Giải mã bài toán “ăn tiền” của bất động sản công nghiệp

Bất động sản công nghiệp và sản xuất gần đây bỗng trở thành tiêu điểm trong giới đầu tư, song thị trường vẫn còn nhiều nút thắt cần xử lý.

Báo hiệu giai đoạn mới

Việc Warburg Pincus và Becamex IDC lập liên doanh Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW (BWID) trị giá 200 triệu USD (5 năm tiếp theo có thể đạt tổng giá trị tài sản 2 tỷ USD) mới đây đã đánh động những ai đang làm trong ngành. Cặp đôi này mang trong mình tham vọng trở thành nhà cung ứng bất động sản (BĐS) công nghiệp và cho thuê dịch vụ hậu cần lớn nhất Việt Nam. BWID sẽ nhắm đến các nhà đầu tư và các ngành nghề như sản xuất cơ khí, điện tử, sản xuất ô tô, may mặc…

Bất động sản công nghiệp đang có nhiều cơ hội phát triển khi dịch vụ kho vận tăng mạnh. Ảnh: Đức Thanh

“Đây đúng là thời điểm để chúng tôi đón nhận và đáp ứng những cơ hội nhằm đưa ngành công nghiệp và dịch vụ hậu cần Việt Nam lên một đẳng cấp mới”, ông Jeffrey Perlman, Giám đốc Điều hành của Warburg Pincus khu vực Đông Nam Á cho biết.

Ông Alex Crane, Giám đốc điều hành Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, thương vụ này đã báo hiệu một giai đoạn mới về phát triển BĐS công nghiệp ở Việt Nam. 

Theo ông, sự bùng nổ mạnh mẽ về nhu cầu của các nhà cung ứng dịch vụ kho vận, phản ánh sự tăng trưởng vượt bậc của ngành hàng tiêu dùng trong nước đã cho thấy, chuỗi cung ứng đang thúc đẩy sản xuất. Ngành sản xuất công nghệ cao càng tăng trưởng mạnh, thì càng giúp nâng cao năng lực sản xuất và duy trì tính cạnh tranh về chi phí của Việt Nam so với các đối thủ trong khu vực. 

Các xu hướng trong nước đang dần thay đổi do kết cấu hạ tầng không ngừng được cải thiện và có sự dịch chuyển đáng kể về các vị trí đắc địa.

Lĩnh vực BĐS công nghiệp là một trong số ít ngành có khách thuê sẵn sàng trả cao hơn giá thị trường, song đó phải là các vị trí đắc địa và nằm trong các khu công nghiệp có chất lượng quản lý tốt.

Ông Alex Crane nhận định, số dự án đáp ứng các yêu cầu trên còn quá ít. Do vậy, phân khúc BĐS công nghiệp đang đứng trước cơ hội cực lớn để nâng cao tiêu chuẩn và mang đến giải pháp hoàn hảo hơn cho khách thuê, các nhà sản xuất. 

“Đây cũng chính là những mục tiêu mà Warburg Pincus đang hướng đến”, ông Alex Crane cho biết. 

Để phục vụ mục tiêu đó, BWID đã mua đất cho 8 dự án tại 5 thành phố, đều nằm trong Vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (Bình Dương, Đồng Nai, Hải Phòng, Hải Dương, Bắc Ninh). 

Theo kế hoạch, BWID sẽ xây dựng nền tảng BĐS công nghiệp và dịch vụ hậu cần có thể đáp ứng được các tập đoàn đa quốc gia, 3PLs (cung cấp dịch vụ logistics bên thứ ba hay logistics theo hợp đồng) và các công ty thương mại điện tử. Với dân số hơn 93 triệu người và sự đa dạng hóa ngành nghề ngày càng tăng, ngành công nghiệp sản xuất và thị trường tiêu thụ nội địa đã trở thành khu vực ưu tiên tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam.

