi tiến hành giao kết hợp đồng bạn nên tìm hiểu kỹ về nguồn gốc nhà đất, ngoài việc xem xét kỹ về giấy tờ pháp lý (giấy tờ nhà đất, giấy tờ về nhân thân) bạn nên đến tận nơi có nhà, đất để tìm hiểu về tình trạng thực tế  của căn nhà cần mua từ những người xung quanh. Trong trường hợp cần thiết, bạn nên liên hệ với Ủy ban nhân dân Quận nơi cấp Giấy chứng nhận để biết thêm thông tin về Giấy tờ nhà đất.

Công chứng viên DƯƠNG THỊ CẨM THỦY - Văn phòng công chứng Tân Phú trả lời :

Theo Điều 5 của Luật Công chứng, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký tên đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Tuy nhiên với tài sản là bất động sản thì theo quy định của pháp luật dân sự phải đăng ký quyền sở hữu, sử dụng.

Việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đề nghị bạn liên hệ với văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản để được hướng dẫn giải quyết.

Trong trường hợp không có sự hợp tác của bên bán thì bạn có thể nộp đơn khởi kiện tại TAND nơi có bất động sản hoặc nơi cư trú của người bán để được xem xét giải quyết.

Công chứng viên NGUYỄN TRÍ HÒA - Trưởng phòng công chứng số 1trả lời :

Khoản 2 điều 122 Luật Nhà ở quy định "ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng trừ trường hợp các bên có nhu cầu". Như vậy việc bạn nói hợp đồng ủy quyền không còn bắt buộc phải công chứng, ví dụ đối tượng là nhà, là chưa chính xác theo quy định trên. Quy định này chỉ quy định về ủy quyền quản lý nhà mà thôi. 

Vì vậy trong trường hợp nếu thế chấp nhà, chủ sở hữu không trực tiếp ký hợp đồng thế chấp mà thông qua ủy quyền thì ủy quyền này phải được công chứng hoặc chứng thực. 

Theo quy định của Luật Công chứng hiện hành có một điều riêng quy định về công chứng hợp đồng ủy quyền (điều 55). 

Công chứng viên NGUYỄN TRÍ HÒA - Trưởng phòng công chứng số 1 đang trả lời trực tuyến.

Công chứng viên NGUYỄN HOÀNG PHI - Phó Văn phòng công chứng Tân Phú trả lời :

Đối với trường hợp của bạn, ba của bạn là người được ủy quyền để thực hiện các giao dịch nên không thể chuyển nhượng cho chính ba của bạn vì theo qui định tại khoản 5 điều 144 luật dân sự qui định: Người đại diện không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc người thứ ba mà mình cũng là người đại diện với người đó….

Còn việc chuyển nhượng cho mẹ của bạn thì theo qui định của luật hôn nhân gia đình, tài sản do vợ chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung và là tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất…..đối với tài sản là bất động sản là loại tài sản phải đăng ký quyền sử dụng và khi đăng ký thì phải ghi tên cả vợ và chồng trên giấy chứng nhận, nên trường hợp này ba của bạn với tư cách là người được ủy quyền cũng bị coi là giao dịch với chính mình, vi phạm qui định tại điều 144 nêu trên nên cũng không thể thực hiện được. 

 Toàn cảnh buổi Giao lưu trực tuyến: Công chứng hợp đồng nhà, đất.

Công chứng viên NGUYỄN HỒ PHƯƠNG VINH - Phó Phòng công chứng số 1 trả lời :

Công chứng viên NGUYỄN HỒ PHƯƠNG VINH - Phó Phòng công chứng số 1 trả lời :