Tổng kết thị trường BĐS tháng 9: Người mua rục rịch “xuống tiền”

Trong vòng 3 tuần trở lại đây, thị trường BĐS có ghi nhận những diễn biến tích cực dù không rõ rệt tại phân khúc căn hộ để ở.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn trên thị trường căn hộ Hà Nội cho thấy, trong khoảng 2 tuần trở lại đây, ở một số dự án có giá trên trung bình, trong khoảng trên dưới 30tr/m2, đã có những giao dịch thành công, ngay cả với những căn hộ có diện tích lớn. Ví dụ: Dự án 170 Đê La Thành, căn hộ diện tích lớn có giá giao dịch vào khoảng 28,5-29,5tr/m2, dự án 229 Phố Vọng có giá 31-32tr/m2, dự án CT2 Nghĩa Đô là 27-30tr/m2... Các dự án này thuộc khu vực trung tâm, lại có mức giá giảm tương đối so với trước đây (giảm khoảng 15-20%) nên được những người có điều kiện kinh tế khá quan tâm.

Tương tự, một số dự án căn hộ tại khu vực Mỹ Đình dù giá không hề thấp nhưng cũng có giao dịch lác đác, đặc biệt là những căn hộ diện tích nhỏ bởi ưu thế về giá và nguồn cầu so với căn diện tích lớn. Chẳng hạn, những căn hộ diện tích nhỏ 70-90 m2 tại khu Mỹ Đình 1 đang được giao dịch ở mức 28-31tr/m2 tùy từng căn, dự án An Sinh Mỹ Đình 1 giá giao dịch vào khoảng 24-25tr/m2. Tại khu Mỹ Đình 2, căn có diện tích nhỏ 70-80m2 có giá dao động từ 32-34tr/m2, diện tích trên 100m2 có giá từ 28-30tr/m2. Khu Mỹ Đình Sông Đà có giá cao hơn, căn diện tích nhỏ 57m2 có giá là 37-38tr/m2, diện tích lớn vào khoảng 32-34tr/m2.

Thị trường giao dịch BĐS đã tốt hơn so với tháng 8

Với phân khúc nhà giá trung bình, tình tình giao dịch cũng tốt hơn. Tại khu vực BĐS Hà Đông, chung cư bình dân tại Xa La và các dự án lân cận có lượng khách quan tâm đông đảo hơn các dự án khác do sản phẩm phong phú về thể loại, giá cả... với các căn hộ có diện tích từ 50, 60 đến 100m2, đã hoàn tất hay đang xây dựng....

Các dự án đã hoàn thiện, có thể bàn giao ngay với căn hộ diện tích nhỏ 60-70m2 trong khu đô thị Xa La hiện giao dịch với giá khoảng 21-22tr/m2, phù hợp với túi tiền nhiều người. Một số dự án lân cận đang xây dựng giá cũng hợp lý, chẳng hạn: dự án Đại Thanh có giá 14-15tr/m2, dự án BMM Xa La với giá từ 17-18tr/m2, hay dự án Hemisco Xa La giá chỉ 16-17tr/m2 (dự án này dù mới giao nhà nhưng nhiều căn hộ được cấp sổ đỏ luôn nên giao dịch khá tốt)...

Tại Tp.HCM, về cơ bản thị trường BĐS không có nhiều chuyển biến. Phân khúc căn hộ chung cư giá rẻ vẫn đang là điểm sáng duy nhất trên thị trường khu vực này và tình hình giao dịch có vẻ tốt hơn so với 1-2 tháng trước.

Ông Nguyễn Phước Đức, Phó giám đốc công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, cho hay, qua những ngày Ngâu thì đầu tháng Tám âm lịch, thị trường giao dịch đã có vẻ “khá khẩm” hơn. Đặc biệt những căn hộ chung cư có giá dưới 1 tỷ đồng vẫn luôn có nhiều khách quan tâm tìm mua.

Cụ thể, căn hộ chung cư diện tích nhỏ từ 40m2 đến 60m2, có giá từ 700 đến 800 triệu ở các chung cư Khang Gia, Đất Lành (quận Gò Vấp) hiện bán khá tốt. Ông Đức dự báo, căn hộ diện tích nhỏ với giá bán dưới 1 tỷ sẽ còn hút khách từ nay cho tới cuối năm.

Thời điểm này cũng đánh dấu những đợt ra hàng mới ở Tp.HCM. Vào ngày 15/9, Công ty Cổ phần dịch vụ thương mại địa ốc Hoàng Quân mở bán 304 căn hộ Cheery 3 Apartment (huyện Hóc Môn) với giá bán thấp nhất là 625 triệu đồng một căn. Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn cũng đang chào bán 35 căn hộ cuối cùng thuộc dự án Quang Thái Apartment với mức giá từ 14 triệu đồng/m2. Các căn hộ có diện tích từ 63m2, 73m2, 90m2, có từ 2 - 3 phòng ngủ.
Bên cạnh những chuyển biến tích cực từ phân khúc căn hộ chung cư giá rẻ thì mảng đất nền dự án và BĐS cao cấp tiếp tục “đứng im”. Các nhà môi giới cũng thừa nhận, hầu như giao dịch chỉ mang tính "điểm xuyết"... Mặc dù "cơn bão" giảm giá, khuyến mãi liên tục đổ bộ thị trường nhưng động thái đó cũng khó khuấy động được một phân khúc kém sức cầu trong thời buổi kinh tế khó khăn.