Không khó hiểu về động thái của cú bắt tay trên. Ngành logistics tại châu Á - Thái Bình Dương đang nóng lên, khi hai trong số các nhà bán lẻ trực tuyến lớn nhất thế giới là Amazon (Mỹ) và Alibaba (Trung Quốc) mở rộng thị trường trong khu vực. Việt Nam không nằm ngoài bàn cờ này. 

Thương mại điện tử hay sự dịch chuyển dòng vốn đầu tư từ khắp nơi trên thế giới đến Việt Nam gần đây là cú hích làm phân khúc BĐS công nghiệp “nóng” lên. Trong đó, nhà kho, xưởng được kỳ vọng là một trong những phân khúc phát triển mạnh mẽ, đóng góp cho thị trường BĐS Việt Nam. 

Ngoài ra, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) cũng góp phần thúc đẩy thị trường BĐS công nghiệp. Vốn đăng ký mới từ đầu năm đến nay tuy giảm so với cùng kỳ năm ngoái, song vẫn chảy mạnh vào lĩnh vực sản xuất và chế tạo.

Yếu tố bất thường cần lưu ý

Ông Pelham Higgins, Giám đốc Thị trường vốn khu công nghiệp tại Nhật Bản và Hàn Quốc của Công ty JLL (chuyên cung cấp các dịch vụ quản lý và đầu tư BĐS) từng cảnh báo, dù thương mại điện tử hỗ trợ cho sự phát triển của ngành, nhưng khách thuê, mua cũng không dễ sẵn sàng chi trả một khoản chi phí lớn cho hạ tầng, kho bãi... 

Theo số liệu của Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường phía Nam, giá chào thuê quý I/2018 tăng gần 2,3% so với cùng kỳ năm ngoái, lên mức 3,027 triệu đồng/m2/tháng. Trong khi đó, ở thị trường phía Bắc, trong quý I/2018, giá thuê tăng 2% so với cùng kỳ năm ngoái. Vậy nên, các chủ đầu tư cần thiết lập đơn giá chào cho nhiều đối tượng khác nhau. 

Đó là chưa kể, trong tương lai, giá đất sẽ tiếp tục tăng, kéo chi phí xây dựng tăng. Đây thực sự là thách thức cho việc cân bằng giữa việc tăng chi phí với lợi nhuận.

Để lên kế hoạch đầu tư dài hạn vào lĩnh vực này, các nhà đầu tư và chủ đầu tư cần hiểu rõ khách hàng của mình cũng như những yếu tố thực sự đang dẫn dắt thị trường. 

Theo ông Alex Crane, có nhiều phân khúc BĐS hiện không bắt kịp nhu cầu của người dùng cuối. Đó không chỉ là kết cấu hạ tầng trong và ngoài khu công nghiệp, mà còn là quy trình quản lý và thiết kế kho. Chất lượng xây dựng vẫn chưa đáp ứng được các tiêu chuẩn của các công ty đa quốc gia nói chung và hoạt động lưu trữ nói riêng. 

Chủ đầu tư muốn thành công trong phân khúc này cần giải mã được bài toán về vị trí đẹp, chất lượng xây dựng hợp lý và quản lý tốt. 

Về lý thuyết có vẻ đơn giản, song có khá nhiều yếu tố bất thường mà các nhà đầu tư muốn tiến vào thị trường này cần phải lưu ý. Chẳng hạn, trong thời gian tới, lĩnh vực kho vận và sản xuất (trừ bán lẻ) sẽ chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ những thay đổi về công nghệ. Chỉ một thay đổi nhỏ trong lĩnh vực tự động hóa (robot, thiết bị tự động, xe tư lái) cũng sẽ tác động tới BĐS. Thậm chí, không nhiều chủ đầu tư có kế hoạch lắp tấm thu pin năng lượng mặt trời cho các tòa nhà. Rõ ràng, thị trường vẫn còn nhiều nhược điểm.

Các bản tin khác