Cũng trong tình cảnh tương tự, thị trường BĐS cho thuê trong tháng 9 vẫn gặp khó, nguồn cung dư thừa và bỏ trống nhiều, giá tiếp tục xu hướng giảm.

Giá văn phòng khu vực quận Cầu Giấy được cho thuê dao động ở mức 12-18USD/m2/tháng, khu vực quận Đống Đa từ 15-20USD/m2/tháng. Văn phòng khu vực quận Ba Đình, điển hình là ở các tòa cho thuê ở các phố Đội Cấn, Kim Mã, Linh Lang thì giá thuê khoảng từ 15-18USD/m2/tháng.

Tương tự như văn phòng cho thuê, giá biệt thự, căn hộ chung cư cho thuê cũng trong xu hướng giảm giá. Tại khu vực quận Tây Hồ, giá biệt thự cho thuê vào thời điểm này dao động trong khoảng 1800 đến 2500USD/ biệt thự 3 tầng với diện tích 150m2, trong khi vào đợt đỉnh điểm nhất, giá cho thuê ở đây phải lên tới 3000USD/biệt thự.

BĐS cho thuê vẫn còn nhiều khó khăn

Đối với các chung cư ở khu vực Mỹ Đình như The Manor thì giá dao động đối với căn có 3 phòng ngủ trong khoảng 1200-2000USD/căn (đầy đủ đồ). Còn đối với các căn có 4 phòng ngủ giá dao động từ 2200-2500USD/căn, hy hữu có 1 số căn được cho thuê giá 3000 USD/căn. Chung cư cho thuê tại khu The Garden có giá rẻ hơn, dao động từ 1100-2000USD/căn.

Phân tích tâm lý người mua, ông Nguyễn Phước Đức, giám đốc công ty TNHH Địa Ốc Đất Lành cũng cho biết, hiện mặt hàng bình ổn về sức mua đều rơi vào những căn hộ phù hợp với túi tiền không mấy dồi dào của đại đa số người lao động. Phần lớn khách hàng mua nhà với nhu cầu ở thật nên họ không mạo hiểm chọn những dự án đang dở dang vì sợ rủi ro. Xu hướng tâm lý người mua nhà hiện chỉ quan tâm tới các căn hộ đã hoàn thiện, có thể bàn giao ngay để sử dụng. Bên cạnh đó, tính pháp lý của căn nhà cũng vô cùng quan trọng. Theo đó, những dự án đã được cấp sổ đỏ sẽ có lợi thế cạnh tranh trong cuộc chạy đua maketting ở thời buổi khan hiếm sức cầu.

Cũng trong cuộc phỏng vấn, ông Đức đã đưa ra nhận định về sự bất hợp lý trong mối tương quan cung - cầu của thị trường BĐS. Ông cho biết, trong khi nhu cầu mua nhà ở vẫn không hề giảm sút thì Tp.HCM vẫn tồn kho tới hơn 100.000 căn hộ, số tồn kho này rơi vào dạng căn hộ có diện tích lớn, với giá từ 2 đến 3 tỷ nhưng người mua nhà chỉ đủ tiền để chi trả cho những căn hộ dưới 1 tỷ. Sự bất cập này đã khiến cho BĐS rơi vào thế bị động, làm khó cả người bán lẫn người mua. Chính vì thế nên thời gian này, thị trường đang rộ lên phong trào "xẻ" nhỏ căn hộ lớn để tương ứng với nhu cầu thật của thị trường, đồng thời “cứu” vốn cho các chủ đầu tư.

Còn về mặt thủ tục trong giao dịch nhà đất, ông Lâm Văn Chúc, GĐ công ty Địa ốc Phúc Đức cho biết: Thuế chuyển quyền sử dụng đất (từ đất nông nghiệp, đất cây trồng sang đất ở) theo nghị định mới không hợp lý. Thuế nộp gấp từ 3,5 - 4,5 lần bảng giá đất chẳng khác nào bắt dân phải mua đất đến 2 lần. Điều này đã khiến sức mua BĐS đã thấp lại càng thấp hơn. Ông Chúc bày tỏ mong muốn sự hỗ trợ của nhà nước trong việc khai thông các thủ tục giao dịch nhằm “đỡ” bớt phần nào những khó khăn của thị trường.

Đánh giá về những tín hiệu tích cực của thị trường BĐS ở phân khúc nhà ở giá thấp, ông Lê Xuân Trường, Giám đốc điều hành Batdongsan.com.vn kiêm chủ tịch HĐQT công ty Bất động sản B.D.S, cẩn trọng cho rằng: Thực chất những khởi sắc trong giao dịch ở phân khúc căn hộ, chung cư giá rẻ vài tuần đầu sau tháng Ngâu chỉ mang tính chất cục bộ và diễn ra trong thời gian ngắn, chưa chỉ ra một xu hướng lâu dài cho thị trường BĐS. Theo ông, để những tín hiệu tích cực này có “sức bền” thì thị trường cần phải có những biện pháp kích cầu mạnh tay hơn nữa từ nay cho tới cuối năm.